第二章 业主及业主大会
第六条 【业主定义及权利】房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议，行使投票权;
(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
条文注释
【业主与物业的使用人】业主，是指物业的所有权人，通常指房屋的所有权人，也包括与房屋相配套的设备、设施和相关场地的所有权人。物业使用人是与业主相关的一个概念，主要是指物业承租人等物业的实际使用人。一般而言，物业管理只涉及到业主与物业服务企业之间的权利义务，而不涉及使用人。但现在也有越来越多的业主购买商品房不是为了自己居住，而是为了投资。这部分业主在购买了房屋之后即将所购房屋出租给他人使用。这样，物业管理关系就不仅仅涉及业主和物业服务企业，还涉及到承租人。除此之外，物业的实际使用人还可能是尚未出售的公有住房的使用人。应该分清物业的所有权人与物业的使用人的概念，明确物业的使用权人不是业主。物业的使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。业主是物业的所有权人，对物业享有占有、使用、收益和处分的全部权利;而使用人对物业只享有占有、使用或者一定条件的收益权，没有处分的权利。
【物业服务企业侵害业主权利的行为】(1)开发商擅自出售占用业主共有道路或其他场地的车位，属于侵害业主权利的行为。根据《物权法》第74条的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
(2)挪用共用部分维修基金属于侵害业主权利的行为。业主享有物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的所有权以及管理和使用的监督权。
(3)小区的主要景观被大量擅自安装标语宣传牌，侵犯了业主对物
业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权。
(4)小区绿化维护和还原不到位、水池清洁迟延、地下水道堵塞、小区保安纪律差、脱岗等问题，侵犯了业主享有的按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务的权利。
(5)阻挠设立业主大会，属于侵犯业主权利的行为。《物权法》第75条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
第七条 【业主的义务】业主在物业管理活动中，履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
条文注释
【业主在物业管理活动中的义务】(1)在使用、经营其名下物业时，应遵守有关法律、法规和政策的规定，转让时要对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。尤其在使用住宅区物业时，应当遵守下列规定:①未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途;②不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及其通道进行违章凿、拆、搭、占;③不得燃放易燃易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外;④不得利用房屋从事危害公共利益的活动;⑤不得侵害他人的正当利益;⑥不得以放弃权利为由不履行义务。
(2)业主如需将其住宅装修，必须遵守相关规定，并填写装修申请表，报物业公司审查批准后方可施工，接受物业公司的管理和监督。
(3)房屋室内部分以及供电、供水、供气等由分户表后部分和表前至第一个阀门部分的用户负责维修养护。
(4)凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全的，按规定应由业主单独或联合修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业公司修缮，其费用由业主承担。
(5)业主应自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好，不得在任何公共场所违章搭建任何建筑物或堆放、悬挂、弃置物品、垃圾;不得损坏、拆除、改造供电、供水、供气、交通、排水、排污、消防等公用设备;住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备;不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备。
(6)禁止在住宅区内有下列行为:践踏、占用绿化地;占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车棚等公用设施而影响其正常使用功能;乱抛垃圾、杂物;影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;损坏、涂划园林艺术雕塑;聚众喧闹;随意停放车辆和鸣喇叭;发出超过规定标准的噪音;排放有毒、有害物质;经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及利用住宅开舞厅、招待所等危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行为等。
(7)对本住宅区物业管理公司人员出示工作证件或有关证明后，在合理时间内进入本住宅区任何楼宇内部及其公共部位进行检查、维修、养护或检查管理规约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为，业主应提供方便，不得拒绝或阻挠。
(8)按照国家有关规定交纳专项维修资金，按时交纳物业服务费用。
(9)业主应同时遵守相关的城市管理法规和规定。
(10)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，遵守法律、法规规定的其他义务。
【业主大会和业主委员会对违反相关义务的业主可以采取的措施】业主大会和业主委员会，对违反法律、法规和规约的规定，任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的业主，有权依照法律、法规以及管理规约的规定，要求其停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
应用要点
【裁判规范】业主与物业公司已经形成事实物业服务合同关系的，业主负有缴纳物业费的义务。
案例解读
案例3.售房单位按房改政策出售公有住宅后，物业管理费缴纳的主体如何认定?
