第三节 长租公寓产品合规性认定

长租公寓产品的合规性，一直困扰着整个租房行业，也一直被广大业主、租房从业者、租客，甚至法律界人士热议。热议合规性，是因为它出的问题比较多，如果经营状态好，问题少，大家就不讨论了。我们在百度上输入“群租房投诉”字眼，搜索结果数据显示为387万条。

在上海群租第一案中，付蓉的代理律师在庭审坚称“房屋产权人已经将房屋租赁给原告付蓉使用，那就赋予了她合法占有、使用、收益的权利。付蓉完全是合法承租，物业公司无权对原告的搬床和出入行为进行非法干涉和阻止。”上海绿宇物业管理有限公司代理律师在法庭上表示：“我们阻止的不是付蓉的搬床行为，而是她的群租行为。”且付蓉的行为严重违反了《上海绿城业主临时公约》第八条、第十三条关于不能改变房屋原有设计功能及住宅用途的约定及《上海绿城室内装饰装修管理服务协议》。几番激烈的法庭辩论之后，合议庭经过对案件的评议认为，因原告付蓉未按照原房屋的设计功能使用物业，擅自改变住宅实际功能和布局进行分割转租，故被告物业公司作为物业管理企业，有权采取措施予以制止。被告限制原告搬入家具的行为，实质上是对原告违反设计使用功能而进行的使用收益的限制，且出租人对此也予以认可，故被告物业行使权利的方式并无不当，不应承担侵权责任。该案以原告败诉告终。值得注意的是，虽然原告败诉，但是该案件的基础是二房东付蓉违反了物业管理条例，而不是一开始就认定群租房违法经营行为。

北京群租第一案中，法院最终以王女士、张先生应当依据之前约定的协议对许女士的损失承担赔偿责任，并酌情考虑了一定期限的租房损失，判决王女士、张先生赔偿许女士经济损失5万元。对于王女士的房屋被非法改建行为，许女士应向相关部门反映，不属于法院受理范围。对许女士要求王女士、张先生停止侵害、恢复原状、排除妨害的诉讼请求，法院不予支持。末了，北京群租第一案以双方赔偿协议履行的角度审理结案，而对群租房的事实不予追究。

原因是什么呢？

在北京群租第一案中，《北京青年报》有这样的庭审现场报道：陪同被告王女士一起到庭应诉的一位自称是其表弟的男子气哼哼地对记者说：“我们凭什么不能群租啊？国家哪条法律规定不能群租呢？哪条法律写着一套房里不能住20个租户呢？”的确，哪条法律都没有这样的明确要求。

集中式公寓由于受土地使用性质、消防审核、流动人口等监管的约束，经营场所相对公开，经营中违规改造隔房的问题相对少一些。

而分散式公寓，在由原始房屋出租转租过程中，并没有明确的要求细则。例如：到底可以将一套原始住宅房分割成多少间或者分割成多少床位？卧室、客厅和厨房能不能隔断出租？室内居住人数上限是多少？居住人数是按什么要求约定的？什么样的设计格局符合消防安全检查等？加上它具有分散性和隐秘性的特点，不容易被发现，不容易被监管。

出租房最早的法律依据是1995年5月9日建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》，其中第十三条规定：房屋租赁实行登记备案制度；第十六条规定：房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》；第二十三条规定：承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添，确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。

需要注意的是“确需变动的，必须征得出租人的同意”，事实上这个规定几乎是默许了群租房的存在，因为在落地过程中承租人只需要在和业主签约时约定对方同意分割转租即可，至于怎么分割，分割多少都不会具体约定。分割后也不用承担任何责任。

从市场需求和利益驱使的角度，二房东当然会把房间隔得越小越好，能塞进去的人越多越好。

从租客的角度而言，在安全舒适或在工作和收入之间不得不选择的情况下，房租越便宜越好。《蜗居》里海萍对苏淳说：“租房子，我又不傻。租房子当然是越便宜越好了，省下的钱不就是我们的吗？”毕竟租房支出是一项相对长期构成比例较大的固定生活成本，而且属于不可逆成本。对于参加工作不久的年轻人，有的几乎一半收入都用于支付房租了，而对那些进城务工的农民工来说，租金支付能力更低。

