序

2011年3月8日，浙江大学不动产投资研究中心成立，我担任中心主任。中心由浙江大学经济学院、公共管理学院和建筑工程学院的相关专业研究人员组成，以研究不动产投资管理为主，同时涉及不动产规划管理、不动产环境评价、不动产法律等方面的研究。校友张坚董事长、经济学院教师叶宏伟博士等出资1200万元设立了浙江大学不动产研究基金，支持中心的课题研究。多年来，中心充分整合利用现有各种资源，面向全校师生支持各类不动产问题的研究，取得了较大的成效，也产生了较大的影响。

2016年，不动产投资研究中心对教师项目的资助锁定在土地财政领域，有意让教师们从不同角度就同一个论题进行研究。众所周知，我国于1998年全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化。从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。于是，地方政府不仅获得了大量的土地出让收入和房地产税收，而且通过土地抵押获得巨额的贷款，由此形成了引人注目的土地财政现象。自2013年起，随着经济增速的放缓以及房地产市场调控的加强，土地财政规模有所回落。有人据此认为，土地财政已经到了淡出历史舞台的时候。在这样的背景下，对“土地财政”问题做专门的研究显得特别有意义。

承担这个课题的四位教师都来自经济学院财政学系，经过一年多的辛勤努力，他们的研究成果终于问世了。

蔡璧涵老师在美国完成硕士和博士阶段的学业后到浙大任教，专门从事公共选择理论的教学和研究。她负责的项目侧重研究土地财政和地方政府激励的关系，着重讨论地方政府财政支出和政治周期对土地出让行为的影响，认为地方政府对土地财政的高度依赖，其背后的逻辑无一不与地方政府的激励行为密切相关。

周夏飞副教授多年来从事企业财务问题的教学和研究。她负责的项目侧重研究土地财政对工业企业发展的影响，认为当发展房地产业的收益率远远超过工业的收益率时，地方政府更愿意以房地产业作为经济的支撑，这样就对工业产生了挤出效应。土地财政引导资源从工业向房地产业转移，从而降低工业化水平。

朱秀君副教授多年来从事产业经济和税收筹划的教学和研究。她负责的项目研究土地财政的风险。围绕土地财政的收入、支出及融资债务等论题，通过构建风险测评指标体系、采用熵权法确定指标权重，计算出了历年土地财政风险评估值。测评结果表明，土地财政风险水平经历了先“升”后“降”的过程，随着偿付期的密集到来，“土地融资”债务风险成为当前最严重的风险，新《预算法》的及时出台，有效地缓解了当前的债务风险。

朱柏铭教授长期从事公共财政、公共经济的教学和研究。他负责的项目站在工程性公共产品的角度分析论证土地出让金，认为土地出让金是一种独特的公共产品成本补偿机制，正是土地出让金架起了城市化进程中工程性公共产品供给与需求的桥梁。从本质上看，土地出让金是一种“寓征于价”的隐蔽税，而且以土地出让金补偿工程性公共产品的供给成本具有“帕累托改进”效应。未来一个时期内，工程性公共产品供给仍难以摆脱对土地出让金的路径依赖，“房地产税”与土地出让金不是替代关系，但是，在“租售并举”背景下，土地出让制度和土地出让金分配制度要做重大调整。

四位教师的研究各有侧重，也各有自己的风格。但是，有一点是共同的，他们都从不同角度对土地财政作了一个回顾性总结，在此基础上，对土地财政的未来发展趋势作了展望，并提出相关的政策建议。与理论界已有的关于土地财政问题的研究成果相比较，本书最明显的独特之处在于坚持客观性原则，四位作者秉承实事求是的原则，站在区域治理、产业结构、风险测评、公共产品供给等角度，运用文献查阅、实地调查和统计分析等方法进行研究，研究态度的客观性，加之研究方法的先进性，使得研究结论有充分的理论依据和事实根据作支撑，从而增强了说服力。

土地财政是一个涉及面广、影响因素多的复杂问题，课题的研究难度相当大。他们在较短的时间内能取得这样的成果，实属不易。尽管研究成果不可能臻于完美，但是，本书的出版，无疑能进一步推动人们对于土地财政更深刻的认识。

史晋川

2018年1月

(史晋川系浙江大学经济学院教授、博士生导师，浙江大学金融研究院院长，浙江大学不动产投资研究中心主任，国家级哲学社会科学领军人才。)