603号房原为被告冶金设计院的产权房。1998年7月21日，原告万方公司与冶金设计院签订委托代管合同，约定由万方公司对上述房屋进行物业管理，冶金设计院交纳物业管理费用。2000年1月10日，冶金设计院与杨某签订房屋买卖契约，将上述房屋出售给杨某，并于2000年4月27日变更为杨某所有。冶金设计院拖欠2007年1月至12月的物业费1123.26元。万方公司认为:冶金设计院是603号房屋的原产权单位。请求判令冶金设计院支付自2007年1月至12月的物业费1123.26元。审理中，原告提供了北京市建委和发改委30号文件，该文件中规定:“《北京市物业服务收费管理办法(试行)》实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居(康居)住宅的职工所在单位和房改、安居(康居)购房人，仍应按照办法实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业费用缴纳，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。”
法院认为:依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。万方公司和冶金设计院签有委托代管合同，从而确定了物业费的缴纳主体是冶金设计院，且委托代管合同的有效期为长期，双方均应按委托代管合同的约定履行。虽然冶金设计院将诉争房屋作为房改房出售给了杨某，且房屋的所有权也发生了移转，但根据30号文件的规定，物业费的缴费主体不因房屋的所有权由售房单位移转于购房人而发生改变，故冶金设计院仍负有交纳物业服务费的义务。由于委托代管合同所涉及的房屋受房改售房政策的调整，目前不具备解除委托代管合同的条件，故对冶金设计院以向万方公司发出了解除委托代管合同的通知为由提出的解除委托代管合同的辩称理由，法院不予采纳。万方公司要求冶金设计院给付物业服务费的理由正当，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定，判决冶金设计院给付万方公司物业管理费。冶金设计院不服一审法院判决，提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。
关于公有住宅案件的处理较为特殊，应当从各地的具体政策出发，具体情况具体分析，解决诸如物业费缴纳等公有住宅相关问题。
案例4.业主委员会作出的决定具有何种效力?
2006年1月26日，原告大地公司与西苑小区业主委员会签订了一份物业服务合同，合同期限自2006年1月26日至2007年1月25日。合同约定由大地物业公司对西苑小区进行物业管理。2007年2月15日，原告大地公司与西苑小区业主委员会再次签订物业服务合同，合同期限自2007年1月26日至2010年1月25日。被告徐某系西苑小区业主，其房屋建筑面积为135.97平方米。因被告未支付2006年3月至2007年9月的物业服务费，原告起诉至法院要求被告支付物业费及滞纳金。
一审法院认为，原告与业主委员会订立的物业服务合同符合国务院《物业管理条例》的规定，且不违反法律、行政法规的规定，合同有效。根据《物业管理条例》第七条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主在物业管理活动中应当执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，故原告与业主委员会订立的物业服务合同对被告具有约束力，原告请求被告支付物业费的诉讼请求，法院予以支持。因被告迟延交付，被告应当按照合同约定支付违约金或滞纳金。判决被告徐某支付物业管理费及相应的违约金。宣判后，徐某不服，提出上诉，二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。
物业管理的各项规约中，采取的是多数通过原则，即只要集体中多数成员达成了一致意见，规约就合法生效了，并且对于所有的成员都产生一致的约束力，少数表示反对的成员也必须放弃自己的异议，共同遵守这一协议。因此，当物业管理规约通过后，其对所有的业主都有相同的约束力，即使是当初表示了反对的业主，只要规约是合法的，其就有遵守的义务。如果业主违反业主公约等自治性规范，则应按照自治性规范中的条款承担责任;造成其他业主损失的，应承担民事赔偿责任。
第八条 【业主大会代表业主合法权益】物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
条文注释
【业主大会】业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。本条第2款规定了业主大会的根本宗旨。
业主大会是业主为实现自己对物业的自我管理，为对物业管理区域内的共同事项作出决定而组成的。业主大会成立后，业主将主要通过业主大会这一机制实现对全体业主共同利益事项的决定和管理。这种自律组织依据国家法律、法规和政策规定以及管理规约的规定，实施自我管理、自我约束，不得组织与物业管理无关的其他活动。但是业主大会归根到底是公益性的自治组织，其各种决议或者措施都具有公益性质，而不是为了个别人的利益服务的。
案例解读
案例5.业主大会决议的程序和效力如何?
