第四节　房地产市场与商圈调查

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1．对房地产项目的目标客户群体进行研究的主要方法是（　　）。

A．市场行为记录

B．SWOT分析

C．规划与建筑策划

D．市场细分

【答案】D

【解析】客户的需求和欲望是千差万别的，并且分散在不同的地区，随着环境因素的变化而不同。尽管客户的需求、动机、购买行为具有多样性，但可以根据某些因素将具有类似需求、动机、购买行为的客户归为一类。因此，市场细分是根据整体市场上顾客需求的差异性，以影响顾客需求和欲望的某些因素为依据，将一个整体市场划分为两个或两个以上的顾客群体，每一个需求特点相类似的顾客群就构成一个细分市场（或子市场）。任何一个企业都不可能为所有客户服务，只能选择一部分客户作为企业的目标客户群。这个过程就是房地产市场细分和确定目标客户。

2．房地产市场分解是将房地产产品按照一定标准或特征分解为（　　）的过程。

A．子市场

B．整体市场

C．消费者市场

D．供应商市场

【答案】A

【解析】房地产市场分解是将房地产产品按照一定标准或特征分解为子市场的过程。通过房地产市场分解将整个市场分割为较小的、具有更强同质性的子市场。

3．研究房地产市场特征涉及两个分解过程，即房地产市场分解和（　　）。

A．子市场

B．房地产市场细分

C．房地产市场综合

D．房地产市场调查

【答案】B

【解析】房地产市场营销主体需要了解和分析房地产产品的性质、购买该种房地产产品的消费者特征和该种产品供给者/生产者的性质和特征，这有助于深刻理解房地产市场。研究房地产市场特征涉及两个分解过程，一是房地产市场分解，另一个是房地产市场细分。

4．＿＿是需求的主体，是需求行为的实施者；＿＿是需求的动力，是产生需求行为的源泉；＿＿是需求的实现条件，是需求行为的物质保障。三者共同构成了需求的实体。（　　）

A．购买者  购买欲望  购买能力

B．购买欲望  购买者  购买能力

C．购买能力  购买欲望  购买者

D．购买者  购买能力  购买欲望

【答案】A

【解析】市场需求由购买者、购买欲望、购买能力组成。购买者是需求的主体，是需求行为的实施者；购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉；购买能力是需求的实现条件，是需求行为的物质保障。三者共同构成了需求的实体。

5．“商圈”是指具有一定辐射范围的（　　）。

A．销售商圈

B．商业集聚地

C．地域商圈

D．中央商务区

【答案】B

【解析】根据学者研究，“商圈”应当是指具有一定辐射范围的商业集聚地。进行商圈分析的目的在于取得该商圈潜在消费者收入、人口统计和心理特征方面的相关信息，了解其所需商品和服务的类型和规模，并进而确定应该采取的营销手段。

6．下列关于新建商品房销售商圈类型的描述正确的是（　　）。

A．邻里中心型大约半径在一公里，一般称为“生活商圈”

B．大地区中心型的覆盖范围包括整个都市四周，车潮或人潮流量的层面来自四面八方

C．副城市中心型通常指公交路线可能延伸到达的地区

D．城市中心型通常指公交路线集结的地区，可以转换而形成交通辐射地区

【答案】A

【解析】针对商圈内的人口密度、消费能力，以及人潮、交通流量等可将新建商品房的商圈划分为以下类型：①邻里中心型，大约半径在一公里，一般称为“生活商圈”；②大地区中心型，通常指公交路线可能延伸到达的地区，其覆盖面则比生活商圈更广，一般称为“地域商圈”；③副城市中心型，通常指公交路线集结的地区，可以转换而形成交通辐射地区；④城市中心型，又可以称为中央商务区（CBD），其覆盖范围包括整个都市四周，车潮或人潮流量的层面来自四面八方。

7．下列不属于商圈调查方法的是（　　）。

A．现场勘查

B．访谈法

C．网络搜集信息

D．个案调查

【答案】D

【解析】商圈调查方法包括：①现场勘查，要求在进行商圈调查时，须认真察看并及时做好记录，并对记录进行整理分析，同时也必须查阅相关资料、询问相关专业人员，确保内容的真实性。②访谈法，访谈的对象，可以是业主，也可以是物业服务企业、开发企业、同行、资深房地产经纪人等。③其他方式，同行业的相关数据报告，通过了解同行业发布的数据，加深对商圈的认识；通过网络搜集信息等都可以进行相关内容的商圈调查等。

