6　不动产登记簿的证明力程度如何?

解答:《物权法司法解释 (一)》第2条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

本条司法解释同时也确定了不动产登记簿的证明力。

(一)不动产登记簿与相关权属证书比较

1.不动产登记簿与不动产权属证书。不动产权属证书俗称“房产证”，顾名思义，就是证明不动产权属的文件。其主要相同之处在于他们都必须由统一的制作机关制作、颁发，并且具有统一格式，都具有法律效力。主要不同之处在于:性质不同，不动产登记簿是证明不动产物权的根据，而不动产权属证书是登记机关颁发给权利人，作为其享有权利的证据，仅是不动产物权的外在表现形式，如不动产的所有权证、使用权证等;保存者不同，不动产登记簿因其具有统一性、官方性、持久性、公开性，应由登记机关掌管并长期保存，不动产权属证书经登记机关颁发给权利人后，由不动产的权利人自己保存;法律效力不同，不动产登记簿因是证明不动产物权的根据，对不动产物权的当事人及利害关系人公开，所以具有排除任何人以不知登记为由提起对不动产物权变动的抗辩的法律效力，而不动产权属证书的法律效力是在不动产交易中具有证据作用，不动产登记簿的效力优于不动产权属证书的效力，不动产权属证书的移转、占有并不能作为不动产物权变动的生效要件，只有当这种物权变动经该不动产登记簿登记记载后方生效。因为按统一样式规范制定的不动产权属证书虽然会形成对登记机构工作人员登记行为的一种外部约束力量，但是完全由私人保存的不动产权属证书有被伪造、改动的可能性，要远大于由国家专门机构执掌的不动产登记簿，[19]换言之，即使同样存在因营私舞弊涂改不动产登记簿的可能性，[20]不动产登记簿的可信赖性还是远远大于不动产权属证书。不动产登记簿为证明不动产物权的根据，所以也应是不动产权属证书的根据，因而当不动产权属证书的内容与不动产登记簿的记载不一致时，应当以不动产登记簿的记载为准。

2.不动产登记簿与不动产权属档案。不动产权属档案为不动产管理部门在不动产权属登记、调查、测绘、产权转移等管理工作中直接形成的有保存价值的历史记录，是不动产登记工作中的真实记载和重要依据，在不动产登记中具有十分重要的作用。这两者主要相同之处在于:不动产登记簿是不动产权属档案不可或缺的组成部分，与不动产权属档案有着紧密的联系，两者都由不动产登记管理部门制作，不动产登记簿记载着不动产的权利状态，是物权归属和内容的根据，对于不动产权属具有最高的证据效力，不动产权属档案完整地反映了不动产权属登记的所有情况，是重要的历史记录，为正确处理不动产权属纠纷提供客观公正的原始证据，能作为证明不动产归属和变动情况的原始依据。两者的区别在于:不动产权属档案所涵盖的内容远远大于不动产登记簿，一般来讲，不动产登记簿的内容主要包括不动产的坐落、权利人情况、基本情况、他项权利以及权利的限制等情况，是对不动产权利状况详细而又具体的记载，是一种结论性的权利证明文件，不动产权属档案虽然也是由登记机关建立，除了当事人向登记机关提出的登记申请外，还有当事人提供的各种登记文件以及登记机关在核准该项登记时审核过程的记录，是对整个权属管理过程的完整历史记录，囊括了权属登记中形成的各种文件材料，不动产权属档案的内容较不动产登记簿更加丰富详实。在记录时间上，某一项不动产权利一经注销，不动产登记簿就不再予以记载，而权属档案内某一项权利即使灭失或被注销，其案卷仍然应当按其不同性质在相当时间内予以记载留存。在公开程度上，不动产登记簿的公开性远远大于房地产档案，不动产登记簿是物权公示原则的载体，因此，权利人和相关利害关系人有权对不动产登记簿进行查阅查询，登记机关也要为公众行使查阅权提供便利，而不动产权属档案中有部分涉及当事人个人隐私的内容诸如个人身份证文件、婚姻情况、诉讼、遗嘱、继承关系证明文件，还有部分是登记部门内部关于权属核定的会议纪要等文件，这些内容都不宜向公众公开，对权属登记案卷的查阅则应限制在较小的范围，如此既能发挥登记簿的公示作用，又能保护当事人的个人信息不被泄漏。

