第一章　土地登记概论

一、单项选择题

（每题的备选答案中，只有一个最符合题意）

1．土地登记的根本目的是（　　）。

A．对抗第三人的凭证

B．对权利的公示

C．对土地管理的完善

D．维护国有土地所有权

【答案】B

【解析】土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为，是一项法律制度，它的根本目的是对权利的公示。

2．物权变动必须遵循（　　）原则。

A．公示

B．登记

C．交付

D．通告

【答案】A

【解析】物权变动（设立、变更、转让、消灭）必须遵循公示原则，即物权的变动必须通过法定的公示方式才能产生法律效力。公示方式根据不同的标的物可分为交付公示和登记公示两种。

3．土地等不动产物权变动的公示方式为（　  ）。

A．交付

B．登记

C．协议

D．协商

【答案】B

【解析】土地等不动产物权以登记公示，即将不动产物权变动的有关情况，通过一定程序记载到国家法定登记机关的簿册上，土地物权的变动才发生效力。

4．下列关于土地登记的说法，错误的是（　  ）。

A．国有土地和农民集体所有的土地依法确定给单位或者个人使用并进行土地登记后，对土地权利人依法取得的土地权利可以起到确认保障的作用

B．在土地交易过程中，通过土地登记，对土地权属变动关系进行确认，可以有效的促进土地市场规范，维护正常的土地市场秩序

C．土地登记是土地管理的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的一个主要信息源，是国家收取土地租、税、费的重要依据

D．任何土地用途变更均需要进行土地登记，而且土地部门应无条件对其进行登记

【答案】D

【解析】D项，在对土地用途变更登记进行审核时，凡是不符合土地用途管制要求，随意将农业用地转变为非农业建设用地，破坏耕地，非法占用耕地的，均不得办理土地登记。

5．世界多数国家的地籍资料的发展大体都经历了（　  ）的阶段。

A．法律地籍——税收地籍——多用途地籍

B．产权地籍——税收地籍——现代地籍

C．法律地籍——产权地籍——现代地籍

D．税收地籍——产权地籍——多用途地籍

【答案】D

【解析】世界多数国家的土地登记大体都经历了由最初的为政府税收服务，发展到产权保护，到现代可用于多种用途。为政府税收服务的土地登记对应的是税收地籍；以产权保护为目的的土地登记对应的是产权地籍，又称“法律地籍”；现代的多用途土地登记对应的是多用途多目的地籍，又称“现代地籍”。

6．下列各项不属于我国土地登记历史成就的是（　  ）。

A．十二铜表法

B．鱼鳞图册

C．赋役黄册制度

D．方田与首实

【答案】A

【解析】十二铜表法是罗马最古老的成文法，其中第七表为土地权利法；方田与首实为宋代时所实行；鱼鳞图册和赋役黄册制度是我国明朝初期所实行的土地制度。

7．《物权法》于（　　）在第十届全国人民代表大会第五次会议上审议通过。

A．1998年8月29日

B．2007年3月16日

C．2007年12月30日

D．2008年2月1日

【答案】B

【解析】2007年3月16日，十届全国人民代表大会第五次会议审议通过《物权法》，《物权法》的颁布是土地登记工作中的一个重要时点。A项是《中华人民共和国土地管理法》颁布的时间；C项是《土地登记办法》颁布的时间；D项是《土地登记办法》实施的时间。

8．（　　）是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。

A．权利意思主义制度

B．采用形式主义立法

C．权利变更意思主义

D．采用意思主义立法

【答案】D

【解析】采用意思主义立法是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。土地登记只是对抗第三人的要件，即未经登记的土地权利不得对抗第三人。

9．（　　）是指土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查，完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查，不过问土地权利是否真实等事项。

A．非实质性审查

B．普遍性形式审查主义

C．形式审查主义

D．通性审查制度

【答案】C

【解析】采取形式审查主义是契约登记制度的一个特点，即土地登记机构对土地登记申请不进行实质性审查，而只进行形式审查，完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查，不过问土地权利是否真实等事项。

10．（　　）是指已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。

A．登记无公信力

B．登记既定事实

C．登记公信变更

D．登记本位主义

【答案】A

【解析】契约登记制度由法国首创，登记无公信力是契约登记制度的一个特点，即已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。

