前言

城市综合体项目是指将城市中的商业、办公、居住、旅店等城市生活空间的各项功能进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而又统一的建筑综合体。国内比较典型的项目主要有万达广场、华润万象城、恒隆广场等。

城市综合体项目在北京、上海、广州等一线城市中发展迅猛的同时，越来越多的房地产开发企业也纷纷投入到二线城市综合体项目的开发建设中。二线城市是指有一定的经济基础，商业活跃度相对较强的城市，主要包括杭州、南京、济南、重庆、青岛、大连、宁波、厦门、成都、武汉、哈尔滨、沈阳、西安、长春、长沙、福州、郑州、石家庄、苏州、佛山、东莞、无锡、烟台、太原、合肥、南昌、南宁、昆明、温州、淄博、唐山等。随着二线城市经济的快速发展以及人们对居住、办公、购物等需求的便利性的提升，二线城市综合体项目的开发将会有巨大的发展空间。

由于城市综合体项目所包含的物业类型多，开发难度大，为了让二线城市综合体开发的相关从业人士对项目的开发经营策划有更全面、深入的了解，并掌握二线城市综合体项目开发经营策划的要诀要点，经过近两年来对典型二线城市综合体项目的研究探索，我们特别策划编写了本书。

本书用6章的内容全面讲述二线城市综合体项目开发经营策划的方法与要诀，这6章内容如下。

第一章，二线城市综合体项目如何进行市场调查分析，主要讲述二线城市综合体项目经济环境分析、政策环境分析、城市环境分析、房地产市场分析、自身情况分析、目标客户群分析、竞争对手分析以及SWOT分析等的基本内容、常用方法、步骤以及要诀等内容。

第二章，二线城市综合体项目如何进行定位，主要讲述二线城市综合体项目发展价值分析、总体开发战略制订、整体定位、目标客户群定位、案名定位、产品定位、业态定位、价格定位、主题定位、档次定位以及经营方式定位等的基本内容、常用方法、步骤以及要诀等内容。

第三章，二线城市综合体项目如何进行产品规划设计建议，主要讲述二线城市综合体项目整体规划与业态布局建议、交通规划与景观设计建议、建筑单体设计建议等的基本内容、常用方法、步骤以及要诀等内容。

第四章，二线城市综合体项目如何进行投资分析，主要讲述二线城市综合体项目收入测算、成本估算、盈利能力分析、盈亏平衡与敏感性分析等的基本内容、常用方法、步骤以及要诀等内容。

第五章，二线城市综合体项目如何进行营销推广策划，主要讲述二线城市综合体项目卖点提炼与整体推广战略制订、推广方式策划、推广计划制订以及销售执行策划等的基本内容、常用方法、步骤以及要诀等内容。

第六章，二线城市综合体项目如何进行经营管理，主要讲述二线城市综合体项目商业物业经营管理策略的制订、商业经营管理公司的组建、现场营运管理、租户沟通与协调管理、物业工程管理、物业安全管理、物业环境管理等的工作要点。

本书是一本理论与案例相结合的内容全面的有关二线城市综合体项目开发经营策划的工作参考书，该书的编写力求做到以下六大特性。

①实操性。本书的编写人员全部来自多年从事二线城市综合体项目开发经营的一线专家，实操经验丰富，力求通过全面实用的理论和众多成功的案例，使读者可以在最短的时间内吸收前人的实操经验，掌握二线城市综合体项目开发经营策划的成功要点。

②先导性。本书以我们的工作经验为基础，总结了近年来二线城市综合体开发经营策划的成功经验，走在时代发展的前列，能反映目前国内二线城市综合体开发经营的发展动态。

③全面性。本书的全面性体现在两个方面：一是本书包括了二线城市综合体开发前期定位规划、后期营销推广策划以及经营管理等内容；二是本书中的案例来自于国内典型二线城市的综合体项目，涉及内容全面，分析到位。

④简明易懂性。由于房地产从业人士大多工作繁忙，简明到位地阐述问题既有助于读者理解该知识点，又可以节省读者的时间和精力。本书正是出于这一方面的考虑，在语言表达上尽量做到通俗易懂，即使是刚进入这个行业的人员也能充分理解作者想表达的意思，从而更好地理解和掌握二线城市综合体开发经营的各项要点要诀并运用到实践中去。

⑤案例性。为了让读者更好地掌握二线城市综合体开发经营策划的要领，我们在讲述各项策划要点的方法要诀时，都会结合典型案例进行说明。

⑥工具性。本书按照二线城市综合体开发经营的各策划阶段分章编写，并引用了众多二线城市综合体项目的成功案例。读者在工作中遇到类似问题时，可以以书中相应的内容进行参考借鉴。

本书是二线城市综合体项目开发经营相关从业人士的必备书籍，特别适合二线城市综合体项目开发策划人员、房地产公司董事长、总经理、副总经理、总监、项目经理等高层管理人士，以及项目策划、经营、物业、投资、开发、招商、销售、人事、行政、财务等部门的经理、主管和从业人士参考阅读。

本书也非常适合商业经营管理公司、商业地产运营商、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划招商代理公司、物业管理公司相关领导及从业人士阅读。

同时，本书还适合参与二线城市综合体项目工程建设的设计单位、监理单位、施工单位、建材和设备提供单位、招标单位、装修单位以及建设、规划、国土、质检、安检、市政、供水、供电、供气、供暖、环卫、消防等与二线城市综合体项目开发有密切联系的企业和单位的相关从业人士阅读。

另外，本书还可作为房地产相关专业师生的教材，或作为房地产公司新进员工的培训手册和工作指导书。

本书在编写过程中得到了广州市智南投资咨询有限公司相关同仁以及业内部分专业人士的支持和帮助，使得本书能及时与读者见面。有关房地产其他相关实操性知识，请读者参阅我们编写出版的其他书籍，也请广大读者对我们所编写的书籍提出宝贵建议和指正意见。对此，我们将十分感激。

主编

2017年2月