第二章 物权的设立、变更、转让和消灭

第一节 不动产登记

第九条 不动产物权登记生效及例外

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

□条文解读

本条第1款是第6条不动产公示原则的具体体现。适用本款时应理解：

本款规定的只是不动产登记的最基本效力。例如，当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；未经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。在不动产物权登记的这个核心效力的基础上，还可以派生出不动产物权登记推定真实的效力，即除有相反证据证明外，法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。因此，对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护，但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该项权利的人，法律则不予以保护。正因为不动产物权登记具有这样的效力，本章才规定有异议登记的制度，在发生登记上的不动产物权和事实上的不动产物权不一致的情况下，事实上的权利人可以进行异议登记，将不动产登记可能有瑕疵的情况记入登记簿，以对抗第三人，防止自己利益受到损害。

本条第1款规定的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：一是本条第2款所规定的，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形。三是考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，本法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，在土地承包经营权一章中规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”同时还规定，“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”这里规定的是“未经登记，不得对抗善意第三人”，而不是“不发生效力”。地役权一章规定，“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”在宅基地使用权一章，也没有规定宅基地使用权必须登记才发生效力，只是规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。也就是说，宅基地使用权不以登记为生效要件。

对于本条第2款规定，需要注意：

（1）本款只是规定依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，至于在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权，则需要依法登记生效。

（2）在实践中，为了加强对国有自然资源的管理和有效利用，有关管理部门正在进行对国有自然资源的资产性登记。一些法律法规也有这方面的规定，如《土地管理法实施条例》中规定，未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。但这种资产性登记，与物权法规定的作为公示方法的不动产物权登记性质上是不同的，它只是管理部门为“摸清家底”而从事的一种管理行为，并不产生物权法上效力。

【以案说法3】杨某向某房地产公司订购了一套房屋并与其签订了房屋预售合同，向其支付了首期房款，双方约定杨某付清房款后入住。后来，由于该房地产公司经营不善，无法支付某建筑公司的工程款，遂与建筑公司协商用该房屋抵销欠款，双方签订了房屋转让协议并办理了产权登记手续。不久，杨某前往房地产公司准备缴纳剩余房款时，被告知房屋已归建筑公司所有。因协商未果，杨某诉至法院，要求取得房屋的所有权。本案中，该房屋应当归建筑公司所有，因为其办理了产权登记手续；杨某可以要求房地产公司返还首期房款，并赔偿损失。

关联参见

《不动产登记暂行条例》第5条；《土地管理法》第11条、第12条；《城市房地产管理法》第36条

第十条 登记机构及统一登记制度

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

关联参见

《不动产登记暂行条例》；《不动产登记暂行条例实施细则》；《土地登记办法》；《房屋登记办法》

第十一条 登记申请材料

当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

□条文解读

本条规定了当事人申请不动产登记应当提供的必要材料。值得注意的是，物权法在此只是作了一个原则性的规定，而当事人申请登记所需要提供的具体材料，还需要遵循专门法律规定。例如，本条规定的权属证明材料可以包括权属证书、合同书、法院判决或者征收决定等。

关联参见

《不动产登记暂行条例》第16条；《担保法》第44条

第十二条 登记机构的职责

登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

关联参见

《不动产登记暂行条例》第17-22条；《不动产登记暂行条例实施细则》第15-16条

第十三条 登记机构禁止从事的行为

登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

关联参见

《不动产登记暂行条例》第五章；《不动产登记暂行条例实施细则》第103条

第十四条 不动产物权登记生效的时间

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

□条文解读

本条是对第9条关于不动产物权登记生效的原则的具体化，即明确了不动产物权设立、变更、转让和消灭登记生效的时间为“自记载于不动产登记簿时发生效力”，也就是说，不动产物权登记，自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时，始告完成。