2004年8月28日，荔枝公司与新锐公司签订《逢源大厦物业管理委托合同》，委托新锐公司管理逢源大厦。2007年1月30日，逢源大厦业主委员会经区国土房地产管理局备案成立首届业主委员会。2008年2月17日，原告逢源大厦业主委员会向被告新锐公司发出《通知》，告知新锐公司逢源大厦业主委员会已就逢源大厦之物业服务和第三人签订了“逢源大厦之物业服务”合同，要求新锐公司办理移交手续，将有关大厦的一切文件及资料、逢源大厦业主的财产列表移交。逢源大厦业主委员会就撤换物业管理公司的决定，没有召开业主大会，只作了问卷调查情况总结，该总结载明:逢源大厦业主总数为169户，总建筑面积17617.2平方米，发出调查问卷168份，回收问卷107份，占业主数的63.31%;建筑面积10747.5平方米，占总建筑面积的61%;同意委托招聘新物业管理问卷87份，占业主数的51.48%，建筑面积8990.5平方米，占总建筑面积的51.03%。对逢源大厦业主委员会提供的调查问卷，新锐公司对其中505房、506房、21H房、7E房、21G房、408房、22G房的7户、占建筑面积700多平方米的业主进行回访，提供了该7户业主书面表示不同意撤换物业管理公司的证据。后原告诉至法院，要求被告将业主资料及财产返还。
一审法院认为，根据《物业管理条例》的规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。逢源大厦业主委员会现提供的问卷调查情况总结显示同意撤换物业管理公司的业主占51.48%，建筑面积占51.03%。但新锐公司对逢源大厦业主委员会提出上述比例中包含的其中7户业主不同意撤换物业管理公司的证据后，逢源大厦业主委员会没有在法院指定的期限内提交该7户业主同意撤换物管公司的证据，因此，减除此7户业主所占逢源大厦业主委员会提供的业主总数及建筑总面积中的比例，未能达到专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的比例，故逢源大厦业主委员会的起诉，应予驳回。
逢源大厦业主委员会不服一审裁定提出上诉。二审法院裁定驳回上诉，维持原裁定。
业主大会是业主基于物业管理区域内物业在构成、权利归属及使用上不可分离的共同关系，为实现自己对物业的自我管理，为对物业管理区域内的共同事项作出决定而组成。只要是物业管理区域内的合法的物业所有人，均享有参加业主大会，对物业共同事项进行管理的权利。因此业主大会应由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会成立以后入住的业主将自动成为业主大会的成员。
业主大会成立后，业主将主要通过业主大会这一机制实现对全体业主共同利益事项地决定和管理。业主大会不仅仅要通过开会对有关物业的共同事项作出决定，更重要的是应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，这是业主大会成立的宗旨所在。业主通过一定程序成立业主大会，其目的就是要通过它代表自己行使管理共同物业的权利;就是要通过它维护自己在物业管理活动中的合法权益。
第九条 【物业管理区域的划分】一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
条文注释
【房管局作出的物管区域划分决定的效力】根据《物业管理条例》第5条第2款“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”的规定，房管局作为其管辖区域内物业管理活动的监督管理部门，具有对其辖区内的物业管理区域进行划分的行政职权，出于便于管理等因素对片区进行物业管理区域划分是履行其法定职责的行政行为，并无不当，但根据《物业管理条例》第9条第2款的规定，在划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，而房管局在物业管理区域划分时如果不考虑共用设施设备的使用、维护等因素，可能造成不同区域的业主的权利义务不一致，会对物业业主的合法权益造成损害，因此对房管局所作出的不适当的决定应予撤销。
第十条 【业主大会成立方式】同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
应用要点
【案由选择】业主撤销权纠纷
【裁判规范】同一个物业管理区域内的业主在物业所在地的房地产行政主管部门及其街道办事处等的监督和指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
案例解读
案例6.同一个物业管理区域内的业主如何成立业主大会?
