二、房屋登记

不动产登记暂行条例

(2014年11月24日中华人民共和国国务院令第656号公布　自2015年3月1日起施行)

第一章　总　　则

第一条　【立法目的及依据】为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

注解

本条规定的是《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)的立法目的及法律依据。

关于《条例》起草的目的，社会各界也存在不同的认识。例如，很多人把不动产登记作为了遏制腐败或者限制房价的主要工具。但是，我们应当准确认识到整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，才是不动产登记条例起草的直接目的。虽然随着不动产登记制度的完善，特别是登记信息的准确，可能会对遏制腐败，稳定房价带来一定的影响，但是这些并不是不动产登记的直接目的。

第二条　【不动产登记及不动产的概念】本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

第三条　【不动产登记类型】不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

第四条　【登记原则】国家实行不动产统一登记制度。

不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

第五条　【不动产登记权利种类】下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记:

(一)集体土地所有权;

(二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

(三)森林、林木所有权;

(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

(五)建设用地使用权;

(六)宅基地使用权;

(七)海域使用权;

(八)地役权;

(九)抵押权;

(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

注解

本条主要规定的是需要登记的不动产权利类型。其中，房屋等建筑物、构筑物所有权，是指权利人对属于其所有的房屋等建筑物、构筑物所享有的占有、使用、收益、处分的权利。根据《房地产登记技术规程》的规定，房屋是指有固定基础、固定界限且有独立使用价值，人工建造的建筑物、构筑物以及特定空间。本项所规定的房屋所有权的客体既包括国有土地上的房屋，也包括集体土地上的房屋。在我国，虽然土地和房屋是相互独立的不动产物权，但是在具体的流转中一直坚持“房地一体”的原则进行登记发证。在《条例》的起草中，对以下一些问题较为关注:

1.“小产权房”的登记

起草过程中，有观点认为《条例》应当对社会关注的“小产权房”问题予以回应。考虑到《条例》只是程序法，应当与具体不动产的行政管理内容区分开来，不宜混合。同时，只要是合法建造或者取得的房屋所有权都可以申请登记发证，但是目前不合法的房屋如所谓的“小产权房”不能登记发证，这点十分明确。因为按照目前国家的法律政策，“小产权房”不合法，不受法律保护，更不能登记发证。如2013年11月22日《国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知 》明确规定，对违规为“小产权房”项目办理建设规划许可、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地登记和房屋所有权登记手续的要严肃处理，该追究责任的一定要追究责任。

2.集体土地上房屋的登记

关于集体土地上的房屋，其房屋发证应当以宅基地发证为前提或者一并发证。目前，国有土地上的合法房屋基本上已登记发证完毕，但是集体土地上的房屋特别是宅基地上的房屋目前登记发证任务还很艰巨。2014年8月1日《国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》明确要求:“各地要以登记发证为主线，因地制宜，采用符合实际的调查方法，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入工作范围，建立健全不动产统一登记制度，实现统一调查、统一确权登记、统一发证，力争尽快完成房地一体的全国农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作。”

3.房屋之外的建筑物、构筑物所有权的登记

房屋之外的建筑物、构筑物所有权如何登记发证，目前没有统一的规定。虽然《房屋登记办法》第96条规定“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行”，但是实践中登记发证的不多。所以《条例》起草过程中，有观点认为应当将公路、港口，甚至“古文化遗址、古墓葬、石窟寺、近现代重要史迹、代表性建筑的所有权和使用权”等都纳入登记范畴，这都需要以后在具体的实施细则中加以规定或者由国土资源部与相关部门联合出台具体的办法。