11．（　　）是指土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。

A．登记自愿原则

B．登记自主主义

C．登记自发主义

D．登记无强制作用

【答案】D

【解析】登记无强制作用是契约登记制度的一个特点，即土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。

12．权利登记制度发源于（　　）。

A．法国

B．德国

C．中国

D．澳大利亚

【答案】B

【解析】权利登记制度发源于德国，故又称“德国主义登记制度”，登记过程中采用形式主义立法。

13．土地权利变动只有到土地登记机构办理登记后才产生法律效力是指土地登记（　　）。

A．采用形式审查主义

B．采用意思主义立法

C．采用形式主义立法

D．采取实质审查主义

【答案】C

【解析】权利登记制采用形式主义立法指土地登记是土地权利变动的生效要件，土地权利的取得或变动不经登记不发生效力。土地权利变动只有到土地登记机构办理登记后，才产生法律效力。

14．对土地权利变更的原因和事实等也要进行审查是因为权利登记采取了（　  ）。

A．形式主义立法

B．形式审查主义

C．实质审查主义

D．物的编成主义

【答案】C

【解析】权利登记采取实质审查主义是指土地登记机构不仅审查土地登记申请人提交的文件资料等登记所必备的形式要件，而且对土地权利变更的原因和事实以及是否符合有关法律规定等也要进行实质性审查。

15．一切土地权利的发生和变更均必须登记的登记制度是（　  ）。

A．契约登记制度

B．权利登记制度

C．财产登记制度

D．托伦斯登记制度

【答案】B

16．若土地上设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记的登记制度是（　　）。

A．契约登记制度

B．权利登记制度

C．我国的登记制度

D．托伦斯登记制度

【答案】D

17．我国土地登记过程中土地登记标的物是指（　  ）。

A．土地及上面的房屋

B．土地及建筑物

C．土地及附着物

D．土地

【答案】D

【解析】我国土地登记的标的物仅限于最狭义的土地，不包括地面上的房屋和其他建筑物、附着物。这主要是由我国目前不动产管理的体制决定的。这一做法与国际上通行的把地面上的房屋及其他建筑物、附着物作为土地登记内容的一部分的做法不一致。

18．我国的土地登记实行（　　）原则。

A．强制登记

B．自愿登记

C．依申请登记

D．初次登记不强制

【答案】C

19．土地登记机构一般设在（　　）。

A．各级政府

B．集体土地管理部门

C．人民代表大会

D．国土资源行政主管部门

【答案】D

20．根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地由（　  ）登记造册，确认所有权。

A．乡（镇）人民政府

B．县级人民政府

C．乡（镇）土地管理所

D．县级土地行政主管部门

【答案】B

21．根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，单位和个人依法使用的国有土地，由（　　）登记造册，核发证书，确认使用权。

A．县级人民政府

B．县级以上人民政府

C．县级土地行政主管部门

D．县级以上土地行政主管部门

【答案】B

22．根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，中央国家机关使用的国有土地由（　　）确定登记发证。

A．国务院

B．县级人民政府

C．省级人民政府

D．土地资源管理部门

【答案】A

【解析】《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：①农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；②农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权；③单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；④中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。

23．现行最全面、最集中规定土地登记程序的文件是（　  ）。

A．《土地登记办法》

B．《确定土地所有权和使用权的若干规定》

C．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

D．《土地权属争议调查处理办法》

【答案】A

【解析】2007年12月30日由国土资源部40号令颁布的《土地登记办法》是现行最全面、最集中规定土地登记程序的部门规章。在土地登记中，无论土地权利人申请土地权利登记，还是土地登记机构注册登记、颁发证书，土地登记代理机构代理土地登记，都必须严格遵守《土地登记办法》，这是土地登记工作顺利进行的重要保障和依据。

24．在采用意思主义的立法中，甲把一块土地转让给乙，双方已订立了土地转让合同但并未履行登记手续，当第三人主张该土地权利变动无效时，法律上认定该项土地权利变动（　　）。

A．有效

B．无效

C．有可能无效

D．由甲乙两方自行商议解决

【答案】C

【解析】在采用意思主义的立法中，甲把一块土地转让给乙，双方只要订立了土地转让合同，就在法律上产生了土地权利变动效果。但该项土地权利变动是否办理登记，在对抗第三人方面效力不同。双方订立土地转让合同后，到土地登记机构履行了登记手续的，当第三人主张该土地权利变动无效时，法律不予支持；但如果双方未到土地登记机构履行登记手续，当第三人主张该项土地权利变动无效，法律上有可能认定该项土地权利变动无效。

25．在采用形式主义的立法中，甲把一块土地转让给乙，双方已订立了土地转让合同但并未履行登记手续，当第三人主张该土地权利变动无效时，法律上认定该项土地权利变动（　　）。