(二)否定不动产登记簿的证据证明力程度

《物权法》第16条明确规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，可见不动产登记簿是证明不动产归属和内容的证据。在不动产登记簿权利推定效力作用下，这种因国家公权力机关介入的登记行为具有更强的公信力，第三人基于对登记簿的信赖而相信登记簿上记载的不动产权利人为真正的权利人。根据《民事诉讼法》第63条规定，通说认为不动产应当属于书证中的公文书证这一法定证据形式。[21]基于对公文书证形式证据力和实质证据力的统一效力，不动产登记簿上有关不动产权属记载的事项，在确定不动产物权归属和内容方面的证明力远远高于其他证据的证明力。因此，登记簿异议人在推翻不动产登记簿证明之时所要承担各种程度的举证证明责任值得探讨。

不动产登记簿作为一种公文书证，本身具有很强的证明力，登记异议人不仅要有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其所提供的证据还要与《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第108条中“高度可能性”看齐。不动产登记簿具有权利推定效力，这种推定真实不但体现了国家公权力对不动产权属的介入，而且还维系着交易安全，勾连着善意取得制度的实施。[22]因此，如上文所述，当不动产归属处于真伪不明时，应由异议人承担举证不能的败诉后果，而非通过证据之间证明力的比较，只有当异议人提供的证据确为证明其对于不动产享有物权具有高度可能性且不动产登记簿上记载确有错误等待证事实能够排除合理怀疑，足以使法官产生心证之时，才能确认其享有物权。要推翻登记簿的推定效力，异议登记人不仅要对登记簿的正确性提出其为不正确的主张，还必须提供证据加以证明登记簿上记载的权利并不存在或者登记簿上注销的权利在实体法上依然存在。当登记簿的推定是积极推定时，如果利害关系人认为登记簿上记载的权利并不存在，那么其必须提出足够的证据来证明其关于登记簿错误的主张，方能推翻不动产登记簿的推定力。例如，登记簿上记载甲为A房屋的所有权人，乙对此有异议，其证明了A房屋为丙所有 (至于乙本人是否为A房屋的真实所有权人，在所不问)，登记簿的推定可以被推翻。当登记簿的推定是消极推定时，要推翻这种推定，只是单纯地证明权利的产生要件是不够的，利害关系人还必须证明不存在阻却权利或否定权利的事实。例如，甲作为A房屋的抵押权人，其抵押权曾在登记簿上被记载过，后被注销。当甲认为该注销登记错误时，一方面其必须拿出抵押合同等证据证明该抵押权在实体法上依然存在，另一方面其还要证明该抵押权并没有因为主合同无效、债务人履行债务等原因而归于无效或消灭。[23]此外，异议人在证明不动产登记簿记载权利不真实之后，只能说明登记人并非为不动产的真实权利人，并不能说明异议人自己为真实权利人，还需提交证据，如在不动产所有权变动中，提交合法有效的房屋买卖合同等能证明其具有合法的民事法律关系的原因行为证据，与其他证据一起构成一个完整的证据链，以满足“高度可能性”条件，最终实现否定不动产登记簿证明力的目的。

实务上还需要注意以下一些问题:

1.在认识到不动产登记簿具有权利证明作用的同时，要认识到这种作用其实仅对于以法律行为发生的不动产物权变动具有意义，对于《物权法》第28条至第30条规定的因法定事实发生的物变动，不动产登记簿的权利证据作用根本无从谈起。在这些情况下，法律文书、法院判决、征收决定、被继承人死亡、不动产建设等法定事实才是决定不动产物权归属的证据。

2.在具体的司法实践中，利用证据否定不动产登记簿的证明力主要是从否定不动产登记簿的形式证据力和实质证据力两个方面入手。当能有证据证明该不动产登记簿并非不动产登记机关依职权制作，如并非由法定的登记机关、不动产登记工作人员制作等原因，其本身就不具备证据的真实性，也无须再进一步证明不动产登记簿记载事项的真实性。《不动产登记暂行条例》第8条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项:(1)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;(2)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;(3)涉及不动产权利限制、提示的事项;(4)其他相关事项。异议登记人通过证据来否定不动产权利的主体 (是否为名义登记人)、类型 (所有权、用益物权、担保物权等)、内容 (权利限制等)、来源 (权利取得方式，买卖、抵押等)、期限等不动产权属状况的记载内容，推翻登记簿的正确性推定。