摘要

房地产信托在信托公司的总业务中占有重要地位，是大部分信托公司利润的重要来源，在今后较长时期内，依然会是信托公司业务拓展的重要领域。因此，做好房地产信托业务对于信托公司的发展具有重要意义。

基于两个方面的原因，需要信托公司对房地产信托项目予以更多的重视，并加强管理。一是我国房地产市场风险开始显现。随着我国房地产市场的逐步发展和成熟，那种只要拿到土地就能赚钱的时代已经过去，房地产行业正在向社会平均利润水平靠拢。同时，房地产关系到老百姓的居住权利，国家对此非常重视，将之作为民生工程，在认为房价上涨过快时就会对房地产市场进行调控，采取行政手段、金融手段、税收手段等对房地产市场进行干预。在此双重背景下，信托公司需要做好房地产信托项目的风险管理，选择好项目并加强主动管理。二是信托公司从业务转型升级出发，对房地产信托项目进行股权投资。信托公司从房地产信托项目风险管理以及提升自身利润水平角度考虑，改变房地产信托的传统业务模式，从单纯的提供融资向股权投资方向发展，在获取债权融资收益的同时参与房地产项目的开发和利润分配，获取股权投资收益。因而，加强对房地产信托项目的主动管理，并对项目进行股权投资，获取投资回报，也是信托公司进行业务转型、培育自身核心竞争能力的需要，可以改变目前信托公司通道业务占主流、利润率低的状况。

第1章是绪论。首先介绍了研究背景及研究意义，指出本书的相关研究可以为信托公司风险管控和房地产信托业务转型升级提供指导，具有较强的实用价值。接下来，为便于研究，从风险管理和收益分配两个方面对现有文献进行了梳理、总结，并指出现有研究的不足。本章对风险管理的三个发展阶段进行了详细的分析，并对信托行业风险管理的相关研究成果进行了重点梳理，包括信托的风险成因和风险管控，指出由于发达国家的信托基本都是混业经营，单独针对信托风险管理的研究较少，而我国信托业发展历史较短，对信托风险管理的研究还不系统和完善，且国内外对于如何量化项目的风险度存在较大困难。对收益分配文献的梳理，主要从联盟收益分配和供应链收益分配两个维度展开，发现在实体企业与金融机构进行合作时如何进行合理的利益分配的研究较少，可作为本书一个重要的研究方向。

第2章对我国房地产信托特征、分类及发展情况进行了分析。首先介绍了房地产市场、房地产产品及房地产项目的特征，指出我国房地产市场具有市场供给垄断性、受政府调控影响大等七大特性，房地产产品具有不可移动等十大特性，房地产项目具有以土地获取为基础、资金密集等四大特性。接下来介绍了房地产信托的内涵、分类以及相关方，从信托产品投资者数量和融资性质是债权还是股权两个维度对房地产信托进行了分类，并对信托公司、开发商、投资者、金融监管机构四个主要相关方进行了介绍和分析。最后，总结了房地产信托在我国的发展情况，分析了房地产信托在信托行业中的地位，以及在发展过程中存在的问题，提出了房地产信托的六大发展趋势和方向，包括转向存量房地产市场、加强主动管理、股权投资、养老地产与养老信托结合、房地产信托投资基金、优选交易对手进行战略合作。

第3章对融资类房地产信托项目选择的决策问题进行研究。做好融资性房地产信托项目的风险管理，项目选择是关键，力争从源头上进行风险管控。首先对项目选择决策现有的研究成果进行了总结分析，指出了现有研究存在实用性不强等问题。随后，对影响信托公司选择融资类房地产信托项目的因素进行了分析。针对项目本身，从项目所在城市、区位、周边配套、项目产品类型、土地成本五个方面进行了分析；针对考虑开发商综合实力的情况，从项目以外的担保资产和开发商的开发管理能力两个方面进行了分析。然后，在前述分析的基础上，构建了由22个三级指标、8个二级指标、2个一级指标构成的三级评价指标体系，用专家打分法得出22个三级指标的基础评价分值，利用1～9的九级判断尺度法确定各级指标的权重，经过逐级计算得出项目的综合评价得分。将综合评分与事先确定的评价决策基准值进行比较，来判断是否为该项目提供融资。