4.建筑物区分所有权的登记

在我国《物权法》上， “业主的建筑物区分所有权”为第二编“所有权”项下的一节，其包含了业主对建筑物专有部分的专有权、对专有部分以外的共有部分的共有权和共同管理权。因此，建筑物区分所有权属于所有权的一种特殊形态。目前， 《土地登记办法》和《房屋登记办法》均未系统规定建筑物区分所有权。从日本、韩国、台湾地区等国家和地区的规定来看，其在不动产登记的类型中均只规定了“所有权”，而未再规定“建筑物区分所有权”，只是在建筑物所有权的初始登记、所有权的变更登记中包含了建筑物区分所有权的内容。因此，《条例》没有在登记的权利类型中单独列举建筑物区分所有权。在登记簿册的设置上可以考虑对建筑物区分所有权作出专门规定，在业主单独所有的基础上，对共有部分的份额作出标注。在建筑物区分所有权的初始登记上，可以考虑对建筑区划内依法属于全体业主共有的土地使用权、公共场所、公用设施和物业服务用房等不动产一并申请登记，由登记机构在登记簿上予以记载，不颁发不动产权属证书。在转移登记上，需要补充共有部分不允许分割，随专有部分办理变更登记或其他限制登记等特殊规定。

第六条　【不动产登记机构】国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

第七条　【登记管辖】不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

第二章　不动产登记簿

第八条　【不动产登记簿】不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

不动产登记簿应当记载以下事项:

(一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

(二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

(三)涉及不动产权利限制、提示的事项;

(四)其他相关事项。

注解

不动产单元，是指使不动产特定化，以便以之为基础设立登记簿簿页，并将不动产相关信息在登记簿上予以记载的基本单位。不动产单元是《条例》首次提出的概念。建立不动产单元制度是物权客体特定性的要求。不动产之间在空间上相互连接，必须通过测量等手段从空间上将其相互区分，使之成为独立的物。建立不动产单元，统一编码制度，既有利于区别不同的不动产，也有利于政府对不动产进行管理。

第九条　【不动产登记簿的介质】不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。

注解

传统的登记簿一般采取纸质的形式。由于经济社会的发展，电子计算机及网络的广泛应用，信息化已经成为各行各业的发展趋势。不动产登记也应适应这种趋势，实现登记结果的电子化。在《条例》颁布以前，《土地登记办法》和《房屋登记办法》均对登记簿的形式作出了规定，例如《土地登记办法》第15条第3款规定:“土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。” 《房屋登记办法》第24条规定:“房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。”据此，在实践中，我国许多地方也实行了电子登记系统，一些经济发达地区如上海、南京、广州等地基本上实现了土地登记的电子化。其他国家和地区早就开始了登记信息化、电子化的步伐，如我国台湾地区“土地登记规则”第6条就规定了“土地登记得以电子处理，其处理之系统规范由中央地政机关定之。土地登记以电子处理者，其处理方式及登记书表簿册图状格式，得因应需要于系统规范中另定之”等。

立法过程中，有观点认为不动产登记簿应明确规定采用电子介质，不宜再采用纸质介质，因为纸质介质极不方便操作，也不利于登记信息全国联网。但是考虑到电子介质的登记簿册受网络上诸多不安全因素影响的可能性比较大，且在目前不少登记机构采用纸质登记簿的现状下，只采用电子介质的不动产登记簿不具有可行性。因此，考虑到各地经济发展不平衡，《条例》并不要求各地一律采取电子登记簿，而是根据实际情况，如果不具备相关技术条件的，则不动产登记簿也可以采用纸质介质。

第十条　【不动产登记要求】不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

第十一条　【不动产登记人员】不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

第十二条　【不动产登记簿的保管】不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。

采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。

第十三条　【不动产登记簿的保存和移交】不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

第三章　登记程序

第十四条　【登记申请】因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请:

(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

(三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

(四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的;

(五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的;

(六)申请更正登记或者异议登记的;