关联参见

《不动产登记暂行条例》第2条

第十五条 合同效力与物权效力区分

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

□条文解读

本法第14条规定了不动产物权变动的生效时间，为了区别与不动产物权变动有关的合同法律关系和物权法律关系，本条又专门明确了有关不动产物权的合同的生效时间。

适用本条时首先要理解，合同只是当事人之间的一种合意，除非法律有特别规定或当事人另有约定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力，并不必然与登记联系在一起；而登记是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权变动的公示的方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的相应权利仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。其次，要注意结合合同法及相关法律关于合同生效时间的规定理解，切勿将不动产物权变动和与之相关的合同关系相混淆。

第十六条 不动产登记簿

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

关联参见

《不动产登记暂行条例》第二章；《不动产登记暂行条例实施细则》第二章

第十七条 不动产登记簿与权属证书关系

不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

□条文解读

（1）在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上的记载为准。依据不动产登记所表现的物权即便不存在或内容与实际情况不符，对于信赖这项登记所表征的物权而交易的民事主体，法律仍然承认其交易与该记载真实存在时的交易具有相同的法律效果；（2）不动产物权证书是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式，是权利人享有该不动产物权的证明。在社会生活和交易过程中，不动产权利人为了证明自己的权利状况，可以出示权属文书；（3）不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准，即登记簿的效力优先。

□应用

1.不动产权证与房产证有何不同？

《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，此后城市居民的“房产证”（中华人民共和国房屋所有产权证）将陆续换发成“不动产证”（中华人民共和国不动产权证）。

不动产权证比房产证产权内容更详细。房产证的内页内容仅包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况；不动产权证的封面为红色，证书的全称为《中华人民共和国不动产权证书》，里面除了权利人、共有情况、坐落位置等原来房产证内容外，还增加了镭射区、不动产单元号、使用期限等内容。

“房产证”没有对房屋使用年限进行明确说明，而“不动产证”则对使用年限进行了明确规定。新版《不动产权证书》设置的“使用期限”指的是土地使用权和海域使用权的期限，而不是房屋所有权期限，房屋所有权本身也不存在期限的问题。

就权利人而言，不动产登记证明只是房产证、国土证等不动产统一后的新证明，可以为入学、就医、出国等作为证明和担保。旧的房产证并非一定要换“新证”。不动产登记机构坚持“不变不换”原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。

关联参见

《不动产登记暂行条例实施细则》第20-23条

第十八条 查询、复制登记资料

权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

□条文解读

[权利人、利害关系人]

“权利人”应当是指对登记的不动产享有所有权或他物权的人；而“利害关系人”则应当是指与登记的不动产有一定现实利益关系，并有可能因登记结果的变动而对其利益产生影响的人。

关联参见

《不动产登记暂行条例》第四章；《不动产登记暂行条例实施细则》第六章；《担保法》第45条；《土地登记资料公开查询办法》

第十九条 更正登记、异议登记

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

□条文解读

[更正登记]

更正登记是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。因此，也可以认为更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时是对真正权利的初始登记。

【以案说法4】权利人有权要求登记机关变更因其疏忽而进行的错误登记

王某购买一处楼房后约好友李某一同去房管机关办理权属登记，由于房管机关工作人员的疏忽将所有权人登记为李某，而王某一时大意并未察觉。随后王某因长期外出务工，遂将该房屋交由李某保管。李某因做生意向赵某借款十万元，并以该栋楼房作为抵押，双方去房管机关办理抵押登记。后来，因不能按时还款付息，李某便与赵某协商将该楼房拍卖偿还借款。王某得知此事后坚决反对赵某拍卖该楼房，并要求房管机关更正该登记。

本案中，房管机关在进行登记时没有尽到相应的注意义务，导致了王某楼房的登记产生错误，给王某带来了损失。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。王某可以要求不动产登记机构更正登记。如果登记机构拒绝更正，则王某可以申请异议登记，并在异议登记之日起十五日内向法院提起诉讼。同时，对于因登记错误而造成的损失，王某可以要求登记机构对其受到的损失进行赔偿。