A．有效

B．无效

C．有可能无效

D．由甲乙两方自行商议解决

【答案】B

【解析】采用形式主义的立法，规定不动产物权的变动非经登记不得生效，不动产登记是不动产物权变动的生效要件。土地权利变动当事人签署了土地权利转让协议或让与书，只表示物权行为成立，不直接产生土地权利变动的法律后果。只有经当事人双方到土地登记机构办理了土地登记后，土地权利变动才产生法律效力。

26．因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，向国土资源部门提出土地变更登记申请后由（　　）依法进行土地权利的变更。

A．建设局

B．县级人民政府

C．原土地登记机构

D．接受申请的国土资源部门

【答案】C

【解析】因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机构依法进行土地所有权、使用权变更登记。

27．我国的土地登记原则上采用的是（　  ）立法思想。

A．意思主义

B．形式主义

C．形式审查主义

D．实质审查主义

【答案】B

【解析】我国的土地登记原则上采用的是形式主义的立法思想，但在特定情况下也采取意思主义的立法思想，如地役权等的设立。

28．土地登记公开性的内在要求是（　  ）。

A．公开土地登记结果

B．公开土地登记依据

C．公开土地登记程序

D．土地登记资料可公开查询

【答案】D

【解析】土地登记的实质在于公示，就是将土地权利变动的意思向社会公众显示，让公众知晓土地的权利状况特别是土地权利的变动情况。土地登记的公开包括登记依据的公开，登记程序的公开和登记结果的公开，土地登记资料可公开查询就是土地登记公开性的内在要求。

29．土地登记的实质是（　　）。

A．权利的保护

B．公示

C．公告

D．登记备案

【答案】B

【解析】土地登记的实质在于公示，就是将土地权利变动的意思向社会公众显示，让公众知晓土地的权利状况特别是土地权利的变动情况。

30．土地登记依法原则的含义不包括（　  ）。

A．土地登记申请人应当依法向土地登记机构申请

B．土地登记机构依法对存有权属纠纷的土地进行处理

C．土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和个人都不能随意夸大或缩小土地登记的效力

D．土地登记机构应当依法对土地登记义务人的申请进行审查和在土地登记簿上进行登记

【答案】B

【解析】土地登记依法原则有三方面的含义：①土地登记申请人应当依法向土地登记机构申请，提交有关的证明文件资料等；②土地登记机构应当依法对土地登记义务人的申请进行审查和在土地登记簿上进行登记；③土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和个人都不能随意夸大或缩小土地登记的效力。

31．下列关于土地登记的说法中，错误的是（　  ）。

A．土地权利人可以随意改变土地用途

B．同一个登记区内的土地登记资料，只能由一个土地登记机构建档保存

C．土地登记工作中要逐步改变部分地区存在的按土地权利归属，由不同级别的国土资源管理部门分级登记的现象

D．各地在具体的土地登记实践中，应当坚持属地管辖的原则，涉及土地资产处置时，可将土地资产处置权与土地登记权分离，土地资产处置权按照资产隶属关系确定

【答案】A

【解析】A项，土地权利人任意改变土地用途和闲置土地的行为都是违法的。

32．土地登记的基本单元是（　　）。

A．宗地

B．地块

C．权属地

D．租赁土地

【答案】A

【解析】土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或空间，即指一个或几个权利人所拥有或使用的周边权属界线清楚的地块或空间。

33．下列关于土地登记中权属问题的描述，错误的是（　  ）。

A．我国只对集体土地所有权登记，而不对国家土地所有权进行登记

B．土地权利人申请土地登记时，应当提交土地权属来源证明文件

C．“土地权属性质”栏包括所有权、使用权、抵押权和地役权等

D．只有根据合法的土地权属来源证明，土地登记机构才能确定土地权属的性质和土地使用权类型，并进而在土地登记簿上予以登记

【答案】C

【解析】C项，对于土地使用权抵押权、地役权，在土地登记簿上一般把它记载在“登记的其他内容及变更登记事项”栏，而不记载在“土地权属性质”栏。

34．建筑（　　）即允许建筑物的最高高度。

A．最高上限

B．高限

C．限高

D．海拔

【答案】C

35．关于土地登记分类，下列说法正确的是（　  ）。

A．土地登记仅包括初始登记

B．土地登记仅包括变更登记

C．土地登记包括初始登记和变更登记

D．权利的设定登记属于初始登记

【答案】C

【解析】按照《土地登记办法》，我国土地登记分为土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记等。权利的设定登记属于变更登记。

36．对土地总登记之外设立的土地权利进行的登记是（　  ）。

A．全面登记

B．初始登记

C．设定登记

D．其他登记

【答案】B