第六章 业主的建筑物区分所有权

第七十条 建筑物区分所有权

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

□条文解读

本条概括规定了建筑物区分所有权人，即业主的三项权利。有关“专有部分”、“共有部分” 的范围界定，以及业主对专有部分的所有权和对共有部分的共有权和管理权的具体内容及行使方式参见本章的其他法条规定和解读，以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》^[1]和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》^[2]。

□应用

9.如何认定业主的身份？

依法登记取得或者根据本法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

10.谁是小区内商业广告获利主体？

《物业管理条例》第55条规定：“利用物业共用部分、共同设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”小区的楼顶、电梯和建筑外墙属于共有部分，业主是其所有人，而在楼顶上搭建广告牌、在楼房外墙上涂刷广告、在小区电梯里张贴广告都是对共有部分的使用，因此业主对小区内张贴广告享有处分权和收益权。如果物业未得到业主的事先许可和事后追认而擅自张贴广告就构成了对业主所有权的侵害。

【以案说法16】王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。此时，张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系。张某无权要求王某拆除广告牌，张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益，张某对楼顶享有共有和共同管理的权利。

关联参见

《建筑物区分所有权解释》第1条、第2条、第3条

第七十一条 专有部分的权能

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

□条文解读

[业主对专有部分所有权的限制]

对于建筑物区分所有权人对专有部分享有的权利，一方面，应明确其与一般所有权相同，具有绝对性、永久性、排他性。所有权人在法律限制范围内可以自由使用、收益、处分专有部分，并排除他人干涉。另一方面，也应注意到其与一般所有权的不同：业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，与共有部分具有一体性、不可分离性，例如没有电梯、楼道、走廊，业主不可能出入自己的居室、经营性用房等专有部分；没有水箱，水、电等管线，业主无法使用自己的居室、经营性用房等专有部分。因此业主对专有部分行使所有权应受到一定限制。例如，业主对专有部分装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的安全，损害其他业主的合法权益。

第七十二条 共有部分的权利义务

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

□条文解读

关于业主对共有部分的权利，主要应注意，业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务。并且，业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此住宅居住为由，不交纳暖气费用。关于如何行使该项共有权利义务还要依据本法及相关法律、法规和建筑区划管理规约的规定。

□应用

11.业主能否单独转让其建筑的专有部分所有权？

业主对其建筑物专有部分的所有权不能单独转让，而必须与其共用部分持有权和成员权一同转让。业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位，是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的前提与基础。而且，区分所有人所有的专有部分的大小，也决定了其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理权利的份额大小。因此本条规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

【以案说法17】转让了原小区的房屋，还可以回去用停车位吗？

高某为了住得更舒适，把原在一般住宅区的住房卖了，在旁边的豪华住宅区买了套新的。可是又出了麻烦：豪华住宅区内轿车挤满了，虽说是要扩建停车场，但眼下高某的车是没地儿放了。他只好把车仍开回原小区。

原小区轿车少，停车不收费。但物业公司要向高某收费，理由是他已不是小区的业主了。高某拿来卖房合同给物业看：“我卖的是住宅，是里面的专用部分；外面的公用部分我没卖，你看，合同上根本没提到外面！”高某这种说法有法律根据吗？根据《物权法》第72条第2款的规定，高某的说法是不符合法律规定的，物业公司向他收费是有道理的。

第七十三条 建筑区划内共有的范围

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

□条文解读

本条是对建筑区划内设施的归属的规定。需要强调的，一是本条规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有；二是业主对“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”的共有包括对这部分场所、公用设施和用房本身的所有权和对其地基的土地使用权。

【以案说法18】业主对于庭院绿地的使用与小区公共利益发生矛盾的，如何处理？

某房产公司的售楼人员曾向被告徐甲、陆乙口头承诺买一楼送花园，但在双方签订的商品房买卖契约中，并未对徐甲、陆乙所购某小区房屋南阳台外的庭院绿地的使用权作出明确约定，且徐甲、陆乙尚未领取房屋所有权证及国有土地使用权证。现徐甲、陆乙对该块绿地私自进行改建，则其改造行为是否合法？

业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。

第七十四条 车位、车库的归属与使用

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

□条文解读

注意：（1）对车位、车库的归属可以约定，但其使用应首先满足业主的需要；（2）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位的归属不得约定，而法定属于业主共有。

【以案说法19】开发商是否可以仅仅采用出售方式转让车库、车位？

2009年12月，业主王某发现小区公示牌上张贴了一张告示，通知小区地下车库于2010年1月1日起启用。随即，王某就与小区开发商联系租用地下车库、车位等事宜。但是，被告知小区的地下车位只卖不租，并需要按月交纳管理费。因王某买房时与开发商签订的补充协议中约定，王某不购买地下车库中的车位。现在王某的车将不能停到地下车库了。他认为，地下车库是小区公用设施的一部分，应当为全体业主共有，开发商无权出售车位，地下车位只卖不租的做法严重侵害了业主的合法权益，由此提起诉讼要求开发商为自己提供车位。

依据《物权法》第74条的规定，本案中，被告开发商通过出售的方式约定小区地下车库车位的归属是符合法律规定的。并且，在双方签订的补充协议中，原告王某明确表示不购买小区地下车库的车位，因此王某的诉讼请求没有法律依据。

关联参见

《建筑物区分所有权解释》第5条、第6条

第七十五条 设立业主大会、选举业主委员会

业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

□条文解读

注意：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”属于任意性规定；业主大会或者业主委员会作出的决定，对业主具有约束力。

