第一节　房地产权属概述

一、房地产权利与房地产权属

房地产权利，是以房地产为标的的民事财产权利，是权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。房地产权属，即房地产权利的归属，指的是房地产权利在主体上的归属状态。它与房地产权利是两个不同的概念。

房地产权属与房地产权利既彼此联系，又互有区别。房地产权利的存在是房地产权属的基础和前提。房地产权属与房地产权利的主要区别在于二者的侧重点不同，房地产权利关注主体利益在法律上的所有或支配，而房地产权属是为了确定各方主体的关系设置。

房地产权利是以获取房地产利益为内容的权利，不具有人身属性，房地产权利属于财产权的范畴。作为民事权利的一种，房地产权利本身与权利主体并无必然联系，也就是说平等的民事主体都可以成为这些权利的享有者，它强调当事人必须在法律允许的范围内实现自己的利益。房地产属于不动产，是物的种类之一，因此房地产权利属于不动产物权，是物权的种类之一。《物权法》第8条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”由此，依据物权法定主义，房地产权利的种类和内容由法律统一规定。

房地产权属是与权利主体相关联的一种法律制度，法律将一定的房地产权利赋予一定的主体，例如，划拨土地使用权一般只能给予非营利的主体；集体土地所有权和使用权只能给予从事农业生产经营活动的主体。法律对房地产权利的归属进行设置，规定相关房地产归属主体应该具备的特定资格，并以此为基础，规定相关权利的取得途径、行使方式、权属主体变动登记制度，使得房地产权利主体分明，有利于市场经济活动的正常开展。

二、房地产权属制度的内容

房地产权属描述的是房地产权利归属主体的状态，即多种房地产权利与不同主体之的对应关系。我国实行社会主义公有制制度，土地归国家和集体所有。因此实行土地使用权及其他房地产权利同土地所有权的分离，并使其能在市场上自由流通，允许多种主体利用，这是我国发展房地产业的重要制度前提。我国当前的房地产权属制度的主要包含以下两个方面的内容：

第一，土地权属制度。包括土地所有权和土地使用权。其中土地所有权包括了国家土地所有权和集体土地使用权；土地使用权由如下几部分权利组成：建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权和地役权。

第二，房屋权属制度。主要包括了房屋所有权（可分为国家房屋所有权、集体房屋所有权和私人房屋所有权）、房屋使用权、业主建筑区分所有权及房屋的相邻权。

三、房地产权属登记制度

（一）房地产权属登记的概念和法律依据

房地产权属登记，指根据房地产权利人的申请，房地产管理部门依其职权对其享有的房地产权利所做出的有关房地产权属状况的登记。这是房地产行政管理的基础性工作，也是房地产权利人行使其权利的依据。房地产权属登记中的房地产权利人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权以及房地产其他权利的自然人、法人和其他社会组织；房地产管理部门是指我国各级人民政府的房地产管理部门，即房地产登记管理机关。

我国在房地产权属登记方面基本的法律依据主要是《城市房地产管理法》。该法规定对房屋的所有者和土地使用者依法获得的房地产权利，通过房地产有关部门的法定登记程序而加以确认。此外，现行《土地管理法》对土地所有权和使用权的取得及其权属变更等事项的登记也有原则性规定。

房地产权属登记是国家对房地产实行依法管理的重要手段，也是规范房地产市场、促进房地产业发展、保障房地产权利人的合法权益必不可少的一个重要环节。

（二）房地产权属登记类型

我国房地产权属登记一般可划分为以下四种类型。

1.初始登记。这是指因土地使用权的获取、房屋及其附属物的新建等依法所办理的登记。以出让方式取得的土地使用权、以划拨方式取得的土地使用权、因合法建造取得房屋所有权都应当进行初始登记。登记的基本事项主要有：申请人名称、地址、房地产性质、房地产坐落、面积、用途、价格、房地产权属来源证明及其他登记事项。

2.变更登记。这是指由于买卖、交换、赠与、继承、人民法院判决转移或仲裁机构裁决转移及其他原因，导致房地产权属发生变更而进行的权属变更登记。申请人必须在法定事由发生之日起3个月内办理变更登记。

3.他项权利登记。这是指除土地使用权和房屋所有权以外，又在土地使用权和房屋所有权基础之上产生的他项物权和其他权利的登记。申请他项权利登记时，申请人应提交证明自己对该房地产拥有合法权利或可以合法处分的合同等有关文件。

4.注销登记。这是指土地使用权和房屋所有权因抛弃、混同、存续期届满、客体消灭、债务清偿、被行政机关撤销或被法院判决注销等原因而消灭时，房地产登记机关对房地产权利做出的登记。申请注销登记时，申请人应提交原房地产证书以及相关的合同或其他证明文件。