第4章对融资类房地产信托项目收益与风险如何合理匹配进行研究。由于不同的项目具有不同的风险，对于拟提供融资的房地产信托项目，信托公司应根据其风险大小收取不同的资金成本，以实现收益与风险的匹配。本章分析了融资类房地产信托项目的风险，包括系统性风险与非系统性风险、主观风险与客观风险。引入资本资产定价模型用于项目的收益风险匹配，关键的问题是如何量化一个具体项目的风险值。通过两种方式解决了房地产信托项目风险度测量问题：一是采用改进的TOPSIS法，二是采用三级评价指标法。并且，在信托公司使用三级评价指标法来进行项目选择决策的前提下，使用三级评价指标法来评价房地产信托项目的风险度更合理、更准确。否则，可以直接使用改进的TOPSIS法来评价房地产信托项目的风险度，效果亦较好。同时，采用成本加成法来确定信托公司的无风险利率，采用集体决策法确定风险利率，使得信托公司可以顺利使用资本资产定价模型来实现融资性房地产信托项目的收益风险匹配。信托公司根据房地产信托项目不同的风险水平来决定对其提供融资的利率，实现了收益与风险的匹配，对于公司内部各业务团队开展业务更为公平，并且，也最大化了公司的收益。

第5章对股权投资类房地产信托项目的选择及利益分配进行了研究。为改变传统的单纯向房地产信托项目提供融资的模式，信托公司可对项目进行真正的股权投资。其中，解决好与房地产开发商的利益分配是项目成功的关键。股权投资类房地产信托项目有两种来源：一种是信托公司自己寻找的项目，另一种是开发商提供的项目，信托公司均可对其进行真正的股权投资。分两大类四种情况对信托公司与开发商之间的利益分配问题进行深入研究。第一类是信托公司持有房地产项目全部股权，将项目开发管理工作委托给房地产开发商。其中第一种情况是信托公司向开发商按固定比例支付管理费；第二种情况是双方事先约定项目的基准利润，对于基准利润部分，信托公司向开发商支付固定管理费；对于超过基准利润的超额利润，双方按约定的比例进行分成。研究结果表明，第二种情况下，开发商的积极性得到调动，其工作努力程度更高，各方收益更高。第二类是信托公司与房地产开发商共同持股项目公司，项目具体的开发管理工作由开发商负责。其中第三种情况是信托公司与开发商按股权比例对项目利润进行分配。第四种情况是双方事先约定项目的计划利润，对于计划利润，双方按股权比例进行分配；超过计划利润的超额利润，双方按另行协商的比例进行分配。研究结果表明，第四种情况下，开发商的工作积极性更高、工作更努力，各方收益也更高。

第6章对房地产信托项目如何加强主动管理进行了研究。勤勉尽责是信托公司应尽的义务，加强主动管理是勤勉尽责的具体体现。首先对主动管理的内涵进行了介绍，并对2011—2017年主动管理信托业务在信托业中的比重进行了统计分析，发现总体呈现上升趋势，说明信托公司对主动管理信托业务越来越重视。随后，分融资类和股权投资类两种情况对房地产信托项目的主动管理进行研究。对于融资类房地产信托项目，提出了做好项目尽职调查、监控项目资金流向、掌控项目运行、提出优化建议，及时、准确披露项目信息四方面主要措施。对于股权投资类房地产信托项目，指出融资类房地产信托项目的主动管理措施要全部采用，并在此基础上提出了另外的五项主动管理措施，即制定好项目公司章程，按现代企业制度运作；管理好项目公司的证照、印鉴；加强预算管理，严控成本；设计好利益分配机制，调动开发商积极性；增加股东对赌条款，牺牲部分利益以规避风险。