房地产税务筹划法律实务
上QQ阅读APP看本书,新人免费读10天
设备和账号都新为新人

三、纳税义务人、税率、计算

(一)增值税纳税义务人

根据 《营业税改征增值税试点实施办法》,在我国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人,为增值税纳税人,应当按照该办法缴纳增值税,不缴纳营业税。其中所谓 “单位”,是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位;所谓 “个人”,是指个体工商户和其他个人。单位以承包、承租、挂靠方式经营的,承包人、承租人、挂靠人 (以下统称承包人)以发包人、出租人、被挂靠人 (以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的,以该发包人为纳税人。否则,以承包人为纳税人。

(二)税率

根据 《营业税改征增值税试点实施办法》,增值税税率为:

1.纳税人发生应税行为,除以下第2、3、4项规定外,税率为6%。

2.提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为11%。

3.提供有形动产租赁服务,税率为17%。

4.境内单位和个人发生的跨境应税行为,税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。

增值税征收率为3%,财政部和国家税务总局另有规定的除外。

(三)增值税应纳税额的计算

根据 《营业税改征增值税试点实施办法》,增值税的计税方法,包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税,在发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为,可以选择适用简易计税方法计税,但一经选择,36个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。

境外单位或者个人在境内发生应税行为,在境内未设有经营机构的,扣缴义务人计算应扣缴税额的公式是:应扣缴税额=购买方支付的价款÷(1+税率)×税率。

1.一般计税方法

一般计税方法的应纳税额,是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式:

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时,其不足部分可以结转下期继续抵扣。

所谓销项税额,是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式:

销项税额=销售额×税率

一般计税方法的销售额不包括销项税额,纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的,按照下列公式计算销售额:

销售额=含税销售额÷(1+税率)

所谓进项税额,是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产,支付或者负担的增值税额。《营业税改征增值税试点实施办法》明确规定了从销项税额中抵扣进项税额的项目的条件和方式。

2.简易计税方法

简易计税方法的应纳税额,是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额,不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式:

应纳税额=销售额×征收率

简易计税方法的销售额不包括其应纳税额,纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的,按照下列公式计算销售额:

销售额=含税销售额÷(1+征收率)

纳税人适用简易计税方法计税的,因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额,应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款,可以从以后的应纳税额中扣减。