第四节 房地产泡沫及历史经验

一、房地产泡沫

房地产泡沫通常指的是房地产价格在一个连续的过程中持续上涨，吸引新的买者与投机资本的持续增加，由此引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，房价涨幅明显超过同期居民收入增长速度，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。

1.房地产泡沫现象

（1）房地产业持续高速发展，没有按照其固有周期调整。

（2）房地产价格不断上升，房价收入比超出可接受范围。

（3）房地产开发资金快速流入，房地产贷款超常增长。

（4）租售比明显超标准，局部地区空置率过高。

（5）住宅投资与投机比例过高，炒房与炒卖地皮现象普遍。

2.房地产泡沫的成因

（1）宽松的信贷政策：信贷政策过度宽松使得开发企业和投资者很容易获得开发资金。

（2）长期低利率：在低利率状态下，理性的人群都会考虑选择保值增值的资产，客观上为房地产泡沫推波助澜。

（3）投机需求过度膨胀：房地产业的高利润促使许多企业、机构和投资者将大量资金投入其中，由此产生大量的投机性需求。

（4）开发企业非理性行为：开发企业对市场的预测出现偏差，同时开发企业之间的博弈加剧。

（5）经济规律的作用：国民经济与房地产发展周期波峰重叠，两者相互促进，会出现同步过热现象。

（6）监管与调控不力：房地产业的发展涉及领域较多，存在着多头管理的问题，同时一些地方对调控政策执行不力。

3.判别房地产泡沫的简单方法

短期炒卖的比重过大、房屋购买后被大量空置、房价收入比明显超出可接受范围。

二、三类常见的房地产泡沫

尽管我国没有出现全国范围的房地产泡沫，但除了众所周知的海南房地产泡沫，过去十年局部地区也曾出现三类房地产泡沫。只有当潮水退去时，才知道谁在裸泳，在一些城市和区域，成片的钢筋混凝土森林裸露在风雨中。

第一类是以鄂尔多斯、温州和神木为代表的民间资本创造的房地产泡沫。这三个城市民间资本富足，当地投资、投机比重过高，而当陷入民间借贷危机，资金链断裂，房地产业危机随之到来，这与此前其他国家金融危机导致的房地产泡沫颇为相似。

第二类是以曹妃甸、营口和防城港为代表的造城运动导致的房地产泡沫，这是目前国内最常见的泡沫形式。前些年各地争先恐后上马新城，而部分新城变空城。

某些城市的烂尾楼和小区似沙漠绿洲矗立在盐碱地上，没有人气。虽然这与经济和房地产波动有关，但地方行政主导的造城模式大都超过其能力和预期。

第三类是以威海、秦皇岛和葫芦岛、东戴河为代表的海景房泡沫。近些年海景房价格涨幅超过其他住宅，尽管入住率很低，却成为很好的投资品，眼看着涨价，却难以转手。而当房地产进入回落周期，各地海景房销量大减且价格降幅明显，这是把旅游产品变成住宅开发的必然结果。

一般来说，只要城市人口还处于增长阶段，供应过剩型的泡沫可以通过一定时间来逐步消化，而金融型的泡沫则需要更长时间，例如温州房价至今仍未回到9年前的高位，这类房地产泡沫导致盘根错节的债务，会影响到实体产业发展，使城市错失转型发展的良机，从而深陷其中，难以自拔。

三、重大的房地产泡沫事件

1.日本房地产泡沫

20世纪80年代后期，日本采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，1985年9月，美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，日本城市土地价格的也快速增长，多种因素重叠致使房地产价格暴涨，从1986年到1989年，日本的房价涨了两倍多。

受房价暴涨的刺激，许多日本人节衣缩食，纷纷拿出积蓄炒股票和房地产，到1989年，日本地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍，到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价，90年代初，严重的房地产泡沫经济已经形成。

1991年后，随着国际资本撤离，房地产价格随即暴跌，到1993年，日本房地产业全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。房地产泡沫破灭和消散的过程对实体经济的打击十分沉重，受其影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退期。到2001年初，全国地价水平比历史最高水平下降了36.6%，全国土地资产总值缩水37.7%。

