七、登记机关的管辖权

所谓不动产登记管辖，指的是确定由哪一个登记机关接受不动产权利人的申请并将其权利纳入自己设立的登记簿的法律制度。有权利接受登记申请并将申请人的权利纳入自己设立的不动产登记簿的权力为登记管辖权，可以行使这一职权的机构，为管辖机关。

讨论不动产登记管辖制度，正如所有的程序立法一样，也要在立法上考虑两个方面的问题：一个是地域问题，一个是级别问题。所谓地域问题，是要讨论不动产登记在那个地域的不动产登记机关进行登记的问题，这就是地域管辖权问题。对这个问题我国《物权法》第十条第一款规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”由此可见我国在不动产登记管辖问题上采取的是属地主义原则。属地管辖是世界上建立不动产登记制度的国家和地区普遍采取的原则，道理一如前述。

级别管辖问题，指的是那一个级别上的登记机关享有登记管辖权的问题。我国目前的制度规定，不动产登记机关一般是在市县一级人民政府。不论登记机关最终选择在哪一级，登记机关对本区域内的登记事物都应该具有统一的管辖权。但是，我们应该看到，不动产的法律实践非常复杂。在一宗不动产跨越两个以上登记机关的管辖区域时，可以由上级机关制定其中的一个机关行使管辖权，这种情形法律上称之为“指定管辖”。

另外，在不动产事务非常密集的地区，可以在一个管辖区域内建立登记派出所，实行所谓的“派出管辖”。在我国，可以建立派出管辖权的地区应该是很多的。比如，对于城市的小区建筑物区分所有权，就可以依据街道办事处建立派出管辖。对于农村中的土地承包经营权，也可以建立针对这个特殊权利的派出管辖。总之，我国国土辽阔，人口与不动产情况非常复杂，不动产管辖制度不可以简单化处理。