第三节 地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸就高房价，高房价推高地价

因重视生态保护，香港可开发土地有限，土地储备少。香港重视生态保护，依据1976年制定的《郊野公园条例》，占地37%的郊野公园无法开发。由于可开发土地有限，政府新增土地供应主要来自填海造地与土地征收。但2005年以来填海造地大幅减少，而土地征收耗时较长，导致政府可出让土地资源较少。截至2012年中期，全港未经批租或拨用的、用于住宅建设的土地（扣除不适合/现时未能发展的土地）仅剩3.92平方公里，土地短缺问题严峻。

土地出让减少，加剧供给不足。1984年《中英联合声明》要求香港回归前每年批地不超过50公顷，政策初衷在于防止英国超售土地，但客观上限制了土地供给。2001—2010年，特区政府为维护楼市稳定，大幅减少土地出让，年均仅供应住宅用地5公顷。2002年以来房屋竣工数量大幅减少情况见图1.13。

人口激增、金融宽松、供地不足，共同铸就高房价。1954—2017年，香港年末人口从243万持续增长到741万，年复合增长率1.8%。在人口持续增长的背景下，香港土地供给不足，叠加金融环境过度宽松，推动香港房价持续上涨。

房价上涨进一步推高地价。从2003年起，香港开始减少土地与公屋供给，以求维护房地产市场稳定，但也造成公屋轮候时长进一步增加，因此私屋价格开始大幅上涨。2002—2017年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别从4.5万港元/平方米、3.3万港元/平方米、2.9万港元/平方米提高到19.5万港元/平方米、17.6万港元/平方米、10.7万港元/平方米，分别增长约3.3倍、4.3倍、2.7倍。房价快速上涨明显推高地价，2017年香港平均地价为62.2万港元/平方米，是2002年（7.0万港元/平方米）的约8.9倍。

图1.13 2002年以来房屋竣工数量大幅减少

资料来源：香港统计年鉴，恒大研究院。