地产泡沫破灭导致的金融困难使日本经济陷入了困境，市场萎缩，政治动荡，2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%。绝对价格也只相当于25年前，也即1982年的水平；近20年过去了，至今日本仍未走出泡沫破灭的影响。

按照经济学者巴曙松的研究，日本房地产发展可以分成四个阶段，第一个阶段是1955年开始的十年，日本房地产发展最主要的推动力是保障型住房。第二个阶段，从1966年开始的十年是日本的房地产快速成长的阶段，第三个阶段，是1976年开始的十年，是日本泡沫发展的时期，期间地价、房价出现异常高幅度的上涨。第四个阶段，被称为失落的十年，房地产泡沫迅速破灭，对银行、企业和民众形成巨大冲击。

导致日本房地产泡沫生成的主要原因有三方面，①金融政策不当，长期低利率导致大量过剩资金流入股市和不动产市场；②各类金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款对象，不断扩大信贷规模，加速了泡沫的形成；③房地产价格不断暴涨导致企业和个人都纷纷投资和投机房地产，造成了房地产业虚假繁荣。

2.泰国房地产泡沫

20世纪80年代中期，泰国把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。随着大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的过度宽松，促成了房地产泡沫的出现。

当时房地产投机性活动非常普遍，最终导致房地产市场供给大大超过需求，房屋空置率持续升高，泡沫越积越大。1997年东南亚金融危机的爆发使泰国的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致经济严重衰退。

3.迪拜房地产泡沫

迪拜是阿联酋第二大酋长国，拥有世界上第一家七星级酒店、全球最大的购物中心、世界最大的室内滑雪场。迪拜原本是一个阿拉伯沙漠中的城邦，只有14万人口的沙漠小城，现有总人口140万，95%是外来人口。

迪拜走的是大举借债投资开发房地产和旅游业的发展模式，除了自由港吸引转口贸易以外，几乎没有实业，迪拜最大的产业就是房地产业。迪拜的盛衰与其房地产开发主导的经济发展模式有关，可谓成也地产，败也地产。

在2000年以后，迪拜楼市开始对外开放，允许卖房给外国人。外国人不仅可以拥有迪拜永久产权的房产，还能拥有永久产权的土地。开发商和炒楼者在这个时候陆续进场。2001年当地一幢独立别墅每平方米只要8000元，到金融危机之前，房价涨至最高峰，每平方米涨到4万多元。

美国房地产次贷引发了全球金融和经济危机，迪拜陷入了债务危机，房地产泡沫随之破灭，之后房产价格与2008年峰值相比，跌幅超过了60%。迪拜房地产泡沫的破灭也验证了德意志银行分析师劳伦斯总结出的“摩天大楼指数”：大厦建成，经济衰退。

4.中国香港房地产泡沫

从20世纪70年代起中国香港便出现了房地产热，来自世界各地的资金蜂拥而入，在各种因素的推动下，中国香港的房价和地价急剧上升，80年代初中国香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区，1984～1997年，中国香港房价年平均增长超过20%。城市中心区域每平方米房价高达十几万港元。受房价飞涨的刺激，中国香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批“炒楼族”，人们盲目地投资房地产，房地产泡沫似雪球越滚越大。

1997年的东南亚金融危机导致中国香港房地产泡沫破裂，1998～2004年，中国香港房价大幅下跌。有专家计算，从1997～2002年的5年时间间，中国香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。

对于普通市民而言，房地产泡沫破灭的经历更是不堪回首，在这场泡沫破裂过程中，中国香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”迅速变成了百万“负翁”。

5.海南房地产泡沫

1988年8月海南岛成为我国第31个省级行政区，这里很快成了全国各地淘金者的“理想国”，总人数不过655.8万的海岛上最多时出现了两万多家房地产公司，投机性需求最高时占到了市场需求的70%以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几道手。

泡沫生成期间，以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南。从1991年到1993年，短短三年，海南商品房平均价格增长超过4倍。

1993年6月，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，海南房地产泡沫随即破裂，数千家开发商，最后的遗产是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。

从1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束，直到2006年下半年，海南房地产才重新开始出现了缓慢的恢复性增长。