世纪广场小区为世纪房地产公司开发建成的商品楼盘，2004年原告新联公司通过竞买取得物业产权，成为小区业主。2004年4月27日，世纪广场业主委员会致函国土房管局物业管理科，称业主委员会将换届选举。2005年5月15日，世纪广场第一届第五次业主代表大会(暨第二届业主委员会成立大会)召开，该次大会审议表决通过了《首届业主委员会工作报告》、修改版的《业主公约》及《业主委员会章程》，并选举出世纪广场第二届业主委员会委员，但其中并未包含任何一位世纪广场商场部分的业主。2005年9月5日，国土房地产管理局向世纪广场第二届业主大会及业主委员会发出《关于世纪广场第二届业主大会、业主委员会备案的通知》，告知:你会提交的备案资料收悉，现给予世纪广场第二届业主大会、业主委员会备案，另业主大会、业主委员会向有关部门办理印章刻制手续后，将印章式样报我局物业管理科备案。
2005年7月4日，世纪广场业委会决定选聘金花公司为世纪广场物业管理单位，并签订了《物业管理委托合同》，后上述《物业管理委托合同》于广州市荔湾区国土房管局办理了备案登记手续。2005年9月1日，金花公司与世纪广场业委会签订《补充协议》。新联公司不服该《补充协议》遂提起诉讼。
原告新联公司诉称:世纪广场第二届业委会成立不合法，无权代表业主签订《物业管理委托合同》。《补充协议》实质是对《物业管理委托合同》的重大变更，未经业主大会表决同意，也无提交房管部门备案，该协议是金花公司与世纪广场业委会恶意串通补签的协议，侵犯了广大业主的权益。请求撤销《物业管理委托合同》和《补充协议》。
一审法院判决:撤销世纪广场业委会和金花公司于2005年9月1日签订的《补充协议》。原被告双方均不服一审判决，提出上诉。
二审法院认为:根据《物业管理条例》第五条、第十条的规定，同一个物业管理区域内的业主在物业所在地的房地产行政主管部门及其街道办事处等的监督和指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。根据《广州市物业管理办法》第七、八、九条的规定，在当地物业行政主管部门指导下，物业已交付使用建筑面积达到50%以上等情况即应当召开首次业主大会或业主代表大会，业主在300名以上的，应由业主推选业主代表，组成物业管理区域内的业主代表大会。本案中，世纪广场业主在区房管局物业管理科、金花街办事处、世纪社区居民委员会等指导下通过召开业主代表大会的形式，审议表决选举出世纪广场业主委员会委员，并经过了国土房管局的备案。之后，因业主代表大会的授权，由世纪广场业主委员会执行处理，采取邀请招标的方式，最后确定金花公司为世纪广场小区的物业管理公司，在此过程中该业主委员会将有关信息于小区内公布，后其与金花公司签订的《物业管理委托合同》也于荔湾区国土房管局备案。
新联公司自2004年通过竞买取得涉讼物业产权以来，作为该小区业主之一，理应遵守小区业主公约规定，遵从少数服从多数的原则，处理其与小区其他业主及物业管理公司之间的关系。新联公司质疑世纪广场业委会的成立以及金花公司管理世纪广场小区的合法性等，此不属于法院民事案件审查的范围，新联公司应依照《物业管理条例》等的规定，通过提请召开业主大会或要求有关行政主管部门予以监督指导来解决上述问题。一审法院审查世纪业委会与金花公司签订的两份合同后，认为第一份《物业管理委托合同》不涉及涉讼商场场地部分的物业管理费问题，无侵害到新联公司的利益，而第二份《补充协议》是在无任何世纪广场商场部分业主参与的情况下签订的，且将该部分物业管理费确定为每月每平方米12元，与回迁楼商铺每月每平方米2.7元相比，差额巨大，但金花公司对于回迁楼商铺与广场商场部分的服务水平并无明显差异，据此，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款关于“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，判决撤销《补充协议》，而对于第一份《物业管理委托合同》则维持现状，并无不当。判决驳回上诉，维持原判。
业主大会的成立应当接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。由于业主大会的成立关系到广大业主的切身利益，甚至关系到物业管理区域内的社会稳定，因此，业主大会的成立活动应当接受政府部门的指导。这种指导主要体现在业主向政府房地产行政主管部门咨询召开业主大会的法规政策、报告业主大会的筹备情况、邀请政府房地产行政主管部门参加首次业主大会会议等方面，政府房地产行政主管部门应当对业主大会的成立予以指导帮助。只有按照以上程序成立的业主大会才是合法有效的业主大会。
第十一条 【业主共同决定事项】下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
应用要点
【案由选择】业主知情权纠纷
【裁判规范】物业管理委托合同属于委托合同的范畴，由于物业管理委托合同一般由业主委员会作为委托人代表业主与物业服务企业签订，根据合同相对性的原则，业主委员会有权行使任意解除权，要求解除物业管理委托合同。但基于业主对建筑物享有的所有权，为避免由于业主委员会随意行使任意解除权而损害业主权利等情况的出现，我国《物权法》、《物业管理条例》均对委托人主动解聘物业服务企业作了必要的限制，要求应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
案例解读
案例7.业主委员会是否可以选聘和解聘物业服务企业?