(七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

第十五条　【现场申请和登记申请撤回】当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

注解

本条第1款涉及代理登记的内容。根据《民法通则》第63条的规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。因此登记申请人可以委托其他自然人或者具有专业水平的社会中介机构或者组织代为进行登记申请。由于不动产登记程序比较专业和复杂，在具有专业知识水平的人员或机构的协助下办理将会为登记申请人节省大量的时间成本，因此不动产登记制度实施以来，我国土地和房屋登记方面已经存在专业的登记代理人制度。

在房屋登记中，还没有建立起相应的代理人制度，但实践中房地产办理前期的手续环节中，早已经出现了“代办”或“代理”的现象，只是还处于尚未公开、尚未规范的状态而已。由于房屋登记与房屋交易具有密切联系，代为办理房屋登记的主要是房地产经纪人员(房地产经纪人和房地产经纪人协理)，中介机构主要是房地产经纪机构。与土地登记代理人相比，房屋经纪人制度建设相对完备。

第十六条　【申请材料】申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责:

(一)登记申请书;

(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;

(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

(四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

(五)与他人利害关系的说明材料;

(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

第十七条　【受理】不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理:

(一)属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人;

(二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人;

(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

(四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

第十八条　【查验】不不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验:

(一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

(二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;

(三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

第十九条　【实地查看和调查】属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

(二)在建建筑物抵押权登记;

(三)因不动产灭失导致的注销登记;

(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

注解

本条规定了两个方面的内容，一是登记机构可以实地查看和调查的具体情形;二是申请人、被调查人配合的义务。《物权法》对实地查看已有原则性的规定，本条主要是根据《物权法》的规定而进行的细化。因为《物权法》第12条规定:“登记机构应当履行下列职责:(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”

1.实地查看

本条第1款明确规定了不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看的情形。实地查看是不动产登记机构的一项重要审查职责，可以大大降低登记错误的发生率，但由于会降低登记效率，登记机构不可能对每一件登记申请都进行实地查看。为了便于登记机构的具体操作，本款对登记机构可以实地查看的情形作出了列举规定。

(1)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记

房屋所有权首次登记是因合法建造房屋而申请的登记，是对业已存在的房屋所有权的第一次登记。为了使登记所确认的权利与实际的权利相一致，查实房屋确实存在的客观情况，避免申请人伪造材料“无中生有”，维护登记的权威性和公信力，所以本条规定在办理房屋初始登记时，登记机构可以到实地查看。

实地查看的范围包括:房屋坐落、占地范围与土地使用权证明上所记载的房屋用地情况是否一致;房屋与申请人提交的建设工程符合规划的证明材料记载的房屋是否一致;房屋与已竣工的证明材料记载的情况是否一致。

(2)在建建筑物抵押权登记

在建工程抵押权登记，即当事人以在建工程设定抵押而申请办理的登记可以进行实地查看。由于在建工程尚未竣工，其本身处于不确定状态，申请登记时只能向登记机构提交经规划部门审批的工程图纸，一旦城市道路名称或在建工程项目名称发生变更，就可能出现抵押人就已经设立抵押的同一项目以不同名称补办规划手续。如果抵押人以变更后的项目名称申请办理初始登记，登记机构可能难以察觉而为申请人核准登记甚至办理转移登记。因此有必要将在建建筑物抵押权登记的情形单独列举出来。在办理登记时，登记机构实地查看主要包括两方面内容:一是对已建成的部分是否真实存在进行查看;二是对项目的名称、坐落等进行核实。若有必要，房屋登记机构应当对已进行实地查看的情况通过文字或拍照的方式予以记录保存。