从监管的角度，法律条文只约定了要到租赁房屋所在地省、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。对于日常居住合规性监督和检查，是一件耗费大、成效小的事情，并没有具体明确部门和监管责任。物业部门在《物业管理条例》中没有规定物业可以处理业主自己租房的事（除非个别高档小区物业公约里有要求）；居委会也没有相关法律依据来治理群租房，它只能起协调作用；消防部门没有规定业主装修隔断必须办理消防手续；工商局只管有无营业执照经营，业主个人房屋出租打隔断也管不了；整个一系列的租房管理问题，从法律到制度都没有明确的规定。各地的规定及监管措施及监管力度都不一样，很多地方处于无管理的状态，即使有管理，也是“无事不登三宝殿”的被动性管理。

1995年建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》一直使用了16年，直到2011年2月1日才被《商品房屋租赁管理办法》（以下简称：《管理办法》）替代。这16年，基本是中国城镇化发展，人口高速从农村流入城市、从中西部城市流入东部城市的时期，也是房价高速增长、居住矛盾日益突出的时期，很多租房产品和租房业态已经形成并且大规模存在。新的《管理办法》第八条规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。第十条规定：承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。由于办法细则未明确，主管部门监管松懈，加上分散式公寓具备隐蔽性，二房东群体又多数是老乡带老乡，亲戚带亲戚互相串通，有的甚至和基层执法人员有各种错综复杂的利益纠葛，很难在短时间内改变长期以来二房东形成的行业经营习惯及既得利益，新的《管理办法》对租房产品的改变也收效甚微。

因此，就算是新的《管理办法》出台以后，也有大量被称为“鸽子窝”“蜂巢”“人肉蒸笼”等产品爆出公众视野。

随着越来越多的资本进入公寓行业，长租公寓被媒体报道得也非常频繁。以品牌公寓为主的“N+1”模式覆盖了以前合租或群租房的产品形态认知，成为分散式公寓模式的主流认知，“N+1”的含义是在业主原有房型基础上+1。现实中有多少公寓是真实的只加了1间呢？谁也无法准确用数字和统计说明清楚。从做生意的逆向原则思考，“N+1”模式对二房东而言是不经济的，既不能达到很好的空间利用效果，也不能实现良性的商业模式运转，所以，“N+1”可能只是部分产品，是个代名词，“N+n”才是普遍真实的存在。

2016年5月6日，住房和城乡建设部副部长陆克华在国务院新闻办公室举行的国务院政策例行吹风会上表示：“支持租赁住房建设。鼓励新建租赁住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。”但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施，必须确保消防设施完好有效。

2017年8月29日，杭州市人民政府办公厅印发《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租。住房租赁企业可将符合条件的客厅（起居室）按规定改造成一间房间单独出租。出租的每个房间人均租住使用面积不得低于4平方米，餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、储藏室、地下室、半地下室等不得出租供人员居住。禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造对外出租。

2018年11月23日，深圳市规划和国土资源委员会联合市法制办制定《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》，出租住房的，应当以原始设计的卧室或者起居室为最小出租单位，且人均租住建筑面积不得低于6平方米。禁止出租人、房屋租赁企业将原始设计的卧室或者起居室再次分割搭建后出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。

2019年5月1日起苏州正式实施《苏州市出租房屋居住安全管理条例》，规定出租人应当以一间设有外墙窗户的卧室、起居室（厅）（以下统称居室）为最小出租单位。卧室和使用面积不满12平方米的起居室（厅）不得隔断出租。使用面积12平方米以上的起居室（厅），可以隔断出一间居室出租。起居室（厅）允许隔断出租的，应当采用轻质不燃材料固定围护，隔断后应当具备直接天然采光和自然通风条件，保障房屋整体结构安全，不得影响人员疏散、逃生和消防救援。厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室不得出租用于居住。出租的每间居室人均使用面积不得低于4平方米。出租的每间居室居住的人数不得超过2人（但是，有法定赡养、抚养义务关系的除外）。

苏州成为首个以地方立法形式认定“N+1”模式合法化的城市，并且明确了分散式房源分割的部位、人均最小租住面积、隔断材料、消防要求等，为分散式“N+1”租房合法化开了法律和制度保障的先河，迎来革命性春天。