第一节　商业用房的界定

《中华人民共和国国家标准房产测量规范》将商业服务用房界定为各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。由于土地性质的不同，国有土地上的商业用房与集体土地上的商业用房在界定方面也有所区别。

一、国有土地上的商业用房

在我国的社会主义市场经济逐步繁荣的背景之下，商业用房作为主要的商品交换场所，也逐渐鳞次栉比地出现在城市中。因此，在进行城市基础设施建设项目或者旧城改造项目时，商业用房也就往往成为拆迁的一大对象。

关于城市房屋拆迁中的被拆除商业用房的定义，有学者曾经这样表述：商业用房是指用于陈列商品或者服务设施，拆迁范围确定时仍为供需双方直接用于商品交换或者提供服务的合法非住宅房屋。对于前述定义，可以从以下几点理解、把握：第一，商业用房所有权或者使用权必须合法，即：拆迁范围确定时，该商业用房必须经建设部注册的房屋权属登记机关，颁发有建设部统一制定的房屋所有权证；出租的商业用房，还必须有合法的租赁关系。第二，拆迁范围确定时，商业用房的所有人或者承租人，必须持有合法的工商营业执照与税务登记证。第三，营业的具体情况要与工商营业执照和税务登记证的登记内容相符。第四，原城乡建设环境保护部以（1987）城住字12号文发布的《关于颁发〈房屋所有权证〉式样及房屋所有权登记发证工作的通知》，没有要求对房屋用途进行登记。建设部以建房（1997）178号文发布的《关于颁发和制作全国统一房屋权属证书的通知》，仅仅要求对房屋设计用途进行登记。房屋的设计用途，不等于房屋的实际用途，设计为商业用房的房屋，可能用作其他非住宅房屋，甚至用作住宅房屋。房屋登记营业后，也随时可能歇业。因此，按房屋所有权证登记用途认定商业用房，在实践中有很大的局限性。所以，商业用房在拆迁范围确定时，必须陈列有商品或者服务设施，正被供需双方用作营业场所，正在营业的商业用房有多少面积，拆迁补偿就应该认定多少面积；未营业或者已歇业的房屋，不能认定为商业用房。第五，住宅房屋和其他非住宅房屋，其他非住宅房屋与商业用房用途界限不清的，可以就近高靠一档，即：用途界限不清的原住宅房屋，可以认定为其他非住宅房屋，用途界限不清的原其他非住宅房屋，可以认定为商业用房。第六，对取得房屋所有权证的商业用房的认定，应不受是否临街，是否在房屋的底层，是否曾经用作住宅房屋，是否国家直管公房或者是否出租以及高度、开间、进深的限制。只要是符合前述条件的非住宅房屋，均可认定为商业用房。

在实务工作中，关于房屋性质的界定主要是指拆迁过程中如何认定房屋的用途，也就是住宅与非住宅二者之间的划分问题。根据各个地方的现有做法，主要的界定方式包括以下几种：一是登记说，也即根据房屋的相关产权证书和权属档案的登记来确定房屋的用途，在尚未颁发产权证书或者相关证书上未记载房屋用途的情况下，则以相关的土地使用凭证规划许可凭证、或者其他有效证件上的记载为准；二是实际用途说，也即以房屋的实际用途为准，这种观点实际上体现了房屋估价中的利益最大化原则，当然，其前提是房屋用于从事的事务不得违法，同时不得因为拆迁而专门改变房屋用途；三是登记结合实际用途附条件说，也即原则上仍然以房屋的产权登记为准，但同时也对房屋的实际用途加以参考，并在符合特定条件的情况下，根据实际用途对房屋进行拆迁补偿。