(3)因不动产灭失导致的注销登记

因不动产灭失导致的不动产所有权注销登记是指经依法登记的不动产被拆除或其他不可抗力造成不动产灭失而申请的登记。不动产实际上已经不存在，但权利人并未主动申请注销登记，此时登记簿上记载的信息与不动产的真实状况是不相符的。若原权利人在利益驱动下利用此漏洞将登记簿上记载的实际上已不存在的不动产进行转移、抵押等处分，就极易产生扰乱不动产交易市场，侵犯第三人合法权益的后果。为了更好地保护相对人既有的所有权和共有权，在办理因不动产灭失导致的注销登记申请时，房屋登记机构可以进行实地查看。另外，对于房屋征收造成的房屋灭失，当事人一般不会主动来申请注销登记。此时不动产登记机构在根据有关部门的嘱托进行注销登记时，需要实地查看申请办理不动产所有权注销登记的不动产与登记簿记载的不动产状况是否一致;申请登记的内容与有关材料证明事实是否一致等。

(4)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形

本项是兜底条款，将判断哪些情况下对不动产可以实地查看的权利赋予了不动产登记机构。这样规定，一是为了与今后制定的实施细则更好地衔接，二是便于不动产登记机构在实际的登记工作中根据具体工作需求进行灵活操作。

2.调查

本条第2款规定了登记机构进行调查的情形。即对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

3.当事人应当配合登记机构的实地查看或者调查的义务

本条第三款规定了申请人、被调查人应当予以配合的义务。对申请登记的不动产进行实地查看和调查，有利于维护正常的不动产交易秩序，更好地保护权利人的合法权益，并且可以有效避免因申请人提交的申请资料与事实情况不符而造成的登记机构的登记错误，因此登记机构要求进行实地查看、询问等审查程序时，申请人、利害关系人或者有关国家机关有义务予以配合。登记机构可采取现场测绘、拍照、摄像等方式对不动产的自然状况记录存档以备查，也可通过对权利人、利害关系人等就房屋自然状况、权利状况和其他状况进行询问的方式来明确不动产物权的设立、消灭事项。

第二十条　【登记期限】不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

注解

《条例》颁布实施以后，由于效力层级高于《土地登记办法》等部门规章，《土地登记办法》和《房屋登记办法》中的相关规定将失去法律效力，不动产登记机构进行登记审查的期限应当遵照《条例》中的规定执行，即应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，除非法律另有规定。

本条对登记审查时限作出了统一规定，要求不动产登记机构自受理之日起30个工作日内办结不动产登记手续，是在统筹考虑提高登记效率和保障登记准确性的基础上作出的。按照《行政许可法》第42条第1款规定:“除可以当场作出行政许可决定的外，行政机关应当自受理行政许可申请之日起二十日内作出行政许可决定。二十日内不能作出决定的，经本行政机关负责人批准，可以延长十日，并应当将延长期限的理由告知申请人。但是，法律、法规另有规定的，依照其规定。”虽然登记不是行政许可，但是为了便民，提高登记效率，也应当对审查期限进行明确的规定。为了保证登记的准确性，在不动产登记机构对申请登记事项进行审核时，有可能需要进行实地查看或者调查、询问以查明不动产权属的实际状况，这些程序的进行需要的时间较长，因此本条规定“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”。

需要注意的是，本条所规定的审查时限并不包括公告的时间。公告并非不动产登记的必经程序。如果登记机构在进行审查时需要公告，或者法律法规有明确的规定需要公告的，公告的时间应当另行计算。实践中，公告的时间也没有计算到登记时限内。如《房屋登记办法》第23条第2款明确规定:“公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。”

第二十一条　【登簿和发证】登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

注解

登记机构完成登记之后，应当发放不动产权属证书还是颁发不动产登记证明，应当根据具体的情况而定。不动产权属证书和登记证明的区别在于，前者是权利人享有不动产物权的证明，一般是在作为本登记的所有权登记、他物权登记完成后由登记机构颁发给权利人的，如集体土地所有权登记、集体土地使用权登记和房屋所有权登记等都应当颁发不动产权属证书。而不动产登记证明则可以用于证明登记机构已经完成某项登记记载，如异议登记证明。

