江某某与徐某某等农村房屋买卖合同纠纷上诉案

案例依据

江西省鹰潭市中级人民法院〔2017〕赣06民终531号民事判决书。

案例内容

上诉人江某某因与被上诉人徐某某、王某某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院〔2016〕赣0602民初1078号民事判决，向鹰潭市中级人民法院提起上诉。法院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人江某某上诉请求：1．中唐房地产评估顾问有限公司（以下简称中唐公司）没有按一审法院委托对涉案房屋的市场价进行评估，而仅对土地上的建筑重置新价值进行评估错误，没有将房屋占有的土地及院内所属物价值评估进去。买卖契约中明确记载了房屋门窗及院内所有寸土寸金，房檐瓦角一并卖给了乙方。而一审法院却采信了这一评估价错误，不合理，判决不公。2．中唐公司对土地上的建筑物重置新价值评估价，混石结构的房屋只按515元/㎡，石木结构的173/㎡元，显然超低，根据鹰高新区办字〔2016〕49号《关于印发鹰潭高新技术产业开发区的白露扩园项目集体土地上房屋征收补偿安置方案的通知附件》，房屋补偿标准规定：混石结构标准房补偿标准为770元/㎡，石木结构房屋补偿标准是690元/㎡。市政府规定的该标准也是通过有资质的房地产价格评估机构评估出来的，而中唐公司评估涉案房屋价相差高达255元/㎡和517元/㎡，该评估价严重失真和超低，所以上诉人不能接受。3．再则上诉人与被上诉人签订买卖房契约是双方真实意思表示，事过11年，被上诉人看到周边房屋被政府征收，利润倍增。在利益的驱动下，被上诉人失去诚实信用原则而起诉，要求返还房屋，其行为是有重大过错的。因被上诉人的过错已造成上诉人因房屋增值和原买房价格的差异已无能力再买房，身无居所。为此根据鹰府发（2013）34号文件中第三章住宅房补偿安置的第十二条规定，在城市规划区内征收集体土地上的合法房屋实行货币补偿，产权调换两种补偿安置方式。上诉人同意参照此规定，由被上诉人在该地段购买同样面积的房屋给予上诉人的补偿或补偿货币共计463896元。综上，为维护守信上诉人的合法权益，请二审依法改判。

被上诉人徐某某、王某某辩称，一、一审法院采信中唐公司的评估报告是正确的。其一，中唐公司是双方当事人共同选定的评估机构；其二，中唐公司对涉案房屋价值的评估程序合法，适用依据正确，且客观合理；其三，被答辩人如有依据证明中唐公司的评估报告存在问题，在一审时就应当申请重新评估，但被答辩人并没有提出重新评估的申请。二、由于被答辩人在一审时并没有申请对围墙及房内树木进行价值评估，故评估报告没有将围墙及房内树木的价值考虑进去，但一审判决已经充分考虑了这部分财产的价值，且完全按照被答辩人的意见对该部分财产的价值进行了认定（见判决书第8页，认定该部分财产价值为9824元）。三、被答辩人提出涉案房屋应当按混石结构770元每平方米、石木结构690元每平方米进行补偿，提出补偿金额应当为463896元没有依据。四、答辩人与被答辩人签订的卖房契约并非因为答辩人提出无效的主张变得无效，而是因为违反法律的强制性规定而无效。因此，无论答辩人是否主张卖房契约无效，该卖房契约自始即是无效的。不履行无效合同的行为，不存在失信与否的问题，更不存在赔偿失信损失的问题。一审在已经认定被答辩人对于合同的无效也存在过错的情况下，将本案中的所有损失认定由答辩人单方承担，一审的判决已经对答辩人进行了照顾。

徐某某、王某某向一审法院起诉请求：1．依法确认原、被告2006年5月14日签订的卖房契约无效；2．判令被告立即归还向原告购买的位于鹰潭市××湖区鱼塘村的房屋；3．本案诉讼费用由被告承担。

