李某某与刘某某农村房屋买卖合同纠纷上诉案
案例依据
北京市第三中级人民法院（2018）京03民终2434号民事判决书。
案例内容
上诉人李某某因与被上诉人刘某某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院〔2017〕京0112民初17439号民事判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。法院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李某某的上诉请求为：1．请求依法撤销一审判决，支持李某某的一审诉讼请求或发回重审；2．请求判决一审、二审诉讼费用全部由刘某某承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。李某某与刘某某签约时，涉案宅基地处存在房屋，而并非从2007年开始就没有房屋，李某某购买房产的目的是将房产进行翻建并实际居住，而涉案宅基地现在之所以没有房屋是因为李某某与刘某某签约后，在李某某不知情的情况下将房产拆除。二、一审法院适用法律错误。1．一审法院认为李某某与刘某某签订的契约是合法形式掩盖非法目的，并且违反法律、行政法规，适用合同法第52条属于适用法律错误，双方签订契约的真实意思表示与合同内容一致，不存在掩盖非法目的的事实，且本案的契约是合法有效的合同，没有违反法律、行政法规；2．一审法院适用物权法第153条属于适用法律错误。本案系农村房屋买卖合同纠纷，系针对农村房屋所有权转让而产生的纠纷，不应适用物权法第153条。另补充：刘某某与李某某签订房产契约的背景是2017年4月1日，刘某某主动找到李某某称其在小辛庄村有2套房产，并且愿意将其中一套出卖给李某某，并称其已在2015年取得翻建许可证，而李某某恰好在本村没有住房，并且也有实际需求，因此便同意购买刘某某的涉案房产。李某某与刘某某签约时，宅基地上确有房屋，李某某提交新证据佐证这个事实。李某某认为，刘某某现在反悔违背诚信原则，核心原因是刘某阻挠想继承房屋，才鼓动刘某某解除合同，不履行合同。
刘某某辩称：不同意李某某的上诉请求。这个宅基地上确实没有房屋，这是事实，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当驳回李某某的上诉，维持原判。
李某某向一审法院起诉请求：请求法院确认李某某与刘某某签订的《买卖房产契约》有效；本案诉讼费由刘某某承担。
一审法院审理查明：李某某系北京市通州区西集镇小辛庄村村集体成员。2017年4月李某某与刘某某签订《买卖房产契约》，合同约定刘某某将位于北京市通州区某村的正房两间作价70000元卖与李某某。在一审庭审过程中，双方均承认在涉案宅基地处自2007年开始就没有房屋。但双方就签订《买卖房产契约》的具体时间表述不一。法院根据《买卖房产契约》书面落款日期认定签订《买卖房产契约》时间为2017年4月1日。2015年5月13日，刘某某取得了涉案房屋翻建规划许可证，但至今没有翻建。涉案照片显示房屋早已坍塌。
一审法院认为，以合法形式掩盖非法目的及违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，法院认为李某某与刘某某签订的《买卖房产契约》约定内容为房屋买卖，但依据法院查明的事实，房屋早已不存在，因此李某某与刘某某之间的买卖行为涉及的是宅基地的转让。故法院认为《买卖房产契约》是一种以合法形式掩盖非法目的合同。这种宅基地的转让方式违反法律、行政法规的强制性规定。故对李某某诉求《买卖房产契约》有效，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条之规定，判决：驳回李某某的诉讼请求。
二审中，当事人围绕上诉请求向法院提交了新证据，法院依法组织当事人进行了证据交换和质证。李某某向法院提交4组新证据。证据1为李某某户口登记卡，证明目的为李某某为小辛庄村村民，与刘某某系同一集体经济组织成员，李某某具备购买涉案房产的主体资格；证据2为李某原户口登记卡、李某现户口登记卡、〔2016〕京0112民初6192号民事调解书、房屋赠与合同、任某2018年元月16日证明，其中，李某原户口登记卡、李某现户口登记卡、〔2016〕京0112民初6192号民事调解书、房屋赠与合同证明李某某在村里没有其他住房，符合购买条件，任某2018年元月16日证明证明李某某在村里没有其他住房，符合购买条件，还证明李某某与刘某某签约时宅基地上是有房屋的，后来翻建时刘某某不同意，并且让其侄子把房屋拆掉了，证明中的最后一句话，提到了刘某拆除了原房基地；证据3为2018年元月10日任某证明、《协议字据》，结合一审中提交的村委会证明，证明《买卖房产契约》是双方真实意思表示，签约时刘某某对于宅基地上有房屋是知情的，并且李某某承诺涉案宅基地上如遇拆迁，愿意补偿刘某某2万元，《协议字据》可以再一次佐证涉案宅基地上面有房屋；证据4为（2018）京03民终1429号、（2018）京01民终626号民事判决书，证明同一集体经济组织内部成员相互转让宅基地及宅基地上的房屋，应当认定为合法有效。