4.3 拿地前定量测算问题
甲方在拿地前应当对政府政策详细了解、仔细分析，对这些政策和当地装配式建筑供给侧的实际条件可能导致的工程成本、工期及财务成本的变化进行初步的测算，作为确定土地举牌价上限时的参考。
1.装配式建筑的成本增量
国外装配式混凝土建筑没有建造成本高于现浇混凝土建筑的情况，但国内目前的现实情况是，装配式混凝土建筑成本增量较高。虽然房地产企业在拿地后通过决策、优化设计和有效管理，可能减少成本增量，甚至降低成本，但在未有具体路径和办法的情况下，拿地前宜先以市场成本增量的现状进行测算。
成本增量是指装配式建筑相对于传统建筑在建安成本上的增加值，具体表现在：专项设计咨询、规范执行和设计、部品部件预制、部品部件运输、施工安装等环节，见表4-2。
表4-2 装配式混凝土建筑成本增量内容表
（续）
关于成本增量的详细分析见本书第11章。
2.项目经济分析须关注的内容
甲方在拿地前进行项目经济分析须关注的内容包括容积率要求、装配率要求、全装修规定、鼓励支持政策等。容积率的影响问题将在本章4.4节进行详细分析，本节对其他三个方面进行分析。
（1）装配率要求
装配率是影响项目开发建设成本的重要因素。甲方在拿地前应详细了解当地政策对装配率的要求，通过方案比选来确定最经济的预制装配方案，详见第5章5.4节。
（2）全装修规定
全装修是指建筑功能空间的固定面装修和设备设施安装全部完成，达到建筑使用功能和性能基本要求的装修模式，具有节能环保、节约工期、成本可控、便于维修等优势（图4-4）。
“毛坯房”已不符合现代社会的发展要求，《装配式建筑评价标准》（GB/T 51129-2017）已将实施全装修作为装配式建筑的必选项目。甲方在拿地环节应统筹考虑全装修的操作模式，通过一体化设计，实现建筑设计、结构设计和内装设计的有效协同，从而真正达到减少建筑垃圾、降低消耗排放、节约资源、缩短项目整体工期的目的。
▲ 图4-4 房屋全装修效果
相比传统毛坯房，全装修房屋增加了建设成本，房屋售价一般也随之提高。同时，由于全装修项目比毛坯房项目的开发周期延长，项目财务成本也有所增加，甲方在拿地前应综合考虑各项因素，评估全装修带来的经济性影响。
（3）鼓励支持政策
甲方在拿地前应综合进行项目的经济分析和量化评价，充分利用当地鼓励支持装配式建筑发展的政策，最大化弥补现阶段装配式建筑成本增量对项目的影响。
对于销售型项目而言，资金提前回流，偿还开发贷款，减少财务成本是非常重要的。目前，很多城市对采用装配式建造的项目制定了提前预售的政策（参见表3-5）。
以上海为例，预售时间尤其是高层建筑提前明显，30层的建筑，大约可提前3个月的时间。如上海某项目，地上计容建筑面积约7万m2，建设单位融资4亿，融资利率8%，每天的贷款利息大约是8.7万元，1个月利息成本大约为263万元，3个月的利息成本已能覆盖整个项目的所有设计费。充分利用提前预售政策，节约财务成本对降低开发项目成本非常必要。
3.定量测算建议
甲方在拿地前应根据当地政策对该地块的装配式相关要求，定量测算采用装配式带来的成本增量，主要考虑以下几方面：
（1）地块限价要求。
（2）地块装配率、全装修的具体要求；鼓励支持政策落地的可行性。
（3）地块是否为净地、是否影响开工计划。
（4）当地预制构件等部品部件及专用材料的供给情况、价格、运距等。
（5）设计单位的设计能力和装配式建筑的设计经验等。
（6）施工单位装配式建筑的施工能力和经验等。
（7）监理单位装配式建筑的监理能力和经验等。