江某某向一审法院反诉请求：1．判令原告赔偿我方失信损失共计435096元，包括：（1）房屋重置价款1300元/㎡×281.68㎡+33.12㎡×700元/㎡＝389368元，政府对标的物周边村庄没有办理产权证的农村房屋重置补偿价石混结构为1300元/㎡，石木结构为700元/㎡；（2）院墙72㎡×10块/㎡+384块脚石＝1104块×6元/块＝6624元，市场上和院墙红石每块含工钱是6元/块；（3）院内土地525㎡－130㎡＝395㎡÷666㎡/亩＝0.598亩×60000元＝35904元，政府征用标的物周边农村的宅基地补偿价一般为60000元/亩；（4）院内的树木，4棵柚子树+1棵板栗+6棵橘树+1棵桂花+1棵水杉树+1棵枣树+2棵铁树共计16棵树，都已成材或挂果，应计3200元。2．判令原告承担律师费用4000元及房屋鉴定费2916元；3．反诉费用由原告承担。

一审法院认定事实：2006年5月14日原告徐某某、王某某与被告江某某、江某甲协商后签订卖房契约，约定将原告位于鹰潭市月湖区鱼塘徐家村自建的店面平房一栋、二层住宅住房、院子、院内树木果树、厨房、猪栏、院子围墙及院内所有寸土寸金等以68000元的价格卖给被告和江某甲。合同签订后，被告向原告支付了购房款68000元。之后被告和江某甲管理使用该房屋，并对该房屋进行了部分改建、添附。江某甲于2016年11月14日因病去世后，该房屋由被告一人管理使用。2016年8月11日原告徐某某、王某某诉至一审法院，请求确认上述卖房契约无效及要求被告返还房屋。2017年3月21日被告向一审法院提起反诉，请求原告赔偿被告各项损失共计人民币442012元。另江某甲去世后，被告江某某和江某甲的儿子江某乙、江某丙、江某丁均书面申明放弃对本案所涉房屋父亲江某甲权益的继承，并让与给母亲江某某继承。

一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”《中华人民共和国物权法》第六十条规定“对于集体所有的土地和山林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；……”农村房屋买卖合同是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人，他人支付价款的合同，该类房屋买卖合同涉及农村宅基地的问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者的特定身份相联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。本案中，原告与被告、江某甲于2006年5月14日所进行的农村房屋买卖行为，基于不动产房地一体原则，房屋权利受制于宅基地权利，而宅基地使用权只能转让给本集体经济组织内的成员，禁止转让给本集体经济组织外的成员，而本案原、被告不属于同一个农村集体经济组织，故原、被告双方于2006年5月14日进行的农村房屋买卖行为，违反了法律、法规的强制性规定，故一审法院认定该卖房契约无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中原告作为出卖方，在其将农村自建房屋转让给被告若干年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该房屋买卖合同无效，此行为有悖诚实信用原则，故原告应对合同无效所造成的后果承担主要责任。被告不是鹰潭市月湖区鱼塘徐家村集体组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。合同被确认无效后，买卖双方互负返还义务。鉴于被告对本案所涉房屋进行部分改建、添附，从减少损失、便于使用考虑，被告应将该房屋以现状返还给原告，原告应将购房款68000元返还被告。关于原告应赔偿被告的其他损失的具体数额，根据诚实信用原则及公平原则、评估结果和双方对合同无效的过错程度，一审法院酌定原告应赔偿被告房屋重置价82800元（根据评估结果，现所涉房屋重置成新价值为150800元，核减应返还的购房款68000元，仍应赔偿被告的房屋重置价值为150800元－68000元＝82800元）及现房屋其他附属物9824元（因评估价值未涵盖本案所涉房屋中合同中约定的院墙、院内树木16棵，因院内面积较宽，院墙较高，一审法院酌定院墙的补偿款为6624元；院内树木包含铁树、板栗树、柚子树、桂花、水杉、橘子树等共计16棵，因树木大小、品种不一，一审法院酌定平均每棵价200元，共计3200元；两项合计为6624元+3200元＝9824元）。本案中被告因案件花费测绘费用和评估费用共计2916元，该笔经济损失应由原告承担。综上，原告除应返还被告购房款68000元，仍应赔偿被告其他损失共计95540元（82800元+9824元+2916元＝95540元）。关于被告要求原告按其反诉状中所述标准赔偿房屋重置价款及院内土地价款的问题，一审法院认为，被告未提供其所述房屋重置价款的计算标准的依据，江西省中唐房地产评估顾问有限公司的评估报告客观合理，应按评估结果计算本案所涉房屋的重置价款，另房屋院内土地系农民集体所有，被告要求赔偿该款于法无据，固对被告该项反诉请求，一审法院不予支持。关于被告要求原告承担律师费4000元的请求，一审法院认为，被告此项反诉请求于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国物权法》第六十条之规定，一审法院判决：一、原告徐某某、王某某与被告江某某、江某甲于2006年5月14日签订的卖房契约无效；二、原告徐某某、王某某应于本判决生效后十日内返还被告江某某购房款计人民币68000元；三、原告徐某某、王某某应于本判决生效后十日内给付被告江某某经济损失计人民币95540元；四、被告江某某在收到上述第二项、第三项判决款项后十日内应将位于江西省鹰潭市月湖区鱼塘徐家村的房屋及院落返还原告徐某某、王某某；五、驳回被告江某某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元（原告已预交），反诉费3271元（被告已预交5950元，应退还2679元），以上共计人民币4771元，由原告徐某某、王某某负担2710元，被告江某某负担2061元。

