第四节 土地权利登记制度
一、单项选择题（每题的备选答案中，只有一个最符合题意)
1．土地登记的权属种类不包括（ ）。
A．国有土地使用权
B．国有土地所有权
C．集体建设用地使用权
D．宅基地使用权
【答案】B
【解析】根据《土地登记办法》，土地登记的权属种类包括：国有土地使用权，包括国有建设用地和国有农用地使用权；集体土地所有权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权)。国有土地所有权无须登记。
2．土地登记的核心问题是（ ）。
A．法律效力
B．所有权归属
C．对权利人的保护
D．法律责任
【答案】A
【解析】土地登记是土地权利变动的基本公示方式，是判断土地权利变动生效的主要根据。土地登记的核心问题是登记所产生的法律效力。
3．下列关于土地登记的效力的说法，错误的是（ ）。
A．对于土地登记的效力主要有登记生效主义和登记对抗主义两种立法主义
B．在登记生效主义中，登记是物权变动的生效要件
C．在登记对抗主义中，未经登记的不得对抗第三人
D．我国主要实行的是以登记生效主义为主，兼采取登记对抗主义的立法模式
【答案】C
【解析】在登记对抗主义中，未经登记的不得对抗善意第三人，对于恶意第三人，法律无保护的必要。
4．所谓（ ），就是将物权变动的意思和内容向社会公众显示。
A．公示
B．公告
C．展示
D．交付
【答案】A
【解析】公示就是将物权变动的意思和内容向社会公众显示。物权公示是为了让他人清楚地知道谁是权利人，以维护权利人、与交易有关的人的合法权益。除有相反证据证明的以外，记载于不动产登记簿上的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人。
5．（ ）是判断土地权利变动生效的主要根据。
A．土地登记
B．土地占有
C．土地交付
D．土地合同
【答案】A
【解析】登记是为了确定土地权利的归属、变更以及土地权利状态有无负担等，对土地上权利的确立、变更、转移、消灭所作的记录。它是土地权利变动的基本公示方式，是判断土地权利变动生效的主要根据。
6．对于土地登记的效力，大陆法系不同国家采取了不同的模式，其中日本采取的是（ ）。
A．登记要件主义
B．登记对抗主义
C．登记对抗主义和登记要件主义
D．意思表示主义
【答案】B
【解析】大陆法系公示原则的法律效果，有两种不同的规定：一是登记成立主义，即土地权利的取得或变更，非经登记不发生效力，登记具有强制性，德国与台湾地区采行；二是登记对抗主义，即土地权利的生效不以登记为要件，仅依据当事人之间的契约便可生效，但未经登记的权利不得对抗第三人，此种情况下登记具有选择性，法国、日本采行。
7．《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此规定，我国不动产变动采取的是（ ）。
A．登记要件主义
B．登记生效主义
C．登记要件主义为原则，登记对抗主义为例外
D．登记对抗主义为原则，登记要件主义为例外
【答案】C
【解析】登记成立主义，即土地权利的取得或变更，非经登记不发生效力，登记具有强制性。根据题目中规定可知，我国以登记要件主义为原则，登记对抗主义为例外。
8．在我国建立土地权利变动的公示和（ ）原则十分重要。
A．法律
B．交易
C．登记
D．公信
【答案】D
【解析】公示原则和公信原则是物权变动的两大原则。公示的目的是产生公信力，动产的公示方式是交付，不动产的公示方式是登记。
9．我国台湾地区关于公示原则的法律效果采取的是（ ）。
A．登记成立主义
B．登记对抗主义
C．登记对抗主义为主，登记成立主义为辅
D．登记成立主义为主，登记对抗主义为辅
【答案】A
【解析】大陆法系公示原则的法律效果，有两种不同的规定：一是登记成立主义，即土地权利的取得或变更，非经登记不发生效力，登记具有强制性，德国与台湾地区采行。二是登记对抗主义。
10．相对于登记对抗主义，成立要件主义具有其自身的优点，关于其优点，下列说法不正确的是（ ）。
A．有利于法律关系的明确
B．有利于保护交易安全
C．有利于管理和监督
D．有利于增强灵活性
【答案】D
【解析】由于成立要件主义偏重于形式，对交易日益频繁、种类日益增多的经济现实，其灵活性不够，交易成本加大，登记机关的工作加重。缺乏灵活性是成立要件主义的不足之处。
11．不属于土地登记的内容的是（ ）。
A．初始登记
B．变更登记
C．注销登记
D．房屋改建登记
【答案】D