被告景宜业委会成立于2007年12月7日，原告宋某某居住于此小区，是小区业主。2008年6月底，景宜业主委员会发布《物业管理招标文件》，通过招投标方式选聘新的物业公司。宋某某不满业委会选聘物业公司的程序，遂提起诉讼。
原告宋某某诉称:在选聘物业公司过程中，业主委员会无视广大业主的反对，选聘未按照法律要求召开业主大会。根据《物业管理条例》第十一条的规定，选聘、解聘物业服务企业的权利由业主大会行使，故请求撤销景宜业委会为选聘小区物业所发出的《物业管理招标文件》。
法院认为:业主委员会作为业主大会的执行机构，具体实施业主大会做出的决定。景宜小区业主大会就“采用邀请招标方式选聘物业服务公司及相关事宜”在征求全体业主意见后，进行表决，形成景宜小区第二届业主大会决议，授权景宜业委会“依照相关法律、法规采用邀请招标方式选聘物业服务公司，最终选聘结果、物业服务标准、收费标准、物业结算方式及与合同有关的重要内容将再次提交业主大会表决”。该决议是采取合法、有效的方式作出，并向海淀区建设委员会进行了备案。景宜业委会基于该决议的授权，制作并发出了《景宜物业管理招标文件》，此招标文件属于第二届业主大会决议的授权范围，从内容及性质上看明显系为业主的整体利益而对小区选聘物业服务公司发出的邀请招标函件，并不违反有关法律、法规或规章之规定，也没有证据证明其违背了业主的整体意愿或者对本案原告人的业主利益造成直接损害。故宋某某要求撤销景宜业委会为选聘小区物业所发出的《景宜物业管理招标文件》的起诉不能成立，裁定驳回原告起诉。
业主具有制定、修改业主公约和业主大会议事规则的权利，本案中，景宜小区业主大会就“采用邀请招标方式选聘物业服务公司及相关事宜”在征求全体业主意见后，进行表决，就是行使这一权利的具体表现，是合法有效的。业主大会按照业主的授权选聘、解聘物业服务企业，是业主集体决策的结果，由此而选聘的物业服务企业对全体业主具有约束力。
第十二条 【业主大会会议的召开方式及决定】业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
条文注释
【业主参加大会的方式】业主参加大会的方式既包括亲自参加的方式，也包括委托代理人参加的方式。召开业主大会时，业主应当亲自出席并参与物业管理有关事项的决议。但是，如果业主无法亲自参与业主团体会议的，也可以委托他人参加，并且还可以将自己的表决权书面委托其行使。本条规定业主可以委托代理人参加业主大会会议。
【业主大会的表决规则】《物业管理条例》将业主大会的决议分为两种，即一般决定和特殊决定。对于一般决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即“普通多数同意方式”。而对于特殊决定，适用“特别多数同意方式”，即必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。特别多数同意的决议方式，指对涉及业主群体的重要事项，须保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持，《物业管理条例》中适用特别多数同意方式的事项限于筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施两种事项。
案例解读
案例8.业主大会或者业主委员会的决定对业主是否具有约束力?