法院二审期间，当事人没有提交新证据。

二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，法院予以确认。

案例判决

二审法院认为，本案为农村房屋买卖合同纠纷，被上诉人徐某某、王某某与上诉人江某某及江某甲于2006年5月14日签订的《买房契约》，因违反法律的强制性规定，一审法院认定该协议无效正确，法院予以确认。上诉人江某某认为中唐公司的估价报告未按市场价进行评估，而是按建筑重置新价值进行评估错误。法院认为，中唐公司的评估报告估价结果汇总表中备注栏注明：估价对象土地使用权类型为集体土地，本次评估结果仅为建筑物重置新价值；在估价报告第（五）估价结果中，载明：确定估价对象于估价时点二〇一七年八月八日最可能实现的市场价值评估结果。由于本案所涉的房屋所在土地系集体土地，不能自由转让，中唐公司据此按建筑重置新价值进行估价符合有关规定，客观合理，一审法院采信该估价报告正确。上诉人江某某认为应当按鹰潭市人民政府及鹰潭高新区有关文件规定的房屋补偿标准进行估价，并要求相应的货币补偿或产权调换。法院认为，因本案《买房契约》无效，上诉人江某某不是本案所涉房屋法律意义上的所有权人，且该房屋至今未涉及拆迁问题，上诉人江某某的相关主张没有法律依据，法院不予支持。关于院墙及树木等补偿的问题，中唐公司虽然对院墙、树木等没有做评估，但一审法院对此已酌定作价进行了处理，一审法院处理正确，法院予以确认。

被上诉人徐某某、王某某在与上诉人江某某及江某甲在签订《买房契约》11年后，又以房屋买卖行为违反法律规定为由，主张该《买房契约》无效，要求江某某返还房屋，虽然上诉人徐某某、王某某主张《买房契约》无效的请求有法律依据，法院应予支持，但此行为有悖诚实信用原则。一审法院认定被上诉人徐某某、王某某对本案房屋买卖协议无效承担主要责任，并按评估报告确定的建筑重置新价值赔偿江某某正确。另外，法院认为，被上诉人徐某某、王某某一直占用了上诉人江某某及江某甲买房时支付的68000元资金，对此应当参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定，由徐某某、王某某自2006年5月15日起以68000元为计算基数按照年利率6%向江某某支付资金占用期间利息。

综上所述，一审法院认定事实清楚，但处理有不当之处，法院予以调整。2018年1月24日，二审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第六十条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

（1）维持江西省鹰潭市月湖区人民法院〔2016〕赣0602民初1078号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；

（2）撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院〔2016〕赣0602民初1078号民事判决第五项；

（3）被上诉人徐某某、王某某于本案判决生效之日起十日向上诉人江某某支付利息44880元（利息自2006年5月15日算至2017年5月14日，之后利息以68000元为基数，按年利率6%计算至实际付清之日止）；

（4）驳回上诉人江某某的其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费5805元，由上诉人江某某负担1805元，被上诉人徐某某、王某某负担4000元。