[异议登记]

异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。

异议登记的法律效力：登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，登记权利人在一定的期限内不能行使其在登记簿上记载的权利，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。同时，异议登记也使得不动产物权处于不稳定的状态。因此，异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护也应当是临时性的。

【以案说法5】某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。则本案中的异议登记于3月31日失效，甲有权向乙请求赔偿损失。

关联参见

《物权法司法解释（一）》第2-3条；《不动产登记暂行条例》第3条；《不动产登记暂行条例实施细则》第26-28条、第79-84条

第二十条 预告登记

当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

□条文解读

[预告登记的概念]

预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。

[预告登记的适用范围]

预告登记适用于有关不动产物权的协议，在我国主要适用于商品房预售。在商品房预售中，预售登记作出以后，使期房买卖得到了公示，这种期待权具有对抗第三人的效力。也就是说，在办理了预售登记后，房屋所有人不得进行一房多卖，否则，其违反房屋预售登记内容作出的处分房屋所有权的行为无效。值得注意的是，预售登记主要是为了保护买受人的利益，如果买受人不愿意进行预售登记，法律不宜强制其办理登记手续。

□应用

2.预告登记与一般的不动产登记有什么区别？

（1）登记时间不同。预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记，发生于不动产物权变动之前；而一般的不动产登记则是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记。

（2）登记效力不同。预告登记作出后，并不导致不动产物权的产生或变动，而只是使登记申请人取得一种对将来发生的物权变动进行登记的请求权。经预告登记确认的请求权，对其后发生的、与该项请求权内容相同的不动产物权处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果；而一般的不动产登记则产生物权变动的直接效果。

【以案说法6】甲、乙两人于2009年8月8日签订一房屋买卖合同，双方约定如果甲出国成功就将房屋卖给乙并于出国前办理过户登记，并约定了价格。由于甲的出国手续还未办妥，所以双方在合同中约定自合同订立起一周内由甲协助乙先向登记机关申请办理预告登记。同年8月10日，甲、乙两人在登记部门办理了预告登记。11月5日甲办妥出国手续后，遇到其老友丙，丙知道甲要出国，当即表示愿以比乙更高的价格购买甲的房屋，两人一拍即合，当日就去登记机关办理了过户登记，乙对此毫不知情。本案中，即使11月5日登记机关办理了过户登记，丙也不能取得房屋所有权，这就是预告登记的效力。

关联参见

《物权法司法解释（一）》第4-5条；《不动产登记暂行条例》第3条；《不动产登记暂行条例实施细则》第85-89条；《城市商品房预售管理办法》第10条

第二十一条 登记错误的责任

当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

□条文解读

[申请人提供虚假材料的责任]

申请人提供虚假材料造成损害要承担责任，是指登记申请人在申请登记的时候，以故意伪造、篡改等方式提供虚假材料，例如伪造他人的身份证和产权证等材料，将他人的财产设定抵押并进行登记，或者非法处分他人的财产，等等。这些弄虚作假的行为都可能造成对真正权利人的损害。申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。

[登记机构的责任]

登记机构的责任，以发生实际损害为前提。如果没有造成实际损害后果，登记机关应该履行更正登记的义务，但不应当承担赔偿责任。登记机构的责任，主要包括以下几个方面：（1）当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害，登记机构没有尽到审查职责。（2）因为登记机构的其他行为造成真正权利人损害的。一是因登记机构应实地查看而未查看造成登记错误的；二是无正当理由拖延登记时间；三是登记机构的工作人员故意与他人相互勾结、恶意串通；四是应当办理登记而无正当理由拒绝办理登记；五是登记簿与权属证书不一致，登记机构对权属证书拒不更正；六是在办理了异议登记之后，登记权利人将其不动产转让给他人，而登记机构仍然为其办理过户登记；七是无故拒绝有关当事人正当的登记查询请求。

