第3章 企业会计准则第3号——投资性房地产

3.1 投资性房地产的确认

案例背景

【例3-1】兴华公司是一家房地产开发公司，其于2×18年5月10日建成一栋写字楼。该写字楼一共10层，价值10000万元。随后兴华公司和A公司签订了经营租赁合同，约定将第一层出租给A公司，租期3年，A公司每月支付给兴华公司租金10万元。该栋写字楼的其余楼层将作为兴华公司的办公场所使用。

【问题】对于兴华公司来说，该栋新建成的写字楼是否应该作为投资性房地产核算？

规范与要求

《企业会计准则第3号——投资性房地产》做了以下规定。

第二条规定：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

第三条规定：本准则规范下列投资性房地产：

（一）已出租的土地使用权。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。

（三）已出租的建筑物。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》对此做出的详细说明如下：

（1）已出租的建筑物和已出租的土地使用权，是指以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的建筑物和土地使用权，包括自行建造或开发完成后用于出租的房地产。其中，用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过受让方式取得的土地使用权。已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。

（2）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产；否则，不能作为投资性房地产。

第四条规定：下列各项不属于投资性房地产：

（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

（二）作为存货的房地产。

第六条规定：投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：

（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；

（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

案例解析

许多企业通过外购、自行建造或接受投资拥有了自身的房屋建筑、土地使用权，并且根据企业经营业务的不同，将这些房屋建筑、土地使用权作为了企业自身的存货、经营场所或者是通过租赁出租给他人。比如，对于房地产企业来说，若是将拥有的房屋建筑用来出售，则相关房屋建筑作为存货核算；若是用来出租给其他机构或个人，则相关房屋建筑作为投资性房地产核算。因此，房屋建筑、土地使用权是否应该确认为投资性房地产是企业需要考虑清楚的问题。

对于本案例，兴华公司的该栋写字楼的第一层应该作为投资性房地产核算，其余楼层作为固定资产核算。

兴华公司所建造的该栋写字楼的第一层出租给了A公司用来收取租金，并且该楼层可以单独计量和出售，因此，该栋写字楼的第一层属于《企业会计准则》规定的投资性房地产的范畴。兴华公司与A公司签订的租赁合同规定了出租该栋写字楼的第一层的租金为每月10万元，表明与该栋写字楼第一层相关的经济利益很可能流入企业；该栋写字楼的价值为10000万元，表明该栋写字楼的第一层的成本能够可靠计量，因此，该栋写字楼的第一层满足了投资性房地产的确认条件，应作为投资性房地产核算。而其余楼层是作为兴华公司的办公场所来使用，属于自用房地产。自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的办公楼和写字楼、企业生产经营用的土地使用权等，因此该栋写字楼的其余楼层应作为固定资产核算。