被告许某系上海市青浦区青松路新浦花苑的业主，房屋建筑面积为137.34平方米。原告金源公司具有上海市物业服务企业二级资质。2006年4月20日，原告金源公司与新浦花苑业主委员会签订《物业服务合同》。合同签订后，原告按约履行了物业管理服务义务。被告自2007年1月起未缴纳物业管理费。原告诉至法院，请求被告支付物业管理费。
法院认为:原告与新浦花苑业主委员会签订的物业服务合同依法成立并有效，对小区内所有业主均有约束力，双方当事人都应严格按照合同约定履行各自义务。原告已按约定履行了物业管理服务之合同义务，被告作为该小区的业主理应按合同约定的标准缴纳物业管理服务费。现原告主张2007年1月至2008年12月的物业管理费1582.20元，计算有误，本院予以调整。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃了其诉讼权利。据此，判决被告许某支付原告金源公司物业管理服务费1582.16元。
业主大会召开会议，必须有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。对于一般常规性的物业管理事项决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。业主大会通过合法程序作出的决定全体业主都应当遵守。业主大会决定的地域效力及于业主大会所在的物业管理区域，对人的效力及于物业管理区域内的全体业主。本案中，被告许某应依约缴纳物业管理费。
第十三条 【业主大会的会议类型及其启动方式】业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
条文注释
【定期会议】定期会议可以称为例会，指应当按照业主大会会议议事规则的规定定期召开。经业主大会选举产生业主委员会后，由业主委员会负责召集业主大会，根据管理规约的规定，每年召开一次或几次。
【临时会议】经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:(1)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(3)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。
第十四条 【业主大会会议的通知及记录】召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
条文注释
业主大会会议关系到各业主的切身利益，因此对于会议时间、地点、内容、议决事项等重要事项应当提前15日进行通知，一般在物业管理小区内公告或者将会议通知等材料送达全体业主。另据我国《城市居民委员会组织法》规定，居委会的职责包含对社区的管理，所以物业业主大会应及时通知居委会，便于其对业主大会的相关工作进行指导和监督。业主大会会议记录由业主委员会负责，对于大会召开过程和业主发表的意见应当以书面形式作详实的记录，成为业主大会开展工作的重要档案资料，也便于业主对于业主大会的监督。
第十五条 【业主委员会的性质和职责】业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责:
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
条文注释
【业主委员会】业主委员会是业主大会的执行机构。它是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。业主委员会由业主会议选举组成，统一领导自治权限范围的物业管理各项工作，但必须对业主大会会议负责并报告工作，不享有自治管理规范订立权，因此，业主委员会必须服从业主大会会议，受业主大会会议的领导，处于从属于业主大会会议的法律地位。
应用要点
【裁判规范】作为小区的前期物业服务企业的物业公司虽已撤离小区，但是若在对小区提供物业服务期间存在侵害业主公共利益的情况，业委会有权代表全体业主向物业公司提起诉讼。
案例解读
案例9.业主委员会可以履行哪些职责?
2007年4月17日，原告蓝屏公司与被告金碧业委会签订租赁协议一份，约定将金碧路89号“金碧”大厦外墙的约定广告位租赁给蓝屏公司，合作期限为两年，自2007年5月1日起至2009年4月30日止。合同约定的广告位总面积年租金为人民币540000元。金碧业委会承诺其拥有该协议项下租赁媒体的业主代表决策权，且该协议的签订及履行均已得到业主的同意，或者现未得到但一定会得到书面同意。蓝屏公司承诺负责办理广告牌的质检、安检及政府审批设置各类延期审批手续，所产生的费用均由蓝屏公司承担。蓝屏公司与金碧业委会之间任何一方违约，守约方有权单方终止本协议，同时违约方须支付100000元的违约金给守约方。2007年7月2日，蓝屏公司与曙光医院签订户外广告发布合同一份，约定由蓝屏公司为曙光医院在金碧外墙正大门A位发布形象广告。2007年10月22日，金碧业委会与思达公司签订金碧大厦楼体广告位租赁合同一份，约定将金碧大厦墙体广告位租赁给思达公司，时间从2007年9月1日起至2007年12月31日止，租金为186666.7元。原告认为被告违约，遂诉至法院。
一审法院判决被告向原告支付违约金100000元整。被告不服一审判决，提出上诉。