8．现场勘查是商圈调查使用最多的方式，进行现场勘查的准备工作不包括（　　）。

A．在勘查前确定勘查的地域范围、确定勘查的路线

B．要准备好勘查的资料，携带相关的材料和工具

C．在进行商圈调查的时候不要询问，避免侵犯隐私

D．在进行勘查前，个人在着装方面要注意，着装要轻松、方便

【答案】C

【解析】在进行现场勘查前，需做好以下必要的准备工作：①在勘查前确定勘查的地域范围、确定勘查的路线；②要准备好勘查的资料，携带相关的材料和工具，包括商圈调查表、草稿纸、铅笔、指南针、地图、公文包、防冻防暑用品等；③在进行勘查前，个人在着装方面要注意，着装要轻松、方便，应穿运动鞋等；④在进行勘查时，勘查人员要做到“四多”，即多看、多走、多问、多记。

二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）

1．房地产营销对渠道的依赖性不少于一般商品营销，对房地产营销渠道的调查主要包括（　　）。

A．房地产租售客户对租售代理商的评价

B．分析研究资料，得出结论

C．房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因

D．租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况

E．房地产营销渠道的选择、控制与调整情况

【答案】ACDE

【解析】对房地产营销渠道的调查主要包括：①房地产营销渠道的选择、控制与调整情况；②房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因；③租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况；④房地产租售客户对租售代理商的评价。

2．房地产分析的结构体系有（　　）。

A．地区经济分析

B．环境分析

C．营销分析

D．可行性分析

E．投资分析

【答案】ACDE

【解析】房地产分析的结构体系包括：①地区经济分析，提供市场分析的基本数据；②市场分析，估计目标物业的市场状况；③营销分析，对目标项目进行定位；④可行性分析，分析目标物业的利润；⑤投资分析，确定项目达成最佳“风险——回报”关系的相关条件。

3．房地产市场需求调查主要包括（　　）。

A．房地产消费数量调查

B．房地产消费者调查

C．房地产消费动机调查

D．房地产消费价格调查

E．房地产消费行为调查

【答案】BCE

【解析】房地产市场需求调查主要包括以下三个方面：①房地产消费者调查，房地产消费市场容量调查，主要是调查房地产消费者的数量及其构成。②房地产消费动机调查，房地产消费动机就是为满足一定的需要，而引起人们购买房地产产品的愿望和意念。③房地产消费行为调查，房地产消费行为是房地产消费者在实际房地产消费过程中的具体表现。

4．可以通过分析（　　）来进一步确定房地产经纪人在本商圈的市场占有率情况。

A．楼盘交易量

B．楼盘市场占有率

C．商圈交易量

D．房产经纪人数量

E．楼盘市场走向

【答案】ABC

【解析】为进一步确定房地产经纪人在本商圈的市场占有率情况，可以通过分析楼盘交易量、楼盘市场占有率、商圈交易量、商圈市场占有率、门店市场占有率等数据进一步确认。

5．下列关于存量房经纪业务商圈调查的重要性描述正确的有（　　）。

A．商圈调查可以了解竞争对手，做到知己知彼

B．商圈调查结果可以为客户提供各项数据

C．商圈调查结果不能作为房地产经纪人制定商业计划的依据

D．商圈调查可以增强房地产经纪人对市场变化的敏锐度和自信

E．商圈调查对房地产经纪人的房源委托量没有影响

【答案】ABD

【解析】存量房经纪业务商圈调查具有很强的重要性，具体表现包括：①商圈调查结果可以作为房地产经纪人制定商业计划的依据；②商圈调查结果可以为客户提供各项数据；③商圈调查可以了解竞争对手，做到知己知彼；④商圈调查可以增强房地产经纪人对市场变化的敏锐度和自信；⑤商圈调查可以增加房地产经纪人的房源委托量，进而提高佣金收人。

6．根据调查内容的深入程度，商圈调查可以分为（　　）。

A．初步调查

B．商圈交易量

C．深入调查

D．商圈范围

E．个案调查

【答案】ACE

【解析】房地产经纪人必须要全面地进行商圈调查，以满足不同客户以及相同的客户在不同时期的需求。根据调查内容的深入程度，可将商圈调查分为：①初步调查；②深入调查；③个案调查。

7．房地产经纪人在具体开展业务时，需加强对个案进行调查，主要包括（　　）。

A．客户来源情况

B．成交价格

C．客户购房目的

D．国家政策

E．历史价格

【答案】ABC

【解析】房地产经纪人在具体开展业务时，需加强对个案进行调查，包括客户来源情况、成交价格和现有市场均价比较、客户购房目的等。通过对客户来源情况的调查，可以调整房地产经纪人在开发客户时的工作重点；通过对历史成交价格和现有市场价格的比较，可以初步明确该楼盘的价格走势等。