关联参见

《不动产登记暂行条例》第29条；《不动产登记暂行条例实施细则》第104条；《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12-13条

第二十二条 登记费用

不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

□条文解读

注意不动产登记以件计费，而不是按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。

第二节 动产交付

第二十三条 动产物权交付生效

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

□条文解读

“动产物权的设立和转让”，主要是指当事人通过合同约定转让动产所有权和设立动产质权两种情况。

“交付”，指的是物的直接占有的转移，即一方按照法律行为要求，将物的直接占有移转给另一方的事实。值得注意的是，实践中履行交付义务，不仅包括现实的移转对财产的占有，还应依据法律和诚实信用原则的要求，交付与动产有关的单证，这样才能构成完整的交付。

本条规定的“法律另有规定的除外”主要包括以下三种情形：（1）本节第25、26、27条对动产物权的设立和转让所规定的一些特殊情况；（2）本章第三节对主要是非依法律行为而发生的物权变动问题所作的规定；（3）本法担保物权编对动产抵押权和留置权的相关规定。

【以案说法7】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。此时该名画的所有权属于哪个人？

本案中，甲同乙、丙订立的合同均属于“一物二卖”，但都未完成交付，尤其对于乙而言。因为所谓交付必须具备两个要件：一是要有直接占有或间接占有的移转（客观要件）；二是要有交付的合意（主观要件）。乙诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己，缺乏主观要件。在乙占有期间，丁偷盗构成侵权，没有改变物的所有权归属，因此，该名画仍应属甲所有。

关联参见

《民法通则》第72条

第二十四条 特定动产物权的登记

船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

□条文解读

本条是对船舶、航空器和汽车等特殊动产（在法律上被视为准不动产）的规定。解读本条时要结合《海商法》、《民用航空法》等专门法律的相关规定。适用本条重点应将这些特殊动产物权变动的生效方式和公示方式相区别：该类动产的所有权转移一般在交付时发生效力，其抵押权在抵押合同生效时设立；但其物权变动应当以登记为公示方法。值得注意的是该登记不是物权变动的要件，只是该物权产生社会公信力的要件。即该类动产的物权未经登记，不能对抗善意第三人。所谓善意第三人，就是指不知道也不应当知道物权发生了变动的物权关系相对人。

【以案说法8】未办理过户登记的机动车被损害，实际支配人可以主张赔偿吗？

2008年12月8日，刘某购买冯某的二手轿车一辆，双方签订购车协议，约定：“冯某将轿车卖给刘某，此车无任何纠纷。价格为3万元，车款一次性付清，该车归刘某所有。”刘某付款购车后，配置了部分装备，双方没有办理过户手续。2009年11月23日，刘某驾驶该车（所挂车牌号原牌号）到经销部购买汽车空调配件，价值3000元，该部经理带刘某到某安装部进行安装。当日下午四点，刘某到安装部提取安装好空调的汽车，支付安装费及其他费用600元。当日晚十时许，刘某在驾车途中因空调泵线圈短路引起电源线起火造成火灾，该车全部被烧毁。经有关部门认定经销部作为汽车空调提供者对火灾负有间接责任，核定火灾直接损失33600元。刘某要求经销部和安装部赔偿损失33600元，两个部不同意赔偿以至成讼。

从表面上看，本案是一起简单的财物损坏赔偿案，实际上本案牵扯到物权变动的合法性问题，是一个较为复杂的法律问题。根据《物权法》第23、24条的规定，车辆作为动产并无法律明文规定必须以登记过户作为物权变动的条件，因此，本案中，轿车自交付时发生物权变动的效力，即刘某取得了轿车的所有权，但是不得对抗善意第三人。本案中，造成汽车损害的两被告是侵权人，他们不是物权法意义上的善意第三人，因此，刘某作为轿车的实际支配者有权请求两被告给付赔偿。

