3.1 2009年房地产市场调控政策回顾

2009年我国房地产市场从年初的“试探性反弹”，到年中的“放量大涨”，再到年底的火爆，一年间，中国房地产市场迅速由萧条转变为繁荣，由“去库存”转变为“挤泡沫”，以致年底中央开始出手遏制房价“上涨过快”。2009年我国房地产市场总的特征是：市场急转向上，政策由主要调总量变为重视调结构。

为落实“保增长、扩内需、调结构”的宏观调控要求，有关部门从金融、市场、税收和保障住房等方面相继出台了一系列政策，鼓励房地产市场成为扩大内需的主力。具体政策如下：

3.1.1 货币政策

利率优惠政策促进了房地产市场的销售。2009年初，各商业银行纷纷制定细则，贯彻落实2008年底《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（以下称“131号文”）。四大国有商业银行同时宣布，2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。随后，各银行优惠贷款政策细则相继出台，为房地产市场的回暖奠定了政策基础。

充裕货币供应和贷款规模为房地产市场提供了大量的资金来源。2009年12月末，狭义货币供应（M1）22.0万亿元，同比增长32.4%，比上年同期提高23.3个百分点；广义货币供应（M2）60.6万亿元，同比增长27.7%，比上年同期提高9.9个百分点。M1和M2分别连续6个月和10个月在25%增速以上运行。12月末，货币流动性（M1/M2）为36.3%，为2008年2月以来最高水平。金融机构人民币各项贷款余额39.97万亿元，同比增长31.7%，比上年末加快13个百分点。全年累计新增人民币贷款9.59万亿元，同比多增4.69万亿元。大量的货币供应和新增贷款分季度投放到市场，为房地产开发和投资型购房提供了充足的资金来源（见表3—2）。据统计，2009年房地产开发企业资金来源57128亿元，同比增长44.2%；其中个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%，增速为近几年最高。

3.1.2 财政政策

保障性住房投资大幅增加。在2009年中央政府公共投资预算总额9080亿元中，用于保障性住房建设资金493亿元，比上年增长171%，占中央公共投资总额的5.4%。同时，还加大了对廉租住房的建设，棚户区改造的投入，实施了少数民族地区游牧民定居工程。

营业税优惠政策实行一年后停止。2009年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。至此，2008年131号文中的四大税种的优惠措施中，营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税优惠仍在继续。2009年12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》对此进一步细化，规定自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

抑制囤地、炒地行为。12月17日，财政部、国土资源部、央行和监察部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。此前，地方大多执行20%～30%的首付政策。这对抑制囤地、炒地将发挥重要作用，“地王”现象将有所收敛。

3.1.3 土地政策

保障性住房用地有保障。5月11日，国土资源部发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发[2009]56号），对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整。随后，国土资源部又发布《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，要求各级政府重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快修编2010—2011年保障性住房用地供应计划，调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。

小产权房将被严查。6月10日，国土资源部强调，“小产权房”违反土地管理法律、城乡规划和建设管理的法律，要严格依法查处“小产权房”。

宗地面积出台新规定。11月10日，国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不超过20公顷。此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。

督促利用闲置土地。12月23日，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府进一步落实有关政策，警示房地产开发商根据实际开发能力理性取得土地，及时开发利用。

3.1.4 其他政策

4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作会议明确要求，要完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。

5月27日，国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》明确，保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平。

地方政府制定政策落实131号文件精神。2009年初，各地方政府纷纷出台政策，贯彻落实国办发[2008]131号文件精神，促进房地产市场健康发展。如，2009年4月初，北京银监局要求，对于购买非改善型住房的贷款人，商业银行除严格执行二套房贷首付比例四成外，在贷款利率上由各银行根据风险自定。此后各家银行纷纷出台自己关于二套住房的认定政策，而且利率优惠由7折至8.5折不等。2009年初，安徽省合肥市出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，从多个层面为开发商减负，同时出台的还有公积金贷款额度提高、二套房优惠政策等。全年政策基本稳定，从而保证了房地产开发、销售、拿地等指标的不断上涨。只是到了下半年，随着货币大量投放市场和宏观形势的向好，房地产政策开始出现二套房贷政策收紧等现象。

总之，2009年积极的土地、财政、金融政策为整个房地产业开辟了新的融资渠道，降低了门槛，鼓励了开发商的投资热情，结果房地产开发投资低谷中迅速上升。比较优惠的贷款政策刺激了购房者的需求，整个房地产市场供求两旺。随着市场回暖和通胀预期出现，投资者在房地产市场日益活跃，房地产销售价格不断攀升。正是在这样的背景下，出现了部分地区房价过高、上涨过快的问题。12月14日，国务院常务会议明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”此后一系列调控政策密集出台，拉开了2010年我国房地产市场结构调整的序幕。