【解析】土地登记的内容包括：土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记和其他登记（更正登记、异议登记、预告登记和查封登记)。
12．房地产登记机关统一的前提条件是登记客体关系的理顺。在登记客体上应明确土地的附着物与土地一并登记，按照附着物随地走（包括房随地走)的原则，一并登记，登记的证书是（ ）。
A．两证
B．多证
C．一证
D．两证或多证
【答案】C
【解析】《物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。在登记的客体上应明确土地的附着物与土地一并登记，登记的证书是一证，而不是两证或多证。
13．下列说法不正确的是（ ）。
A．土地登记是指经土地权利人或土地权利变动当事人，申请国家登记机关将申请人的土地权力记载于国家土地登记造册的事实
B．土地登记是土地权力变动的公示原则的具体体现，是保证交易安全的必要法律手段
C．我国土地登记制度采取实质主义的登记体例
D．为保证登记的公信力，土地登记后，国家主管土地登记的机关必须进行实地调查
【答案】D
【解析】土地登记不需要国家主管机关进行实地调查，只需要权利登记人提交相关的材料，登记机关对该材料进行审核即可。
二、多项选择题（每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意)
1．《物权法》明确了（ ）等内容。
A．登记机构的职责
B．土地使用权登记制度
C．登记的机关和权利类型
D．异议登记
E．预告登记
【答案】ADE
【解析】1986年《土地管理法》，1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，规定了土地使用权登记制度；1998年修订的《土地管理法》第十一条规定了登记的机关和权利类型；2007年《物权法》对不动产登记进行了具体规定，明确了登记机构的职责、异议登记、预告登记等内容。
2．土地登记的权属种类包括（ ）。
A．国有建设用地使用权
B．集体土地所有权
C．集体土地使用权
D．土地承包经营权
E．国有农用地使用权
【答案】ABCE
【解析】我国土地登记的权属种类包括：①国有土地使用权，包括国有建设用地和国有农用地使用权；②集体土地所有权；③集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权)。《物权法》第一百二十九条规定，土地承包经营权采取的是登记对抗主义，不需要登记即可获得。
3．土地登记可以产生下列（ ）效力。
A．在当事人之间具有公信力
B．对第三人产生公示力
C．一旦经过登记就不得变动
D．经过登记可以取得土地所有权
E．依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯
【答案】ABE
【解析】《土地管理法》等法律对登记的效果做了如下规定：①在当事人之间具有公信力，不问其行为在实体法上有无撤销或无效的原因；②对于第三人而言，不问其为善意或恶意，均发生绝对不可推翻的效力，即公示力；③依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。经过登记的土地权利并不是一成不变的，权利人还可以通过异议登记、变更登记等进行变更。只有国家和集体享有土地所有权，经过登记后，个人只是获得土地使用权而不是土地所有权。
4．下列物权的变动不需要经过登记即可发生法律效力的有（ ）。
A．通过司法裁判发生的物权变动
B．通过继承发生的物权变动
C．土地承包经营权的获得
D．地役权的取得
E．建设用地使用权的取得
【答案】ABCD
【解析】根据《物权法》的规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力。这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三种情形：①依法属于国家所有的土地，所有权可以不登记；②《物权法》第二章第三节规定的司法裁判、继承等特殊情形下发生的物权变动；③对于土地承包经营权、地役权、宅基地使用权，法律并未规定必须登记才生效。
5．我国土地登记制度需要在以下（ ）方面进行完善。
A．土地登记的权能
B．土地登记的内容
C．土地登记的机关
D．土地登记的程序
E．土地登记的责任
【答案】BCDE
【解析】我国土地登记是对土地权利变动的基本公示方式，是判断土地权利变动生效的主要依据。在登记的内容、机关、程序、责任方面都存在不完善之处，需要根据我国的国情并借鉴其他国家的登记制度来不断进行完善。