二审法院认为:根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同并履行业主大会赋予的其他职责。故业主委员会可以代表业主作出与物业管理有关的决定，业主委员会可以进行与物业管理有关的民事活动。本案中，金碧业委会与蓝屏公司签订广告位租赁合同系金碧业委会所从事的与物业管理有关的民事活动，金碧业委会具有与蓝屏公司签订租赁合同的主体资格，该合同并未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同。金碧业委会在签订合同时已经承诺其拥有该决策权，蓝屏公司有理由相信金碧业委会拥有该决策权，金碧业委会实际未取得该决策权的事实不能对抗蓝屏公司。
金碧业委会违反合同，依法应就其违约行为承担违约责任。但是蓝屏公司并未支付任何租金，鉴于违约金的主要功能为损失补偿，并兼具相应的惩罚功能，本院审核本案租赁合同的签订、履行事实以及损失情况，蓝屏公司的实际损失和合同约定的100000元违约金赔偿数额差距较大，金碧业委会也为此向人民法院提出调整的请求，本院酌情予以调减由金碧业委会承担违约赔偿60000元。
业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜，有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主大会享有选聘物业服务企业的权利，但业主大会的成员是全体业主，不可能由业主大会与物业服务企业签订物业服务合同。客观上，物业管理合同的签订只能由业主委员会来具体进行。业主大会通过会议决定的方式选聘某一物业服务企业后，应由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业正式签订物业服务合同。业主委员会还可以代表业主履行业主大会赋予的其他职责。
第十六条 【业主委员会的登记备案制度及其成员资格】业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
条文注释
【业主委员会委员的资格】业主委员会由业主大会会议选举产生，由5－11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件:(1)具有完全民事行为能力;(2)遵守国家有关法律、法规;(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;(5)具有一定的组织能力;(6)具备必要的工作时间。
应用要点
【裁判规范】根据《物业管理条例》第16条的规定，小区物业所在地的房地产行政主管部门，有职权对业主委员会备案作出是否准予的通知。业主委员会是物业管理区域内业主选举产生的自治组织，只有经房产局备案确认后，其组织才具有合法性。
案例解读
案例10.业主委员会备案应履行何种程序?
原告朱某某系海浦新苑业主。2008年3月12日至3月30日，海浦新苑小区以书面征求全体业主意见的形式召开业主大会。会期届满后，经清点表决票和选票，《业主大会议事规则》和《业主使用规约》以71.1%的表决率通过。业主委员会7名候选人以64%以上得票率通过。海浦新苑业主委员会成立后，于2008年4月10日向房地局提交备案申请。杨浦房地局经审核后，认为海浦新苑业委会符合备案要求，遂于2008年5月23日对海浦新苑业主大会及业主委员会予以备案，并向海浦新苑业委会颁发了《业主大会、业主委员会备案证》。原告朱某某对选举及备案程序提出异议，遂诉至法院。
原告朱某某诉称:海浦新苑业委会提交备案的材料中涉及讨论表决的文件，与在选票及行政复议等材料中出现的名称均不一致。会议纪要不符合形式要件，选票的票数与事实不符。房地局办事处对选票进行统计时，并未对选票依法进行监票、唱票，其程序违法。房地局未对备案的实质要件及业委会是否依法选举产生进行审查，违反法律规定。故请求撤销房地局向海浦新苑业主大会、业主委员会核发的《业主大会、业主委员会备案证》。
一审法院判决驳回朱某某的诉讼请求，朱某某不服，提出上诉。
二审法院认为，根据《物业管理条例》第十六条第一款、《上海市住宅物业管理规定》第十三条之规定，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。[3]故房地局具有对依法成立的业主大会、业主委员会进行审核备案的法定职权，其执法主体资格应予以确认。房地局于2008年4月收到海浦业委会的备案申请后，经审查于2008年5月23日作出备案决定，其执法程序合法。
本案的主要争议是房地局是否已尽到了备案审查的法定义务。海浦新苑业委会向房地局提交的《海浦新苑业主大会会议纪要》只是对业主大会表决结果的说明。备案申请材料中缺少能够反映业主大会召开情况的会议记录，不能反映有关监票、唱票、清点表决票等情况。此外，会议纪要反映提交业主大会讨论的业主公约文件名称为《业主使用规约》，而申请备案提交的业主公约文件名称则为《物业使用规约》。综上，房地局认定海浦新苑的备案申请不符合《上海市住宅物业管理规定》第十三条规定的备案条件，属于认定事实不清，证据不足，依法应予撤销。判决撤销房地局向海浦新苑业主大会、业主委员会核发《业主大会、业主委员会备案证》的具体行政行为。
