4.1 美国房市已触底企稳，但复苏之路举步维艰
自2007年次贷危机以来，美国房地产市场持续恶化，房屋销量下降，房价下跌，住宅建筑投资锐减，并引发金融危机，将美国经济拖入第二次世界大战以来最为严重的衰退之中。2009年美国房市继续下滑，但是在政策刺激下，房市恶化的趋势得到遏制。统计数据显示，当前美国房市已经触底企稳。
4.1.1 房屋销量止降回升，待售房数量减少
如图4—1所示，美国新房销量从2009年1月份的32.9万套的历史最低水平回升到10月份的40万套，11月和12月受首次购房优惠政策到期的影响，又陡降至37万和34万套；待售新房可供销售的月数从12.4的历史高点上回落到7.1。现房销量从1月份的499万套增加到11月份的654万套，12月份回落到545万套；待售现房可供销售月数从9.7回落到7.2。
图4—1 2009年美国现房和新房销售量变化（万套）
4.1.2 新房开工数量增加，住宅建筑投资由减转增
2009年美国新房开工数量从1月份的48.8万套增加到12月份的55.7万套（如图4—2所示）。第三、四季度住宅建筑投资环比折年率分别为18.9%和5.7%，结束了2006年第一季度以来持续14个季度下降的趋势，成为推动经济复苏的重要力量。
图4—2 2009年美国新房开工数量变化
4.1.3 房价跌幅缩小，趋于稳定
与前两年房价急剧下跌的状况不同，2009年美国房价尽管仍在下跌，但跌幅明显收窄，并在波动中显现稳定的迹象（如图4—3所示）。新房中位数价格从1月份每套20.9万美元回升到12月份22.1万美元；现房价格从1月份每套16.8万美元回升到12月份17.8万美元。第二、三季度Case-Shiller房价指数均上涨了3.1%，结束了前9个季度连续下跌的趋势。美国联邦住房金融局（FHFA）购房价格指数1月份同比下降7.1%，11月份则转跌为涨，上涨0.6%。而且在前11个月中有7个月实现环比上涨，其中11月份上涨0.7%。
图4—3 2009年美国房价变动
政策支持是推动美国房地产市场走出谷底、开始企稳回缓的主要因素。主要表现在：一是宽松的货币政策降低了住房抵押贷款利率，刺激住房消费需求。11月份住房抵押贷款利率平均为4.88%，接近历史最低水平。加上房价低，尽管收入增长迟缓，但居民住房负担能力却明显增强。前3个季度住房抵押贷款规模同比增加了36.5%。二是住房优惠政策刺激住房消费的潜在需求。在2009年年初的一揽子财政刺激政策中，对首次购房者提供8000美元的退税政策，并且在11月到期之后，又将其延长到2010年4月底，并进一步放宽受惠范围，加大对房地产市场的支持力度，房屋销量因此大幅增加。据估计，在该政策刺激下，在随后几个月内住房销量将增加50万套。12月份现房签约销售指数（指已经签署合同但尚未完成销售的现房数量）环比增长1.0%，同比增长10.9%，这预示今后几个月现房销量将继续增加。三是实施“购房者偿付能力和稳定计划”（HASP）和“住房可偿付再融资计划”（HAMP）等政策，以减少止赎案发生的数量，抑制房价进一步下滑。总之，在这些刺激政策的作用下，美国房市恶化趋势得到遏制，并逐步走出低谷。但是，分析表明，2010年房价进一步下行的压力较大，房地产市场低迷状态还将持续一段时期，复苏之路举步维艰。
住房抵押贷款违约拖欠率居高不下、止赎房数量不断增加是当前美国房地产市场恢复的最大障碍。据美国抵押银行家协会调查显示，2009年第四季度住房抵押贷款违约率为9.47%，比上季度回落了0.1个百分点；止赎房比例为4.47%，比上季度上升了0.17个百分点，尽管有所回落，但仍处在较高水平。而且，由于失业率处在高位，收入增长停滞不前，房贷偿还能力下降，以及刺激政策执行进程十分缓慢，因此住房抵押贷款违约率和止赎房比例进一步上升的风险很大。据估计，目前约有420万套房屋处在抵押贷款拖欠晚期，即将进入止赎房的行列。而“购房者偿付能力和稳定计划”和“住房可偿付再融资计划”执行进度慢、效率低，对减少止赎房数量的作用十分有限。止赎房数量持续增加，不仅加大房价下行的压力，而且可能扭转住房销量和住房建筑投资的向好趋势，加深房地产市场的低迷趋势。此外，随着经济复苏，宽松的货币政策逐步退出，住房抵押贷款利率上升的风险较大，住房抵押贷款成本有可能提高，从而抑制购房需求。预计2010年住房抵押贷款规模缩小。因此，刺激政策及其能否顺利实施，对房地产市场十分关键。
综合上述各种影响因素，预计2010年美国房地产市场仍处在恢复调整阶段，住房销量回升将带动住房建筑增长，但由于大量止赎房有待消化吸收，房价继续呈低迷状态。总体上，房地产市场对经济的影响已逐步从消极因素转变为积极因素，但对经济复苏的拉动作用十分有限。据美国抵押银行家协会2010年1月份预测，2010年美国新房开工数为74.3万套，比上年增长33.4%；现房销量为537.8万套，比上年增长3.9%；新房销量为41.2万套，比上年增长9.6%。总的来说，与2009年相比，2010年美国房价将稳中略升，维持在历史较低水平。