关联参见

《物权法司法解释（一）》第6条；《机动车登记规定》；《海商法》第9条；《民用航空法》第14、16条

第二十五条 简易交付

动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

□条文解读

本条规定的是设立或者转让动产物权时的一种特殊的情形，即物权的受让人已经取得了动产的占有，而后又与动产的所有权人达成移转所有权或者设定质权合同的情形。例如，承租人或者借用人，依据租赁合同或者借用合同已经取得了动产的占有，而后又与动产的所有权人达成协议，购买该项动产或者在动产上设定质权。在上述情形下，动产物权的公示已经在事先完成，物权受让人已经能够依物权的排他性行使物权，动产的现实交付已经没有实际意义。因此，物权的变动就在当事人之间的关于物权变动的协议生效时生效。

本条的“法律行为”主要是指动产的受让人与动产的所有人达成转移所有权或设定质权的合同行为。

【以案说法9】占有财产后签转让合同，何时取得所有权？

某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价将摄像机买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月15日，宾馆依约定向电视台支付了价款。

本案中，自8月9日起，摄像机的所有权发生转移。此交易的方式为简易交付。宾馆通过租借占有了此摄像机，8月9日同电视台达成了买卖协议，此时视为摄像机的所有权发生转移。

第二十六条 指示交付

动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

□条文解读

[指示交付的含义]

指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。

[指示交付适用的情形]

本条规定的特殊交付适用于动产物权的让与人对其所转让的标的不享有物理意义上直接占有和直接控制的可能，出让人无法通过现实交付的方式使得动产物权得以变动。

[第三人]

本条的“第三人”是指能够对所转让的动产进行物理意义上直接占有和直接控制的一方。

这里的第三人包括：（1）基于合同等关系而产生的能够对动产进行直接占有和控制的有权占有人。值得注意的是，在利用提单、仓单等证券进行动产物权变动时，接受货物而签发提单或者仓单的承运人或者仓储保管人都可能成为本条中的“第三人”。（2）不具备法律上的正当原因而占有动产的无权占有人。例如甲将自己收藏的古董出售给乙，买卖合同达成时甲不知该古董已被丙盗去，甲此时只能向乙转让他对于丙的返还原物请求权来代替实际交付，而丙即是本条所指的“第三人”。

[指示交付的公示力]

移转请求权的交付方式只是通过当事人之间的约定而产生的，并且标的物仍然处于第三人占有之下，因此占有发生移转，还需要第三人实际交付标的物。如果第三人因行使抗辩权拒绝交付财产，则请求权的转让只能在转让人和受让人之间产生效力，并不能因此对抗第三人。除抗辩权之外，如果第三人对出让人享有法定或约定的抵销权，或者因为出让人欠第三人的债务而使第三人享有留置权，第三人也可通过行使这些权利而拒绝向买受人作出交付。

第二十七条 占有改定

动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

□条文解读

[占有改定的含义]

占有改定，是指在转让动产物权时，转让人希望继续占有该动产，当事人双方订立合同并约定转让人可以继续占有该动产，而受让人因此取得对标的物的间接占有以代替标的物的实际交付。

[占有改定的效力]

以占有改定的方式实现所有权移转仅仅是通过当事人的合意在观念中完成的。无论约定采取何种形式，口头或者书面，第三人都无从察知物权的变动，所以对于因信赖出让人直接占有动产这一事实状态，而与之交易的第三人就必须通过善意取得制度加以保护。

【以案说法10】落魄音乐家甲将自己唯一的一架钢琴卖给了乙，但与乙约定，甲先借用此钢琴进行创作。后甲创作到情绪极度暴躁状态，一气之下将钢琴抛弃。钢琴被丙拾得。此时，钢琴的所有人应该是乙。

第三节 其他规定

第二十八条 法律文书、征收导致的物权变动

因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

□条文解读

1.导致物权变动的人民法院判决或者仲裁委员会的裁决等法律文书，指直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁决书、调解书等。例如离婚诉讼中确定当事人一方享有某项不动产的判决、分割不动产的判决、使原所有人回复所有权的判决即属于本条所规定的设权、确权判决等。

