第二节
专业贷款信用风险分析

一、项目融资信用风险分析

项目融资（Project Finance）是对一种特殊目的实体（Special Purpose Vehicle, SPV）的贷款，这类融资主要针对大型、复杂且昂贵的设备，对新投资建设项目融资，或对已有的建设项目再融资。对项目融资信用风险分析，一般从项目的财务实力、交易特征、政治法律环境、项目发起人等几个方面进行分析评估，见图5-5。

图5-5 项目融资信用风险分析结构示意图

二、物品融资信用风险分析

物品融资（Object Finance）是指收购实物资产（如轮船、飞机、卫星、有轨车辆、船舶）的一种融资方式，这种融资方式下的贷款偿还依靠已经用来融资、抵押或交给贷款人的特殊资产创造的现金流。这些现金流的主要来源可能是一个或几个与第三方签订的出租或租赁合约。如果借款人的财务状况及偿债能力使其还款不必过度依赖特定抵押资产，贷款就应该被当做已抵押的公司贷款来处理，见图5-6。

图5-6 物品融资的信用风险分析结构示意图

三、商品融资信用风险分析

商品融资（Commodities Finance）是指对储备、存货或交易所交易的商品（如原油、金属或谷物）进行的结构性短期贷款。商品融资中用商品销售的收益偿还银行贷款，借款人没有独立的还款能力。借款人没有其他业务活动，在资产负债表上没有其他资产。商品融资的结构化特征是为了补偿借款人欠佳的资信水平。贷款的信用风险评级反映了其自我清偿的特征以及贷款人组织这笔交易的能力，而不反映借款人的资信水平。如果银行能根据借款人多项持续经营的业绩，综合评价借款人的信用状况，那么商品价值就只是一种信用风险的缓释工具，而不是偿还贷款的主要来源，因此就不应作为特殊贷款处理。分析商品融资的信用风险，主要从商品融资者交易的超额担保程度、融资的政法环境、融资购买商品资产的流动性特征、融资发起人实力以及担保安排等五个方面进行分析，见图5-7。

图5-7 商品融资的信用风险分析结构示意图

四、房地产贷款信用风险分析

产生收入房地产（Income-producing Real Estate）贷款是指为房地产（如用于出租的办公楼、零售场所、多户的住宅、工业和仓库场所及旅馆）提供资金的方式。在这种融资方式下，贷款偿还主要依赖资产创造的现金流。此类现金流的主要来源是资产的出租收入或资产销售收入。借款人可能是一个特殊目的实体，或从事房地产建设的公司，或拥有房地产的运营公司以及除房地产之外有其他收入来源的运营公司。产生收入房地产贷款，其典型特征是贷款偿还可能性和出现违约贷款清收可能性之间具有强正相关关系，两者都主要依赖房地产创造的现金流。

对产生收入的房地产贷款客户信用风险分析，重要集中于财务实力、资产特征、发起人或开发商实力以及担保安排四个方面。通过相关指标分析，判断该客户信用质量和未来还本付息能力，见图5-8。

高变动性商用房地产贷款与其他类别的专业贷款比，是一种具有较高损失率的商用房地产融资，主要包括：用按照监管当局认定的房地产作为抵押的商用地产贷款，在资产组合中，此类贷款的违约率具有较大的波动性；为土地收购项目开发和建设阶段提供融资的贷款；为其他性质开发建设融资的贷款，贷款的还款来源或是将来房地产不确定的销售，或是偿还来源相当不确定的现金流。高波动性房地产贷款的信用风险分析，除按一般房产商信用分析外，更要注重对影响房地产市场走势的分析。

图5-8 产生收入房地产贷款的信用风险分析结构示意图

产生收入的房地产与普通住房抵押贷款不同在于，它是一种更加灵活更依赖于谈判的不动产贷款。对这种抵押贷款者的分析是从市场开始的，然后需注意与政府的合作关系及游戏规则，通常要进行正规的评估，考虑长期的市场可行性与房地产的管理，使房地产贷款与贷款者的资金来源相适应，了解所得税对决策者的影响，利用投资组合减少风险，并考虑竞争形势与房地产发展趋势。对房地产满足潜在消费者需求能力的确定是其他一切分析的基础，一般通用的风险衡量比率主要有：贷款价值比（loan-to-value ratio, LTVR=贷款额/项目价值）和偿还能力比（debt coverage ratio, DCR=净营业收入/债务清偿）、营业费用比（operating expense ratio, OER =营业费用/实际总收入）和盈亏平衡比（breakeven ratio, BER=（营业费用+债务清偿）/总潜在收入）。银行对借款者的分析集中在借款者的资信状况。借款者的记录及声誉极其重要。借款者的资信状况由资信报告、当期财务报告及借款者口碑所反映。此外，还要根据当期市场条件对项目进行评估。如果是领先时间只有几年的新新项目建设，还要努力预测项目完工时的经济状况。