业主委员会是业主大会的执行机构，一经业主大会会议选举产生，就在业主大会议事规则规定的任期内履行相关职责。本款规定业主委员会成立后应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，是为了方便政府行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握。备案一般应当包括业主委员会的成员基本情况、业主公约、业主大会议事规则等主要内容。值得注意的是，政府的作用主要应该体现在指导、帮助、协调、监督业主委员会的成立及运作上，以保证业主委员会真正代表全体业主的利益。因此，本条规定的备案制度，应区别于审批制度。为了督促业主委员会及时纳入到有关部门的监督管理中去，本条对业主委员会备案的时间作了限定，规定备案的时间为自选举产生之日起30日内。
第十七条 【管理规约】管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
条文注释
【管理规约】管理规约，是由全体业主共同制定的，规定在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，一般以书面形式订立。根据本条例规定，管理规约是业主团体的最高自治规范和根本性自治规则，其地位和作用相当于业主团体的“宪法”，其约束力及于全体业主。只要不违反法律的强制性规定，不违反公序良俗原则，不变更或排除区分所有权的本质，均可产生法律上的效力。
【管理规约的通过与修改】管理规约属于业主大会的一般决定，适用“普通多数同意方式”，即经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。规约的修改也经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。
【业主违反管理规约的责任承担】业主违反规约，须承担约定的违约责任。比如擅自拆改房屋结构、外貌、设计用途、功能和布局，对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭，对外墙立面添装防护栏、网和晒衣架，损坏、拆除或者改造供水、供电、供气、供暖、通讯、排水排污公用设施等行为。承担违约责任的方式，有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等法定方式;管理规约也可以另行设定承担责任的方式。
第十八条 【业主大会议事规则】业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
条文注释
业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。业主大会议事规则在业主自我管理中具有重要意义。
第十九条 【业主大会、业主委员会的职责限制】业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
条文注释
【业主大会与业主委员会】业主大会是由全体业主组成的维护物业区域内的全体业主的公共利益、行使业主的资质管理权限的组织。而业主委员会依照《物业管理条例》的规定是业主大会的执行机构，因此二者的职责都是围绕着物业管理展开的。业主大会和业主委员会应依法履行一定的职责，但是其履行职责时必须遵守法律法规的规定，必须在法定的职责内从事活动，不得滥用其权利。业主大会和业主委员会行使权利的范围和对象仅限于物业管理区域内并就物业管理有关的事项代表全体业主行使权利。
【业主委员会不能从事经营活动】业主委员会自身的特点及相应制度的设置结构，决定了它不能进行经营行为。首先，业主委员会作为小区业主的自治组织，没有任何营业执照或其他准予营业的证照，只需在成立后向房地产行政主管部门履行备案手续，因此不具备经营资格。其次，业主委员会本身没有可供开展经营活动的足够资金来源和场所，且业主委员会委员本身也并不是专职人员，在社会上往往还承担着其他领域的工作，担负着其他职责，因此不具备经营条件。最后，业主委员会是业主大会的执行机构，其性质是公益组织，业主委员会委员也是由热心公益事业、责任心强、并具有一定组织能力的业主担任的。而一旦发生经营行为，在没有有效监督的情况下，经济的营利性必然与业主委员会的公益性相冲突，从而使业主委员会的性质很难获得保证。因此，由业主委员会对小区的公共区域进行经营，表面上似乎有利于小区业主的利益，但业主委员会自身的特点及相应制度的设置结构，却决定了这种表面上的利益是不可能实现的。而根据《物业管理条例》第19条的规定，业主委员会也不得作出与物业管理无关的决定，且不得从事与物业管理无关的活动。
第二十条 【业主大会、业主委员会与相关单位的关系】业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
条文注释
【居民委员会、业主大会与业主委员会】居民委员会的主要职责在于完成相关的政府工作事项。因而居民委员会主要是居民自我组织起来对于公共事务进行管理的组织。居民委员会的合法性来源于作为政治权利拥有者的居民的选举。业主大会与业主委员会事实上是财产权人行使自己财产权的组织。换言之，业主大会与业主委员会所负责的事项在于如何行使业主的财产权，业主大会与业主委员会的合法性来源于作为所有权人的业主。业主大会、业主委员会与居民委员会各自所行使的职责有着本质上的区别，因为其权利来源存在重大差别，前者强调其行使私人财产权的属性，而后者则是实现政治民主权利的结果。所以不可将二者混为一谈。