4 连续降雨不能成为延期交房的不可抗力

——郑申伍、邓淑娟诉永州帝豪房地产开发有限公司商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

湖南省永州市新田县人民法院（2016）湘1128民初1014号民事判决书

2.案由：商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告：郑申伍、邓淑娟

被告：永州帝豪房地产开发有限公司（以下简称永州帝豪公司）

【基本案情】

2015年2月16日，原告郑申伍、邓淑娟（系郑申伍之妻）与被告永州帝豪公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同第五条约定：房屋总价款为439671元，首付款132671元于合同签订当日交清，余款307000元按银行按揭；第十条约定：被告应当于2015年12月31日前交房；第十一条约定：逾期在30日内，被告按约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约交清了首付款，并办理了余款的银行贷款按揭手续。2016年6月14日，原告拿到了新田县福海家园15D栋1单元4层×号房的钥匙，并于当日与福海家园管理公司签订《福海家园住房装修物业管理协议》。

【案件焦点】

1.被告是否依合同约定的交房条件按期交付原告房屋；2.2015年6月至2016年6月降雨长达172天，是否属不可抗力，是否可以免除被告责任；3.原告主张延期交房违约金约定是否高于原告造成的损失，是否应适当减少。

【法院裁判要旨】

湖南省永州市新田县人民法院经审理认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告郑申伍、邓淑娟与被告签订的房屋买卖合同未违反法律规定，合法有效。被告应当按合同约定于2015年12月31日前向二原告交付房屋，而被告未提供证据证明在约定期间交付房屋，被告亦未提供免责证据，被告逾期交房的行为已构成违约，应依法承担违约责任。因被告未提供充分证据证实房屋具体交付时间，二原告于2016年6月14日收到房屋钥匙，应视为二原告已收房，并对房屋交付条件予以默认，故对逾期交房时间本院确认从2016年1月1日起至2016年6月14日止共166日；被告以约定按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金超过原告造成的损失约定过高为由请求减少违约金，因被告违约给原告造成的损失，原、被告均未提供证据予以证实，本院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准\[7.475%\[5.75×（1＋30%）\]计算损失数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”被告支付原告的违约金按超过损失的30%,即在中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准基础不超过损失30%范围内承担违约金，即被告应承担违约金19431元（439671元×年利率9.7175%\[7.475×（1＋30%）\]÷365天×166天），故二原告请求本院判令被告支付2016年1月1日至同年8月31日延期交房违约金55876元，2016年8月31日后按每日229元支付延期交房罚金至实际交房之日止的诉讼请求，部分支持，被告主张的违约金应当适当减少的辩解意见，予以采纳；原告要求被告按合同交付房屋的诉讼请求，因房屋已交付，不予支持；被告提出已在交房时间通过电话等方式通知原告收房的辩解意见，未提供充分证据佐证，不予采纳；被告提出双方签订合同后降雨达172天，属不可抗力的辩解意见，不符合法律规定，不予采纳。

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院有关适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、限被告永州帝豪房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告郑申伍、邓淑娟违约金19431元；

二、驳回原告郑申伍、邓淑娟的其他诉讼请求。

【法官后语】

本案涉及连续降雨能否成为延期交房的不可抗力，能否可以免除被告责任。《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任……本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。不可抗力指当事人订立合同时不可预见，它的发生不可避免，人力对其不可克服的自然灾害、战争等客观情况。不可抗力是一项免责条款,买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。本案中，被告提出双方签订合同后降雨达172天，属不可抗力，雨季属于一年四季中正常的一个天气气候，部分阴雨天气并不影响正常施工，被告所称的2015年至2016年出现降水日数，不属于合同法规定的不可抗力情形，不能以此免除其责任。

编写人：湖南省永州市新田县人民法院 王娟