三、处理公产房纠纷的基本原则

（一）从“实用主义”出发解释法律

公产房使用权制度是一个具有高度中国特色的产物，按照传统的民法理论，无论是将其界定为用益物权还是一般合同债权，在法律适用上，恐怕都有难以自圆其说的地方。我们不妨调整一下思路，从实用主义出发，将注意力更多的置于法律适用的妥当性与合理性上，而不必过分执着于理论体系的圆融自洽。即使在一些具体问题的处理上，与传统的民法理论有些许的冲突和不协调，但只要适用法律的结果符合公平正义的大原则，应该也是可以接受的。

目前，房管部门对公产房的管理模式是采取产权单位与承租人之间通过签订“房屋租赁合同”的形式，来约定双方的权利和义务。这种管理模式虽然存在对权利人权利保护的不充分的问题，但从法律适用的角度看，立足现行法律体系来寻求解决问题的方法，即承认其租赁合同的性质，适用债权的保护方法来解决此类案件的争议问题，也是可以做到的。物权法定原则是物权法的基本原则，物权的种类不能随意创设。在公产房使用权的法律定性上，不宜突破物权法定原则。公产房使用权是福利分房制度的遗留问题，随着时间的推移，公产房会逐步退出历史舞台，涉及的纠纷案件也会逐渐减少直至消失。当然，也要关注到此类合同的特殊性：从公产房租赁合同的实质内容上看，所谓的“公房租金”远低于私产房屋的租赁价格，并不能成为房屋使用上的合理对价；公产房租赁权的取得，无论是以实物工资分配形式还是通过交易流转，均属于财产性权利，应予充分保护。基于这些理由，公产房的租赁合同应当获得法律上更为严格的保护。以合同的解除权为例，对于一般的租赁合同来说，承租人如果拖欠租金，出租人自有解除合同的权利，而对公产房租赁合同来说，因为承租权是基于劳动收入分配所得的财产权利，所谓的出租人——产权管理单位当然不能以承租人拒不缴纳“公房租金”为由，解除公产房租赁合同而收回房屋。此时，不能适用合同法中有关租赁合同的条款。又例如，公产房的管理单位负有管护修缮的义务，而当其不履行此项义务时，承租人则可以向法院起诉主张管理单位履行修缮房屋之责任。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”此时，可以适用《合同法》中有关出租人责任的条文。

（二）立足于地方的实际情况

公产房使用权纠纷又是一个地方特色十分鲜明的问题，全国各地的公房管理政策不尽一致，面临的问题也不尽相同，因此在处理此类案件的时候，必须立足地方的实际情况，以解决审判实践中最急需解决的问题为出发点，探寻符合本地区实际的问题解决方案，而不必强求与其他省、市保持一致。

公产房纠纷的解决是一项政策性极强的工作，人民法院应注意与房管部门加强沟通协调，尽量让裁判结果获得房管部门的认可和支持。在条件允许的情况下，可考虑由法院会同房管部门共同研究制定适合实际情况的公房管理政策规定，使其既作为房管部门管理公房的行政执法依据，又作为人民法院审理相关案件的司法裁判依据。

（三）注意当地房管政策的变化

公产房的管理有较强的政策性，妥善处理各类公产房纠纷案件要对公产房管理政策的变化给予高度关注。以原承租人死亡后承租权如何变更的问题为例，各地规定有所不同，其侧重保护的主体及出发点也不一样，并且在不断变化。例如，2007年《天津市公有住房变更承租人管理办法》第2条规定：“公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人的配偶、子女、父母等可以申请过户。公有住房使用权过户只能由一人申请过户，符合过户条件的家庭成员有两人以上（含两人）的，应当达成一致意见后方可申请过户”，“没有符合过户条件的，出租人可以收回该公有住房使用权。”而2014年《天津市公有住房变更承租人管理办法》第5条规定：“公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人的配偶、子女、父母等亲属，可以申请办理变更承租人过户手续。公有住房使用权过户只能由一人提出申请，符合过户条件的人员有两人以上（含两人）的，应当达成一致意见后方可申请过户。符合过户条件人员达不成一致意见的，可以向人民法院起诉。在人民法院调解、审判过程中，需要通过回购、代理转让等方式确定承租权或处置公有住房的，由公有住房产权人或者其委托的房屋经营管理单位、置换经营单位回购或者代理转让公有住房。”2014年的规定明确了在不能达成一致意见的情况下权利人的救济途径。此外，2014年的《天津市公有住房变更承租人管理办法》第6条还进一步规定：“公有住房承租人死亡的，新的承租人通过以下方式确定：（一）公有住房承租人生前可以指定其配偶、子女、父母或者其他同户籍亲属在其死亡后继续承租公有住房；（二）公有住房承租人生前未指定承租人的，其配偶、子女、父母可以申请过户。承租人子女已故的，已故子女的子女可以申请过户。”这一规定事实上承认了原承租人可以通过遗嘱的形式指定新的承租人，实为承认公产房承租权的继承性，这是以前规定所没有的。这一政策的改变，给变更承租权人纠纷案件的处理带来变化，为此类案件按照继承规则来处理提供了政策上的支持和参照。