一般来说，实体性权利的登记，都应当发放权属证书，包括抵押权、地役权。有的观点认为抵押权、地役权发放的应当是登记证明。如《土地登记办法》第3条第2款明确规定，土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。这一观点不正确。因为抵押权、地役权等权利在《物权法》出台之前被称为他项权利，发放的是土地他项权利证明书，但土地他项权利证明书也属于四种土地权属证书之一。而且《物权法》明确规定抵押权是重要的担保物权，地役权是重要的用益物权，不应当再以所谓的“他项权利”统称之。目前房屋登记，对抵押权、地役权发放的《房屋他项权证》也属于权属证书，而不是登记证明。

第二十二条　【不予登记】登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人:

(一)违反法律、行政法规规定的;

(二)存在尚未解决的权属争议的;

(三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

(四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第四章　登记信息共享与保护

第二十三条　【不动产登记信息管理基础平台】国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

第二十四条　【登记信息实时互通共享】不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。

第二十五条　【登记信息互通共享】国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

第二十六条　【保密义务】不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

第二十七条　【登记资料查询、复制】权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

第二十八条　【不得滥用登记资料】查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

注解

本条是关于查询主体对登记信息不得滥用的规定。

本条明确规定了通过公开查询方式获得不动产登记资料的单位、个人有说明查询目的的义务，只能将查询获得的登记资料用于查询目的，并且不得随意泄露所获得的登记资料。这是为避免当事人恶意查询所作出的规定。本条规定包括两个方面的义务:

一是查询不动产登记资料的单位和个人应当向不动产登记机构说明查询目的，且不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的。在申请查询不动产登记资料时，查询人应当填写登记信息查询申请表，表格中应当有要求申请人填写对登记资料的利用用途的栏目。具体的利用用途包括遗失补证、诉讼取证、公证仲裁、房产调查等。申请人应当按照填写的利用用途对所获得的登记资料进行利用，不得将这些资料用于其他目的。在登记机构进行审查时，只需审查申请人填写的利用用途是否合法即可。

二是查询不动产登记资料的单位和个人不得随意泄露查询获得的登记资料的义务。不动产登记资料可能涉及个人隐私、商业秘密甚至国家秘密，必须对未经权利人同意向社会或者他人泄露查询获得的不动产登记资料的行为明令禁止。当事人未经同意，泄露他人隐私、商业秘密，甚至是国家秘密的，应该按照《侵权责任法》、《反不正当竞争法》、《保守国家秘密法》、《刑法》等有关法律的规定，承担相应的法律责任。

第五章　法律责任

第二十九条　【登记错误赔偿责任】不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

注解

本条规定不动产登记错误包括两种情形:一是由于不动产登记机构工作人员疏忽、过失等原因造成登记错误;二是登记申请人或者其代理人提供虚假材料申请登记造成登记错误，此种情形下登记机构工作人员可能无过失，也可能与申请人恶意串通。对此两种情形造成他人损害的，依照《物权法》的规定承担赔偿责任。《物权法》第21条规定:“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”依照此规定，首先，不动产登记机构的赔偿责任属于无过错责任，无论是否存在过错，都需先承担赔偿责任。登记错误的原因可能多种多样:登记申请人提供的材料属实，登记机构因故意或过失而出现登记记载错误;登记申请人提供虚假材料，登记机构未尽到合理审查义务而出现登记记载错误;登记申请人提供虚假材料，登记机构尽到了合理审查义务却未能发现而导致登记记载错误;登记申请人和登记机构恶意串通导致登记记载错误。不论何种原因，只要登记是错误的，给他人造成了损害，不动产登记机构就应当承担赔偿责任，此时并不考虑其是否存在过错。登记错误的受害人处于相对弱势的地位，这样规定，是为了对受害人提供更加充分的保护。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿，包括提供虚假材料的登记申请人、存在故意或重大过失的登记机构的工作人员等。其次，登记机构的赔偿属于国家赔偿。根据《国家赔偿法》第2条的规定，不动产登记机构作为国家机关，在行使登记职权过程中，给公民、法人的合法权益造成损害的，应当承担国家赔偿责任。

