1.2 2009年房地产业对宏观经济的影响分析

2009年，党中央国务院出台的一系列针对房地产业的宏观调控政策效果明显，房地产业率先企稳回升，对提振市场信心、拉动国民经济、改善人民生活发挥了重要作用。

1.2.1 房地产业发展概貌

第二次全国经济普查显示，2008年末，全国共有房地产业企业214397个，比第一次全国经济普查（下称“一经普”）增加85354个。其中，房地产开发业87881个，物业管理企业58406个，中介服务业33890个，其他房地产34220个，分别比一经普增加28639个、26724个、13850个和16141个。全国房地产业企业的从业人员合计552.2万人，比一经普增加156.6万人。其中，房地产开发业207.7万人，物业管理企业250.1万人，中介服务业37.4万人，分别比一经普增加49.2万人、106.7万人、13.9万人；其他房地产56.9万人，比一经普减少13.1万人。2008年，全国房地产业企业的主营业务收入30586.5亿元，比一经普增加15845.9亿元。其中，房地产开发26694.2亿元，物业管理2076.7亿元，中介服务572.4亿元，其他房地产1243.2亿元，分别比一经普增加13379.2亿元、1394.6亿元、361.3亿元、710.8亿元。实收资本33052.4亿元，其中，房地产开发27535.3亿元，物业管理1895.3亿元，中介服务730.3亿元，其他房地产2891.4亿元。营业利润3861.3亿元。其中，房地产开发3438.2亿元，物业管理157.6亿元，中介服务73.6亿元，其他房地产192.0亿元。

1.2.2 房地产业在国民经济中的地位

1．近年来房地产业在国民经济中的地位

2005—2008年，房地产业增加值占GDP比重基本在4.5%左右，占第三产业增加值比重基本在11.0%左右。从增长趋势来看，2005—2007年，全国GDP在以每年11.7%速度快速增长的同时，房地产业以11.6%的基本相同的年均增速增长；2007—2008年，GDP增速从13.0%降至9.0%，下降4个百分点，房地产业则从增长15.0%变为下降2.0%，下降17个百分点（见表1—1）。这说明，房地产业是宏观经济的重要支柱产业之一。同时，房地产业对经济趋势变化具有一定先导性作用。

2．2009年房地产业地位分析

从生产法核算GDP看，2009年房地产业增加值为16684亿元，占第三产业增加值比重为11.7%，占GDP比重为5.0%；对GDP的贡献率为5.9%，拉动GDP增长0.5个百分点；对第三产业贡献率为13.7%，拉动第三产业增长1.2个百分点。

2009年，房地产业对投资的影响是：完成全社会固定资产投资224846亿元，城镇固定资产投资完成194139亿元，全国完成房地产开发投资36232亿元，占全社会投资和城镇投资的比重分别为16.1%和18.7%。在20个国民经济行业大类中，房地产业投资占全社会固定资产投资比重排在第二位，仅次于制造业。2008年，资本形成总额对GDP的贡献率为45.1%，拉动GDP增长4.1个百分点。2009年，在4万亿投资计划的影响下，资本形成对GDP的贡献率为92.3%，拉动GDP增长8.0个百分点，房地产业对GDP的影响在扩大。

1.2.3 房地产业发展对税收的影响

2009年，受国家对房地产市场宏观调控政策和市场变化的影响，房地产交易和保有环节税收对税收增收的贡献显著提高。土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五项税种合计增收1155.51亿元，对税收总收入增长的贡献为21.8%，比上一年度提高11.5个百分点。加上房地产营业税和房屋转让个人所得税，全年土地和房地产相关的税收增收额所占比重超过35%。如果考虑房地产对银行信贷和建筑业等相关行业的拉动，这一比重将更高。

具体而言，2009年，房地产业营业税完成2391.27亿元，同比增长38.6%，呈现快速增长、逐月上扬态势；契税完成1734.99亿元，同比增长32.7%，比上年提高24.3个百分点；土地增值税完成719.43亿元，同比增长33.9%，增速与上年基本持平；城镇土地使用税完成920.97亿元，同比增长12.7%，比上年增速回落99.2个百分点；房产税完成803.64亿元，同比增长18.1%，与上年增速持平。

1.2.4 房地产业对改善人民生活的作用

近年来，房地产建设和供给为改善人民生活作出了重要贡献。2005—2008年，房地产业快速发展，房地产开发投资、商品房销售持续增长。3年来，房地产开发企业个数年均增长16.3%；从业人员年均增长11.5%；房地产开发企业完成投资额从15909亿元增加到31203亿元，年均增长25.2%，其中住宅年均增长27.4%；商品房销售面积从55486万平方米增加到65969万平方米，年均增长5.9%，其中住宅年均增长6.1%；商品房销售额从17576亿元增加到25068亿元，年均增长12.6%，其中住宅年均增长13.3%（见表1—2）。

从2009年看，我国房地产开发业在宏观经济形势低迷中率先实现回暖，商品房供给逐步增加。全年商品房施工面积319650万平方米，竣工面积70219万平方米，商品房销售面积93713万平方米，比上年分别增长12.8%，5.5%和42.1%。商品房的持续供给，为改善人民生活条件、促进房地产市场健康发展提供了保障（见表1—3）。

表1—3 2009年全国商品房供应情况

1.2.5 房地产业对相关产业的影响分析

房地产业和建筑业，金融业，批发零售业，住宿餐饮业，电力、燃气、水的生产供应业等都有直接的正向关系，与其他很多行业也间接相关。房地产业同建材、轻工、钢铁、家具、建筑业等多个关联行业的发展密切相关。据美国和日本统计数据，房地产业每增加1个单位产值，可以带动其他关联产业增加1.5～2个单位产值。根据世界银行研究报告，发展中国家房地产投资对相关产业乘数效应在2倍以上。国内有关研究表明，我国房地产开发投资对关联产业的带动效应约为2倍，即每100元的房地产需求，大约会带动其他行业200元的需求。