第六节 房价波动规律及影响因素

一、房价波动的基本规律

一般来说，房价水平主要取决于信贷政策与税收政策、购房者数量、收入水平、供给数量等因素。房产价格与购房者数量正相关，与购房者可以获得的资金正相关，而与房地产市场的供给数量成反向变动。

在常态下，房地产价格运行的基本规律是呈震荡上行趋势，只有在发生战争、瘟疫、连续的地震、特殊的政治事件、经济危机、严厉的调控、税制调整等特殊情况下房价才会持续下跌。

影响房价涨落的因素有几十种（见表2-2），如经济发展状况、经济发展模式、人口数量、家庭结构、收入增长速度、房价收入比、消费文化与消费心理、房租增长速度、货币和信贷政策、货币流动性、税收政策、通胀状况、利率水平、市场供求关系、建安成本、旧城改造、土地价格、购房相关政策、各种重大自然灾害等各类因素对房价的正负效应此消彼长，作用的方向和影响程度不同。

1.房贷政策是房价涨落的阀门

那么影响房价的关键因素是什么呢？对此这些年来众说纷纭，其实房价涨落的关键是央行的信贷政策。信贷政策才是影响楼市的重要风向标，它就像水龙头一样左右着楼市资金的供给，影响着房价的涨落幅度。

房价上涨是一种货币现象，货币总量与流动性决定了房产的价格水平。可以说，房地产的需求主要由全社会货币数量的多寡决定的，有多少钱也就可以买多少房子。

历次货币与信用宽松，一旦广义货币M2（反映货币供应量的重要指标）大幅反弹，通常超过12%那么房价就会全面上涨。2007年M2的总量是40万亿元，而今已达210万亿元，它带动了楼房销售面积与销售价格增长，其增长幅度与M2增长幅度呈正态关系。可以说，每一次房价大涨都源于宽松的货币政策与信贷政策。

而一旦水龙头被拧紧，换房需求、投资需求被降低，恐慌性购房需求消失，那么供求关系就会出现转变，市场僵持一段时间后房价调整会随之出现，至于说回调多少则很大程度上取决于房贷调控执行的力度及时长。

我们通过了解央行货币政策及执行情况，并与其他相关政策等一同分析，即可初步得出一段时间内住房等资产价格总体走势大致的情况。

货币宽松与否的另一个标志是看存款准备金率，这对楼市影响很大，央行通过调整存款准备金率可以冻结一部分流动资金，影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量，银根收紧对房地产行业的负面影响是显而易见的，无论开发商还是购房者都会因此会受到一定影响，楼市的活跃程度也会随之降低。

从过去一些年的观察来看，房价变动和利率存在着明显的关联，一般利率下调后，房价都会上涨，当利率下降到低值，房价随后会达到高峰。反之利率上升，房价则会随之下降，利率见顶，房价随后会跌入谷底。

可见，利率水平也是影响房价的关键指标。实际负利率持续时间过长，在通胀预期作用下，大多数理性的人群都会考虑选择保值增值的资产，房产往往作为首选。长期负利率降低了住房投资的风险，刺激了投资需求，进而推高房价。

2014年9月30日开始，央行连续五次降准、六次降息，再加上其他刺激性购房优惠政策，于是各地房地产市场陆续出现了火热的局面，大部分城市房价快速上涨。

加息在一定程度上加大了购房者的负担，抑制一定的买房需求，使购房者产生持币待购心理，从而导致需求量下降，因此分析利率的走势是判断房价涨落的重要标尺。一般情况下，一旦房贷利率达到6%以上，这时房价停止上涨，资金成本太高，房产投资就难以赚钱。

从宏观层面来看，货币政策与信贷政策决定了房价的总体水平，尤其房贷利率更像是房价的指挥棒。广义货币M2、存款准备金率和房贷利率，这三项是判断货币政策宽松与否的重要指标，影响着房价的涨落幅度，也影响着我们的钱袋子，值得密切关注。

2.库存与供需状况影响房价走势

此外市场的库存与供需状况也是区域性重要参考指标，在货币相对宽松阶段，有的城市房价会出现大涨，也有的城市涨幅并不明显，比如说重庆、成都等地都曾出现房价五六年没有明显上涨的情况，这与市场供需平衡密切相关。

房价围绕供需状态不断波动，当市场处于供大于求的状态时，房价下跌概率会大增。过去十年间，供需不平衡导致很多城市房价不断上涨，住房供应情况对于稳定房价至关重要，限购、限价等行政手段并不能从根本上解决房价不断上涨的问题，只有大幅增加供应才能遏制房价上涨。

资金流向也是房产价格的风向标，当各类资金大举进入楼市时，房价会随之不断提高。银行、股市等金融领域工作的人员，对资本流向等方面信息比较多，他们的购房行为值得关注。

在研判信贷政策基础上，分析市场的库存与供需状况，可以判断城市一段时期内房价的走势。而城市中各个区域的情况不尽相同，还需要具体分析，了解周边土地拍卖成交价格及区域住房空置状况，研究周边新房和二手房价格，这样可以对微观房价走势有更为清晰的研判。

二、避免陷入房价的误区

对房价的认识方面很多人存在着误区，以下这几点建议供大家参考：

（1）不要对短期波动过于敏感，买房自住或投资一般都要经历三五年，乃至更长的时间，一年内房价小幅涨落都很正常，后续涨幅更重要，无论买房自住还是投资，关键是看中长期的趋势。

目前的土地财政制度和都市化进程，决定了大城市易涨难跌的局面，也决定了中心城市房价，即便有一定程度调整，也迟早会涨回来，楼市肯定还会有新一轮的春天。

（2）全国以及城市平均房价没有实质意义，就好比一月天气预报，黑龙江零下30摄氏度，三亚零上30摄氏度，平均温度为零度，有意义吗？肯定没有，正确的方法是结合某个区域或某个住区来分析房价涨落幅度以及判断趋势。

（3）不要过度比较单价，总价与性价比更加重要。相比单价，总价才决定着我们能不能买得起，而性价比则是值不值得买的重要依据。