最早将拆迁房屋划分为住宅房屋和非住宅房屋的法规，应当说是1991年国务院《城市房屋拆迁管理条例》，不过，该条例对于非住宅房屋并未进行过多的细分，而在实际拆迁工作中，非住宅房屋的拆迁补偿往往比住宅房屋的拆迁补偿高得多，部分地区甚至出现了直接将住宅房屋的补偿标准乘以一定的倍数得出非住宅房屋补偿数额的情况。2001年的《城市房屋拆迁管理条例》[1]以及2011年的《国有土地上房屋征收与补偿条例》也已经注意到绝对划分住宅、非住宅的弊病，因此强调房屋拆迁补偿按市场评估价确定，即一切可能性用途、最高最佳使用原则成为房屋价值的衡量标准，不能简单像过去以房屋性质确定房屋价值。

此外，国务院办公厅国办发明电〔2003〕42号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四点：完善相关政策措施，妥善解决遗留问题，明确规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”

另外，根据建设部1993年7月2日建房函字〔1993〕23号对湖北省沙市市房地产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题报告的复函，关于在拆迁中如何认定私房非住宅的问题，建设部指出：“在拆迁中，对私房非住宅，应根据房屋产权上所登记的房屋使用性质确定。当私房的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营房屋，其房屋所有人应向房地产管理局进行房屋使用性质变更登记。对私有房屋使用性质虽已变更，但没有办理房屋使用性质变更登记的，应首先补办房屋使用性质变更登记手续，补交国家规定的有关税费后，拆迁人则根据房屋使用性质变更的实际情况与被拆迁人签订拆迁房屋补偿安置合同。如你处没有实行房屋使用变更登记，则可参考房屋所有人的经营是否合法，以及经营情况确定其房屋使用性质。房屋经营面积或住宅面积由房屋拆迁主管部门核定。”

值得注意的是，2011年最新的住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定：“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。”

二、集体土地上的商业用房

在城乡一体化的过程中，新农村建设、集体土地征收等过程中伴随着集体土地上的房屋拆迁，其中除了宅基地上的住宅房屋拆迁，也包括集体土地上的商业用房拆迁。应当说，与集体土地上的住宅房屋拆迁相比，集体土地上的商业用房拆迁往往在拆迁补偿过程中存在更多的问题，原因在于，集体土地上的商业用房拆迁很可能涉及承包、转包、出租、出资和入股等多种法律关系，而且同时还与集体土地的用途、房屋建设审批手续等诸多因素交织在一起。

集体土地上的房屋同样存在住宅房屋与非住宅房屋之分，我们所要研究的集体土地上的商业用房，即属于集体土地上的非住宅房屋。依照我国《土地管理法》的规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。也就是说，只有在兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施建设和乡（镇）村公益事业建设四种情形下可以使用集体建设用地进行建设。就村民建设住宅而言，其所使用的土地应为农民的宅基地。故此，在集体土地上有权进行非住宅建设的情形限于兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施建设以及乡（镇）村公益事业建设三种情形。

此外，结合我国国家标准《住宅设计规范》中关于住宅的定义，住宅为供家庭居住使用的建筑。那么，集体土地上非住宅房屋可理解为合法建造于集体建设用地之上的供家庭居住使用以外的建筑，例如乡镇企业厂房、公益图书馆、运动场馆、幼儿园、超市和咖啡厅等等。

在拆迁实践中，一般从用途上对非住宅房屋进行二次区分，即再次细分为营业性用房（也即商业用房）和非营业性用房。被确认为营业性用房可以在拆迁中获得停产停业综合补助费，但往往需要具备如下条件：营业执照合法有效且执照上标明的营业地点为被拆迁房屋；已从事生产经营活动一年以上且能够出具连续一年以上的纳税凭证；拆迁时被拆迁房屋实际用于生产经营；此外，营业执照、纳税凭证的合法性以工商行政管理部门及税务部门的确认为准。

由于各地的集体土地使用证没有统一的规范，所以有的房屋所有权证的产权登记并未注明用途为营业性用房，但对于被拆迁人虽未办理营业证照，但存在经营事实，且其毗邻房屋大多为商业用房的，亦应认定为商业用房。