[业主大会]

业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑物区分所有权人团体的最高意思决定机关，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构，也是维护业主权利，进行诉讼或仲裁的主体。

[业主委员会]

业主委员会是建筑物区分所有权人团体具体管理业务的执行机关。业主委员会由业主大会选举产生，执行业主会议的决议，并在授权范围内决定和执行管理事务。

第七十六条 业主共同决定的事项

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

□条文解读

适用本条首先要明确适用普通多数和实行特别多数同意规则的各种事项，其次应注意不管普通多数还是特别多数，都有两方面的条件要求：一是同意业主的专有部分必须占建筑物总面积特定比例；二是同意业主必须占总人数特定比例。

关联参见

《建筑物区分所有权解释》第7条、第8条、第9条；《物业服务纠纷解释》

第七十七条 住宅改为经营性用房的条件

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

□条文解读

[利害关系的业主]

“利害关系的业主”是指，因改变建筑物用途而实际或可能会影响其利益的同一区分所有建筑物的其他业主。因改变住宅为经营性用房的用途不同，影响的范围、程度不同，利害关系的业主也不同。但不论是否为隔壁的业主，还是相邻或者不相邻的业主，凡是因住宅改变为经营性用房受到影响的业主，均是本条所说的有利害关系的业主。

□应用

12.如何认定有利害关系的业主同意“住改商”？

业主欲将住宅改为经营性用房的，需要遵守法律、行政法规和管理规约的要求，包括经营项目限制、审批程序等。除此之外，还应当经有利害关系的业主，即房屋改变用途将影响其权利和合法利益的业主的同意。为保护各业主的利益，有利害关系的业主对住宅改为经营性用房的同意，应当采一致决而不能采多数决。

由于邻居将住宅改为经营性用房，带来噪声和空气污染等，业主的正常生活受到影响的，可以自己与邻居协商，或找业主委员会调解，也可以向法院起诉。不论采取何种措施，都可以依据物权法的规定维护自己的权益。

【以案说法20】私自将住宅改为经营性用房的行为是否合法？

某小区3号楼是一座纯住宅用楼，但是，由于商用成本较低，渐渐地开起了许多公司，照相的、美容的、配眼镜的、卖家具的、修电脑的，不一而足。这些商户不但占用电梯等公共资源、带来安全隐患、甚至半夜扰民，严重影响了该楼居民的正常生活。根据《物权法》第77条的规定，还有《国家工商总局关于住所（经营场所）登记有关问题的通知（工商企字〔2007〕236号）》，业主同意，就是经营者应当“提交所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件”。于是，业委会据此与商户交涉，结果是，许多商户意识到公司开办不合法，硬撑下去，无以为继，有的在租期未到就解除了合同，有的承诺租期一到，立即搬走，并交纳一定公共资源使用费等等，小区的秩序好转许多。

关联参见

《建筑物区分所有权解释》第10条、第11条

第七十八条 业主大会、业主委员会决定的效力

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

□条文解读

重点注意第2款对业主撤销权的规定。业主在具体行使这一权利时，还要依据民法通则、民事诉讼法等法律的规定。例如除法律另有规定外，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内向人民法院提出撤销的请求，要向有管辖权的人民法院提出，要有明确的诉讼请求和事实、理由等。

关联参见

《建筑物区分所有权解释》第12条

第七十九条 建筑物及其附属设施维修资金

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条 费用分摊、收益分配

建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

□条文解读

建筑物共有部分及其附属设施的费用是指对共有部分及其附属设施的维护、修缮和管理等所产生的费用，如公共走廊的打扫、电梯的修理、绿地的维护以及建筑物外墙的重新粉刷等，它属于所有权上的负担。建筑物共有部分及其附属设施的收益是指通过对这些部分的使用所获得的利益，如租金等。

对于建筑物共有部分及附属设施的费用分摊、收益分配，物权法依照意思自治原则确立了约定优先的规则，即首先依照区分所有权人约定的方案确定，仅在没有约定或约定不明确时，才按照业主专有部分所占比例确定。适用后一标准应注意的是，区分所有建筑物的共用部分，有供全体区分所有权人使用者，为“全体共用部分”；有仅供部分区分所有权人使用者，如建筑物专有部分的共同壁、楼地板等，为“一部共用部分”。对全部共用部分的费用分摊和收益分配，由全体区分所有权人按其共有的应有部分比例分担或分享；对一部共用部分的共用分摊和收益分配，则由相关区分所有权人按其应有部分比例分担或分享。

第八十一条 建筑物及其附属设施管理

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第八十二条 委托管理

物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

□条文解读

上述两条是关于建筑物及其附属设施管理的规定。

“建设单位选聘的物业服务企业或者其他管理人”是指，建筑物建好后，业主大会尚未成立前，由建设单位选聘的对建筑物及其附属设施进行管理的物业管理企业。但业主作为建筑物的区分所有权人，才是决定对建筑物管理事项的真正权利人，其对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人有权更换。

在委托管理模式下，业主与管理机构之间是一种委托关系，双方的权利义务由委托合同具体约定。物业管理机构或者其他管理人作为受托人，依照业主所委托事项范围，对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理，并接受业主的监督。

关联参见

《物业管理条例》

第八十三条 业主义务及权益维护

业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

□条文解读

管理规约是指，全体业主就建筑物及其附属设施的管理、使用等所订立的自治规则。

关联参见

《建筑物区分所有权解释》第15条