刘某某针对李某某提交的证据发表质证意见称：对证据1以及证据2中的李某原户口登记卡、李某现户口登记卡、〔2016〕京0112民初6192号民事调解书、房屋赠与合同的真实性认可，但是与本案没有关联性，证明目的不予认可；证据2中的任某2018年元月16日证明，并没有标明宅基地上有房屋，真实性无法确认，证明目的不予认可；对证据3的真实性认可，证明目的不认可，因为房屋是没有的，是虚假的；证据4与本案无关，这是其他案件的判例。另，李某某申请证人任某出庭作证，证明当时李某某与刘某某签订买卖房屋的协议是出于双方自愿的。李某某对任某的证人证言发表质证意见称：证人任某证言能够证明涉案房屋的墙体是存在的，只是失火把房顶烧毁，同时证人也表明涉案房产有翻建的许可证；刘某某对任某的证人证言发表质证意见称：任某所说的部分证据是可信的，但任某不能证明宅基地上有房屋，且具体存在。对于李某某提交的新证据及任某的证人证言，法院对此认定如下：对于李某某提交的证据1及证据2中的李某原户口登记卡、李某现户口登记卡、〔2016〕京0112民初6192号民事调解书、房屋赠与合同，刘某某认可真实性，法院对此亦不持异议，上述证据能够证明李某某与刘某某系同一集体经济组织成员且李某某具备在本村购买房屋的条件，故法院对该证据予以采信；对于李某某提交的证据2中的任某2018年元月16日证明，综合任某的证人证言，法院对其真实性予以认可，对于涉案宅基地上是否有房屋，应结合其他证据综合认定；对于李某某提交的证据3，刘某某认可真实性，法院亦不持异议，对于涉案宅基地上是否有房屋，且刘某某对此是否知情，应结合其他证据综合认定；对于李某某提交的证据4，因各案情况不同，故另案判决对本案并不具有参考性，故法院对该证据不予采信；对于任某的证人证言，法院将综合其他证据综合认定。法院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。
上述事实，有集体土地建设用地使用证、《买卖房产契约》、房屋照片、北京市通州区西集镇乡村建设规划许可证（平房翻建工程）、户口本及双方当事人陈述等证据在案佐证。
案例判决
二审法院认为：本案的争议焦点为《买卖房产契约》是否有效。根据已查明的事实，李某某与刘某某签订《买卖房产契约》，约定“刘某某现有房产两间，建筑占地叁拾壹平方米，用地面积宅基地壹百另伍平方米…径与村民本村李某某自愿协商意定将房产自愿卖给本村李某某”；双方另签订《协议字据》，约定“通州区西集镇小辛庄村民刘某某现有房产两间，建筑占地叁拾壹平方米，用地面积宅基地壹百另伍平方米…自愿给本村村民李某某，价款柒万元整”，通过该《买卖房产契约》及《协议字据》的表述，双方约定的买卖标的不仅包含诉争房产，亦包含宅基地使用权。
首先，我国法律法规并不禁止同一集体经济组织内房产及宅基地的流转。根据我国《土地管理法》第六十二条，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，由此规定可以看出，我国目前实际上并不禁止农民房产及宅基地的流转，只是流转后不得再申请宅基地；且根据《物权法》第一百五十五条，“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，这一规定实际上明示农村宅基地使用权是可以转让的。
其次，本案中诉争的《买卖房产契约》具备有效合同的全部要件，并不存在合同无效的情形。根据已查明的事实，李某某与刘某某均为北京市通州区西集镇小辛庄村同一集体经济组织成员，李某某系可受让刘某某房产及宅基地的适格主体，双方以平等主体地位订立的《买卖房产契约》，系双方真实意思表示，且刘某某亦表示已收到李某某支付的7万元款项，该《买卖房产契约》已经履行完毕，且上述流转在同一集体经济组织内部进行，没有损害集体的公共利益，没有违反相关的法律法规，不属于合同法规定的合同无效情形，亦不涉及相关法律规定的合同无效的其他情形。刘某某虽主张在签订《买卖房产契约》时宅基地上并不存在房屋，但综合本案证据及证人当庭陈述，在签订《买卖房产契约》时该宅基地上虽不存在房屋的完整形态，但仍存在房屋基础，涉案房屋亦已取得了北京市通州区西集镇乡村建设规划许可证（平房翻建工程），且即便不存在房屋，我国法律法规亦并未禁止同一集体经济组织内宅基地的流转，故刘某某以签订《买卖房产契约》时涉案宅院上不存在房屋为由主张合同无效，缺乏法律依据。
综上，李某某与刘某某签订的《买卖房产契约》应属合法有效。
综上所述，李某某的上诉请求成立，应予支持。2018年3月14日，二审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销北京市通州区人民法院〔2017〕京0112民初17439号民事判决；
二、确认李某某与刘某某签订的《买卖房产契约》有效。
一审案件受理费775元，由刘某某负担（李某某已垫付，刘某某于本判决生效之日起7日内交纳）；
二审案件受理费1550元，由刘某某负担（李某某已垫付，刘某某于本判决生效之日起7日内交纳）。
本判决为终审判决。