田某甲与田某乙农村房屋买卖合同纠纷上诉案

案例依据

北京市第三中级人民法院（2018）京03民终2229号民事判决书。

案例内容

上诉人田某甲因与被上诉人田某乙农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院〔2017〕京0116民初8000号民事判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。法院于2017年1月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

田某甲上诉请求：撤销北京市怀柔区人民法院〔2017〕京0116民初8000号民事判决书，依法改判田某甲与田某乙于1990年达成的关于怀柔区×村27号院落及房屋、附属物事实买卖合同关系无效或发回重审；一、二审诉讼费用由田某乙承担。事实和理由：原审判决存在适用法律错误，田某甲与田某乙达成的关于怀柔区×村27号院落及房屋、附属物（以下简称27号院）事实买卖合同，应为无效合同。田某乙对27号院宅基地的使用权，未取得胜利村集体的同意，也未依照《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）的规定履行相关审批手续，违反了上述强制性规定。双方以口头协议的形式对27号院进行买卖，未经过当地村民委员会、乡（镇）人民政府等的审批，不满足“经过了宅基地审批手续”的必要条件，该口头协议因为无效协议。

田某乙辩称，田某乙同意一审判决，不同意田某甲的上诉请求，请求维持原判。

田某乙向一审法院起诉请求：1．请求依法判决田某甲、田某乙于1990年达成的关于怀柔区×村27号院落及房屋、附属物事实买卖合同关系无效；2．判令田某乙将怀柔区×村27号院落及房屋、附属物腾空返还给田某甲；3．诉讼费由田某乙承担。案件审理过程中，田某甲变更第二项诉讼请求为：要求田某乙返还拆迁补偿款190万元，但未在规定期间内补交诉讼费。

一审法院认定事实：对当事人无异议的证据和事实，一审法院予以确认并在卷佐证。1997年，田某甲、田某乙之间达成口头协议，约定田某甲将×村27号房屋及院落卖给田某乙，田某乙付清房款，并实际居住。

另查明，诉争房屋建房用地审批表登记为田某甲父亲田振广，房屋实际出资建设人为田某甲，集体土地使用证登记的也是田某甲。

再查明，田某乙户口本服务处所处写明“北京市怀柔县×村”，何时由何地迁来本址处写明“1991年10月19日由怀柔县崎峰茶乡梁根村搬迁入”。

一审法院认为，宅基地使用权系权利人基于其农村集体经济组织成员身份，依法对集体所有的土地享有占有、使用、建造住宅及其附属设施的权利。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。根据《土地管理法》第六十二条“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，可以看出《土地管理法》并不禁止农民的宅基地流转，只是流转后不得再申请宅基地。《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”这一规定实际上明示农村宅基地使用权是可以转让的。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”我国《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。从田某甲、田某乙达成的买卖房屋及院落口头协议订立阶段来看，田某甲与田某乙均为北京市怀柔区×村同一集体经济组织成员，田某乙系可受让田某甲的房屋及其院落的适格主体。双方当事人以平等主体地位达成买卖房屋及院落口头协议，系双方真实意思表示。法律、行政法规亦未规定此类合同应当办理批准、登记等手续后生效；从田某甲、田某乙达成的买卖房屋及院落口头协议履行阶段来看，现双方钱款已结清，田某乙长期使用房屋及院落，合同已经履行完毕。因为这种交易在同一集体经济组织内部进行，没有损害集体的公共利益，没有违反相关的法律法规。经查，田某甲、田某乙达成的买卖房屋及院落口头协议亦不涉及相关法律规定的合同无效的其他情形。综上所述，对田某甲的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回田某甲的诉讼请求。

二审期间，当事人没有提交新证据。法院对一审查明的事实予以确认。

案例判决

二审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，但不禁止在本集体经济组织成员内部流转。本案中，田某甲与田某乙均为北京市怀柔区×村同一集体经济组织成员，双方达成的买卖房屋及院落口头协议，系双方当事人之真实意思表示，并无违反法律的强制性规定的情形，故该口头协议有效。从协议履行阶段来看，现合同已经履行完毕，涉案房屋已被拆迁。综上，田某甲主张双方的协议因违反《土地管理法》对农村宅基地使用的强制性规定应为无效的上诉请求，缺乏依据，法院不予支持。

综上，田某甲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。2018年2月2日，二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费500元，由田某甲负担（已交纳）。

本判决为终审判决。