20 曹某某收取购房款行为是否属于个人行为

——徐长芳诉博爱县鸿昌街道办事处九街居民委员会房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

河南省焦作市中级县人民法院（2016）豫08民终181号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：徐长芳

被告（上诉人）：博爱县鸿昌街道办事处九街居民委员会（以下简称九街居委会）

【基本案情】

2001年5月31日，被告九街居委会与曹某某（已故）签订商住楼施工协议，约定九街居委会将原东九街改建成博爱商贸城，由曹某某和被告九街居委会共同建设；本工程由九街居委会主管搬迁事宜并负责四邻纠纷和工地安全保卫；由曹某某负责施工并负责筹集施工搬迁和其他所需的一切资金；本工程分三期进行，曹某某要按期交付九街居委会创利款或门面房。

2008年1月5日，原告徐长芳向曹某某交购房款105000元，曹某某向原告出具了收据，收据上载明：金额105000元，房址为汽车站南楼二楼某套三卧一厅，加盖了“东九街旧城改造收款专用”章和“曹某某”章，并承诺于2008年年底向原告交房。2010年3月26日，曹某某与原告签订售房协议，保证在本协议签订之日起两年内交房，否则按月息1.2分偿付原告购房款及利息。

另，2008年9月23日，曹某某作为九街居委会代表与购房户代表郭原战、王庆、陈黎明、赵秀兰、刘巧妙等人签订了一份关于建房工期要求的协议（为解决老汽车站商住楼最南边一排房屋因工期延误的购房户信访问题所签，加盖有九街居委会公章），协议约定2009年9月不能交房，如购房户要求退房，可按现时商品房市场价退还购房款（限期一个月，一次性付清）；无论何种原因造成工期延误，卖方必须保证在2009年12月底前交工，否则自交房款之日起按银行贷款利率支付利息，且必须限期交工。

【案件焦点】

曹某某收取购房款行为属于个人行为还是代表房屋开发者。

【法院裁判要旨】

河南省焦作市博爱县人民法院经审理认为：根据九街居委会与曹某某签订的建房协议以及2008年9月23日关于建房工期要求的协议，可以认定九街居委会与曹某某合作进行房屋开发。原告徐长芳订购上述开发房屋后，虽然将购房款交给了曹某某，而根据九街居委会与曹某某签订的建房协议，曹某某是该开发活动负责筹集资金的一方，而九街居委会从上述开发活动中获取相应的收益。因此，九街居委会作为与曹某某合作开发的另一方应对曹某某收款行为承担责任。本案中，九街居委会与曹某某对退还房款与购房户代表签订有协议，原告也依据该协议向九街居委会主张权利，现原告要求按月利率1.2%支付利息的理由不足，本院不予支持。应从原告交款之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息。此外，原告多次主张其权利，被告提出诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：

一、被告博爱县鸿昌街道办事处九街居民委员会应于本判决生效之日起十日内返还原告徐长芳购房款105000元，并自2008年1月5日起至本判决确定还款之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；

二、驳回原告徐长芳的其他诉讼请求；

三、本案受理费2400元，原告徐长芳负担400元，被告博爱县鸿昌街道办事处九街居民委员会负担2000元。

博爱县鸿昌街道办事处九街居民委员会向中级人民法院提起上诉。河南省焦作市中级人民法院同意一审意见，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案的处理重点在于“曹某某收取购房款的行为应该如何认定”。

第一种意见认为，原告徐长芳持有的购房款收据虽加盖“东九街旧城改造收款专用”长条章，但原告购买的是九街居委会与曹某某联合开发的房屋，被告九街居委会从房屋开发中获取收益。由于开发的部分房屋不能按期交付，曹某某作为九街居委会代表与部分购房户签订了一份关于建房工期要求的协议，九街居委会在该协议上加盖了公章，购房户代表赵秀兰持有购房款收据加盖的也是“东九街旧城改造收款专用”长条章，该协议上对于交房期限以及如何退还房款等作出了约定，应视为九街居委会认可与原告之间存在房屋买卖关系。被告未按期履行承诺，应承担相应的违约责任。现原告徐长芳无法获得所订购的房屋，可以要求被告九街居委会退还购房款。但原告要求被告按月利率1.2%支付利息，缺乏事实依据，应从原告交款之日起按银行同期贷款利率支付利息。此外，被告逾期交房系持续行为，原告多次主张其权利，被告以超过诉讼时效为由拒绝退还购房款，理由不能成立，本院不予采纳。

第二种意见认为，被告九街居委会与曹某某虽然在2001年5月31日签订有联合开发协议。但该协议具体履行的对外形式是，九街居委会提供收款收据。九街居委会不提供收据后，曹某某在2008年收取原告房款，并于2010年3月26日与原告补签了购房协议。通过该协议，结合原告所持收款收据，可以看出原告与曹某某之间存在房屋买卖的关系。原告多年来未起诉九街居委会，而采取信访的方式，可以看出原告等购房户是认可上述法律关系的，在曹某某死亡后，原告又以曹某某的行为代表九街居委会提起诉讼，要求九街居委会承担责任，其理由不能成立。建议驳回原告徐长芳的诉讼请求。

笔者采纳第二种意见：认为，曹某某与九街居委会合作开发房屋，且双方之间有协议约定，曹某某对外收取购房款，购房户有理由相信曹某某收款行为代表合法开发者，而不属于个人行为。

编写人：河南省焦作市博爱县人民法院 赵攀