2.2　保障房建筑

2.2.1　保障房建筑的概念

所谓保障房,是指为解决中低收入人群的安居问题,作为国家政策而设置的具有保障性质的普通住房。相对于商品性住房,它由政府针对住房类别和所在区域给予政策优惠或财政补贴,并限定居住对象、出售价格和建设标准。所以,在国外被称为公共住房(Public Housing)、分段住房(Section Housing)、补贴住房(Subsidized Housing)、会员住房(Council Housing),是一种为满足社会中低收入人群的住房需求而设置的具有救助和保障性质的措施或政策。

保障房,在国内外都是公共产品,是不同国家在不同的发展时期,以体现社会公平为导向,按照不同的计划、规定或要求作为干预手段,为解决中低收入家庭居住问题而形成的一种产品。这些产品的目标人群多少不一,分配形式可租可售,但都具备公共产品的一些特点,这就是它们统一被称为公共用房的原因。[3]

2.2.2　保障房建筑的发展

改革开放以来,中国经济获得了长足的发展,房地产行业如雨后春笋,迅速地占领了国内生产总值的重要地位。但是必须看到,住房商品化发展,在带给我们巨大财富的同时,也产生了严重两极分化的社会现象,公民贫富差距的不断拉大;少部分人拥有豪宅、别墅、多套住房,另一部分低收入人群却因买不起商品房而失去了一个社会公民应有的居住权。不断暴露的社会矛盾,使我们认识到社会公平是维系一个社会健康与稳定的重要条件,随着城市化和城市居民自有住房比例的提高,住房问题已经备受我国城市居民关注的社会问题之一。[4]为缓解社会矛盾,解决低收入群体的住房困难,实现“居者有其屋”的住房调控目标,近年来,我国先后颁布了一系列的政策,大力推进保障房建设,以促使经济健康平稳发展。

我国保障房政策发展用了近18年的时间,经历了“平稳发展、快速发展、市场萎缩、持续增长”4个过程。大体可分为5个阶段。

第一阶段,从早期计划经济时代的“福利房、微利房”,逐步转向经济适用房。20世纪90年代初,国家先后出台了《关于发展房地产业若干问题的通知》和《关于深化城镇住房制度改革的决定》,从此住房开始成为一种商品。通过财政单位补贴、个人集资等手段,多数“福利房”转变为“房改房”。1995年我国提出了“安居工程”的要求,提倡单位个人按比例分摊购房成本,用以抑制房改过程中的贫富分化现象。

第二阶段,20世纪90年代末期,为了强化城镇住房改革、加速住房建设工作,国家着手建立多层次的城镇住房供给体系,号召建设经济适用房,鼓励高收入家庭自己出资购买商品房,建议中低收入家庭则通过国家帮扶来解决居住问题。截止到该世纪末,我国的住房政策呈平稳发展趋势。

第三阶段,2001—2005年,是商品房市场开始迅猛发展的时期。2003年国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,其中过分强调通过市场解决居民住房问题,结果导致当时的保障房市场加速萎缩,而商品房价格持续攀升,城市居民出现了买房难的普遍社会问题。针对此现象,同年8月政府又颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,首次将经济适用房定义成具保障性质的政策性商品房。

第四阶段,从2006年开始,政府战略渐渐向保障房倾斜。2007年,国务院发布《关于解决城市低收入家庭困难的若干意见》,修订了经适房与廉租房的管理办法,完善了保障房制度,标志着我国住房政策开始转变。2008年10月,时任国务院总理温家宝在国务院常务会议上提出:“将保障房列入到4万亿元拉动内需的10项计划中去,加大国家对保障房政策的扶持和推进,试图通过政府层面的建设,加大保障房数量,从而影响住房市场,给房地产行业降温,使住房重新回归到‘公共性’上来”。[5]

第五阶段,2009—2011年,国家开始将住宅建设重点转移到保障房上。从领导阶层到社会群体,充分认识到保障房建设对构建服务型政府的重要性。政府大力建设保障房以纠正市场经济所造成的贫富不均、社会资源分配不公等问题。[6]2009年建设包括棚户区改造在内的各类保障房330万套,2010年建设580万套,改造农村危房120万户,2011年建设1000万套。整个“十一五”期间已兴建保障房1500万套,加上“十二五”期间计划投建的3600万套,共计建设5100万套。

保障房意在满足社会弱势群体的居住要求,解决住房体系中的供求矛盾,促进经济和社会的平稳发展。随着我国对民生问题的关注度不断提高,住房保障作为民生问题之重,必将会成为政府的主要工作之一而获得更加快速的发展。

2.2.3　保障房建筑的分类

随着保障房政策的不断完善,我国的保障性住房已经形成了一个相对成熟的供应体系。按照供应对象的身份和经济条件的不同,对应从低等到中等收入阶层人群,我国的保障房可以分为廉租房、公租房、经济适用房、改建安置房四种类型。

2.2.3.1　廉租房

廉租房即廉价租赁房,是非产权性质的保障房。该类住房产权由政府拥有,采取低价出租的方式让中低收入居民入住;对特困家庭政府还提供一定数额的租金补贴。各地对廉租房的面积要求不一,建筑面积多在40～50m2之间,以小面积套型为主,满足日常生活所需即可,以便政府为更多的人群提供居住用房。居住者对廉租房虽没有产权,但拥有居住权。

2.2.3.2　公租房

公租房又称公共租赁房,建设标准稍高于廉租房,也是一种非产权性质的保障房。其建筑面积与廉租房相当,承租人群主要是比廉租房住户家庭收入高,而又没能力购买经济适用房的家庭。公租房租赁是由国家或国家委托的某一机构向住房困难家庭提供住房,收取的租金额不得高于市场价;同时,政府还按当地物价和收入水平核定标准,每月对承租家庭提供一定的租房补贴。

2.2.3.3　经济适用房

经济适用房,是一种既有社会保障性质又不具备全部产权的商品房,兼具经济与和适用特点,因此,民间多称其为经适房。其购买对象为经济较困难,但具有一定的支付能力或者有预期支付能力的家庭。经适房建设用地由政府按划拨方式供应,承建方除享受部分税收优惠外,还免收一些行政事业性收费。但政府对其有调控权,经适房必须按照当地政府规定的套型面积(60m2左右)和建设标准设计建造,销售价格经政府核定后方可出售;购房人的资格也要经相关部门审查,以保证销售对象为中低收入住房困难家庭。购房人对所购经适房不具有全部产权,在政府规定的年限内不得私自转售、流通。

2.2.3.4　改建安置房

改建安置房,又称拆迁安置房,是一种具有产权和社会保障性质的低价商品住房。它是指各地在重大工程建设、城中村改造、危房解危、旧城改造以及风貌复原保护过程中,为被拆迁的原居住地居民提供安置用的保障房。这类住房住户拥有产权,政府在用地上给予建设单位一定优惠,建设方按照微利标准出售给住户,但购房人群必须为被拆迁的原居住地住户。按照建设地点不同,又分为异地安置和原地安置两种。按照规定,改建安置房的建筑面积必须在60～90m2之间,各地根据具体情况都制定了面积限制标准。