【以案说法11】 甲、乙结婚多年，因甲沉迷于网络游戏，双方协议离婚，甲同意家庭的主要财产由乙取得。离婚后不久，乙发现甲曾在婚姻存续期间私自购买了两处房产并登记在甲自己名下，于是起诉甲，要求再次分割房产。本案中，若法院判决乙分得房产，则乙在判决生效之日即取得房屋所有权。

2.由于法院的判决书或者仲裁委员会的裁决等，所针对的只是具体当事人而非一般人，对当事人以外的第三人来说公示力和公信力较弱，因此在没有办理不动产更正登记或变更登记之前，第三人仍然会信赖登记簿的记载，与登记簿上记载的原权利人发生交易，只要登记簿上不存在异议登记的记录，其依然受到登记簿公信力的保护。并且在处分因该种原因取得的不动产时，如果法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

关联参见

《物权法司法解释（一）》第7-8条

第二十九条 继承、受遗赠取得物权

因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

□条文解读

本条是关于因继承或者受遗赠等而取得物权的规定。

1.本条所指的“继承开始”是指“被继承人死亡”之时。这里的“死亡”既包括事实死亡，如老死、病死、意外事故致死等，也包括宣告死亡。在宣告死亡的情形，自判决所确定的死亡之时继承开始。

2.根据本法第31条的规定，无论是因法定继承还是因遗嘱继承或者受遗赠而取得物权，如果涉及的遗产为不动产，依照法律规定应该办理登记，但继承人未办理登记的，其处分行为不发生效力。

□应用

3.继承的房屋是否需要办理登记？

继承的物权自继承开始时发生效力，继承人无需办理过户登记手续。法律如此规定，是为了尊重法律传统。根据继承法律关系的基本制度和原则，物权自行为成就时便自发的发生转移，如遗产的所有权在继承开始时已经发生了转移，这是民法的基本传统。

这种物权变动并不一定为社会所知，特别是因继承或遗赠而获得物权的情况。如果此时继承人在社会上处分像房屋这种价值较高的财产，必然会给交易带来巨大的风险。《物权法》第31条做出补充规定，即使是合法继承来的房屋，在未办理相关登记手续就卖出去时，房屋的所有权不会发生转移，只能说明双方存在合同上的债权债务关系。

第三十条 合法的事实行为导致物权变动

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

□条文解读

本条是关于因事实行为而设立或者消灭物权的规定。

本条的“事实行为”是指用钢筋、水泥、砖瓦、木石建造房屋或者用布料缝制衣服，用木料制作家具，将缝制好的衣物抛弃或者将制作好的家具烧毁等等能引起物权设立或消灭的行为。本条的“自事实行为成就时发生效力”，是指房屋建成之时、衣服制成之时等，这些物的所有权或为设立或为消灭。

第三十一条 处分非依法律行为取得的不动产

依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

□条文解读

解读本条关键要理解 “未经登记，不发生物权效力”的具体含义。其包括两层含义：一是，物权人在处分因该种原因取得的不动产时，如果法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力，也就是权利人的处分行为在法律上不能产生物权变动的效果；二是，因信赖物权人享有物权，而与之交易的善意相对人，也不能受到善意取得制度的保护。

【以案说法12】甲乙向法院诉请离婚，法院判决原甲的房屋归乙所有，在判决生效之时，乙已经取得该房屋的所有权，但尚未去房产登记部门办理变更登记，此时乙将房屋转卖给丙，丙信赖乙出示的法院判决而与之交易，与此同时，甲将该房屋又转卖于丁，丁信赖的是登记簿上甲为所有权人的登记记录。那么乙对丙的处分行为不发生所有权转移的效力，丙只能要求乙负担违约责任要求返还价款等，房屋的所有权由丁取得。