4.5 亚太部分经济体房市走出谷底，明显升温

在宽松的货币政策和积极的财政政策刺激下，澳大利亚、韩国、新加坡、中国香港等亚太部分经济体的房市在经历了2008年下半年以来持续降温之后，开始强劲反弹，加速升温，住房价格明显上涨，住房销量大幅增加。2009年第二、三、四季度，澳大利亚住房价格环比连续3个季度上涨（其中第四季度上涨5.2%），结束前4个季度连续下降趋势；8月份，新房销量环比增长11.4%，明显高于前两个月的0.5%和0.1%。2009年上半年韩国首尔地区房价上涨了20%，房价回到金融危机之前的水平。2009年第三季度新加坡住房价格环比上涨15.8%，涨幅为1993年以来之最，第四季度继续上涨7.4%；第二、三季度住房销量之和比2008年全年销量高出58.6%。2009年中国香港住房价格比上年上涨0.5%，扭转了2008年下跌的趋势。其中第二、三季度分别上涨8.4%和8.5%，涨幅较大。目前香港地区平均房价接近2008年上半年的历史最高水平，其中高档豪宅价格已涨到历史新高。而且2009年住宅销售量增长20%（如图4—6所示）。

图4—6 亚太地区房价变动（环比，%）

房地产市场升温，在很大程度上带动住房建筑投资，促进建筑业生产繁荣和就业增加，推动经济复苏。自2009年第二季度开始，澳大利亚、韩国、新加坡、中国香港等经济体的经济增长率由负转正，已走出衰退，开始复苏，这与房地产市场升温不无关系。分析表明，亚太部分经济体房市升温的原因是多方面的，除了金融危机时期导致的低房价刺激购房需求、对当前经济复苏前景普遍看好而提升房价上涨预期等因素，宽松的货币政策驱动流动性和信贷增加、住房优惠政策推动潜在的消费需求，则是房地产市场重新升温的主要原因。

4.5.1 住房优惠政策大大刺激了住房消费的潜在需求

为应对金融危机，恢复房地产市场，澳大利亚政府于2008年10月出台了加大购房补贴力度的新政策，规定首次购房者获得的补贴相当于原政策补贴额的2倍，而首次购买新房者获得的补贴提高到原政策补贴的3倍。据官方估计，截至2009年8月底，这一新政策已刺激15.3万澳大利亚首次购房者购买住房。

4.5.2 极其宽松的货币政策导致流动性增加，购房抵押贷款成本降低，购房贷款急剧增加

2009年以来，澳大利亚住房贷款规模已达到2007年下半年房地产市场繁荣时期的水平。2009年6—10月份，中国香港新增的住房抵押贷款规模和增速超过2007年底2008年初房地产市场繁荣时期的水平。新加坡和韩国住房抵押贷款规模也大幅增加。

此外，宽松的货币政策也助长了房地产市场的投机活动。韩国、新加坡、中国香港等国家和地区拥有比较完善的住房保障制度，在新加坡有80%居民、中国香港约50%居民居住在政府保障性住房里，住房消费需求对房价上涨的拉动作用相对有限，而投机炒作的成分比较明显。

当前亚太部分国家和地区房地产市场泡沫风险又起，直接威胁着刚刚开始的经济复苏进程。一方面，住房抵押贷款市场违约拖欠的风险加大，美国次贷危机的教训应引以为鉴。另一方面，货币政策紧缩的预期提高，从而增加了经济增长的不确定性，不利于经济持续复苏。当前各国国内需求较弱，政策刺激对一些国家的经济复苏还十分关键，紧缩货币政策的时机尚不成熟。因此，既要保持房地产市场稳定和可持续发展，又要抑制房价过快上涨、降低房地产市场泡沫风险，是当前亚太部分国家和地区亟须解决的迫切任务。各国和地区应根据实际情况，采取一系列措施，加强监管，为房地产市场降温。

（1）调转货币政策方向，开始加息。有鉴于本国经济开始强劲复苏、失业率开始回落，澳大利亚储备银行从2009年10月起已3次加息，将基准利率从3.0%的历史最低水平提高到3.75%。由于住房抵押贷款利率提高，加上首次购房优惠的新政策于2009年底期满，借贷成本上升，潜在消费需求减少，预计今后几个月澳大利亚房价上涨过快的势头将得到有效控制。

（2）调整住房抵押贷款规则，压缩信贷规模。在韩国，修改了住房抵押贷款的限定规则，规定住房抵押贷款超过500万韩元以上的，其债务收入比（即年度住房抵押贷款额度与收入之比）必须低于40%～55%（按资产类型有所不同）；抵押担保品贷款率（即获取贷款额与抵押担保品价值之比）的上限从原来的60%降至50%。

（3）提高购房首付款比例。2009年10月香港金管局将豪华住宅首付比例下限从原来的30%提高到40%。

（4）增加土地供应，缓解供需矛盾。2009年9月新加坡恢复2010年上半年政府售地计划（GLS）的“正选”名单，增加备售名单的地段供应，为房地产市场炒作活动降温。

（5）实施刺激房地产市场的政策退出计划。澳大利亚首次购房优惠新政策、新加坡政府关于援助房地产开发商的措施陆续到期，将不再延续。新加坡金融管理局宣布从2009年9月起不准银行提供由开发商摊还利息的购房贷款配套（IAS）和只支付利息的贷款配套（IOL）。

（6）调节税收政策。新加坡政府提出向拥有一处以上房产者加征税收的计划，但目前尚未付诸实施。

总之，亚太部分国家和地区从住房供给和需求、住房抵押贷款等不同方面，采取相应措施冷却近期不断升温的房地产市场，抑制投机活动，其实际效果也有所显现。近几个月，韩国、新加坡、中国香港等国家和地区住房抵押贷款规模有所放缓，房价涨幅有所收窄。同时，这些措施也为一些国家和地区推迟实施紧缩货币政策争取了一些时间，减轻了调整货币政策方向的压力。尽管从2009年10月开始，市场对韩国央行加息的预期不断提高，但是随着各项措施的实施，房地产市场升温趋势有所缓和，到12月利率一直维持不变。由此可见，在经济复苏初期，货币政策十分宽松，一些调节措施不足以从根本上解决房地产市场泡沫问题。