第三十条　【渎职行为的法律责任】不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

注解

本条是关于不动产登记机构工作人员对不动产登记工作中渎职行为应承担法律责任的规定。

不动产是权利人的重要财产。不动产登记簿记载了不动产的权利现状和其他事项，是不动产物权的归属和内容的根据。不动产登记簿必须依法真实记载，不动产登记机构工作人员不得进行虚假登记，不得损毁、伪造不动产登记簿，不得擅自修改登记事项，不得有其他滥用职权、玩忽职守行为，否则都会造成登记簿记载与实际情况不符，权利人难以据此主张权利，其利益会受到严重威胁或损害，同时影响不动产交易活动的安全性，给相关利害关系人带来损失，也损害了不动产登记簿的可信赖性和权威性。

本条包括了四类渎职行为:进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，其他滥用职权、玩忽职守行为。所谓滥用职权，是指不动产登记机构工作人员违反法律规定的权限和程序，滥用职权或者超越职权的行为，其主观方面表现为故意。所谓玩忽职守，是指不动产登记机构工作人员不履行、不正确履行或者放弃履行职责的行为，其主观方面表现为过失。

本条规定这四类渎职行为应当承担相应的民事责任、行政责任和刑事责任。

一是民事责任。由于渎职行为给他人造成损害的，依法承担民事赔偿责任。

二是行政责任。不动产登记机构工作人员有本条规定的渎职行为的，依法给予行政处分。根据《公务员法》第56条的规定，行政处分从轻到重依次为:警告、记过、记大过、降级、撤职、开除六种。《违反土地管理规定行为处分办法》 (监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部令第15号)第7条第1项规定，行政机关及其公务员违反法定条件，进行土地登记、颁发或者更换土地证书的，对有关责任人员，给予警告或者记过处分;情节较重的，给予记大过或者降级处分;情节严重的，给予撤职处分。

三是刑事责任。登记机构工作人员的渎职行为对相应社会关系造成严重侵害后果的，应当依法追究其刑事责任。《刑法》第397条规定:“国家机关工作人员滥用职权或者玩忽职守，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。本法另有规定的，依照规定。国家机关工作人员徇私舞弊，犯前款罪的，处五年以下有期徒刑或者拘役;情节特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑。”

关于不动产登记工作中滥用职权罪和玩忽职守罪的立案标准，《最高人民检察院关于渎职侵权犯罪案件立案标准的规定》(高检发释字〔2006〕2号)有明确规定，其中滥用职权罪的立案标准为:造成个人财产直接经济损失10万元以上，或者直接经济损失不满10万元，但间接经济损失50万元以上的;造成公共财产或者法人、其他组织财产直接经济损失20万元以上，或者直接经济损失不满20万元，但间接经济损失100万元以上的;虽未达到前两项数额标准，但两项合计直接经济损失20万元以上，或者合计直接经济损失不满20万元，但合计间接经济损失100万元以上的;造成公司、企业等单位停业、停产6个月以上，或者破产的。玩忽职守罪的立案标准为:造成个人财产直接经济损失15万元以上，或者直接经济损失不满15万元，但间接经济损失75万元以上的;造成公共财产或者法人、其他组织财产直接经济损失30万元以上，或者直接经济损失不满30万元，但间接经济损失150万元以上的;虽未达到前两项数额标准，但两项合计直接经济损失30万元以上，或者合计直接经济损失不满30万元，但合计间接经济损失150万元以上的;造成公司、企业等单位停业、停产1年以上，或者破产的。

第三十一条　【伪造变造证书证明法律责任】伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的，没收违法所得;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条　【泄露登记信息法律责任】不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附　　则

第三十三条　【过渡期】本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

第三十四条　【制定实施细则】本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。

第三十五条　【施行日期】本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。