18 第三人依约解除与被执行人商品房买卖合同不因房屋被查封而无效

——吴雪莲诉厦门永年房地产开发有限公司等商品房销售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第23号民事判决书

2.案由：商品房销售合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：吴雪莲

被告（上诉人）：厦门永年房地产开发有限公司（以下简称永年公司）、交通银行股份有限公司厦门分行（以下简称交通银行厦门分行）

被告：李裕平

【基本案情】

李裕平系吴雪莲出借的一笔借款的担保人，吴雪莲起诉债务人及李裕平偿还借款本息，并申请查封了预告登记于李裕平名下的一处房产。吴雪莲申请执行后，永年公司提出查封异议申请。吴雪莲才得知申请查封系争房屋后，永年公司、李裕平、交通银行厦门分行三方经法院主持达成调解协议，解除了系争房屋的商品房买卖合同。吴雪莲以该调解书违反法律规定，侵害其合法权益为由要求予以撤销。

【案件焦点】

永年公司、李裕平及交通银行厦门分行三方达成的解除商品房买卖合同的调解协议是否侵害了吴雪莲的合法权益。

【法院裁判要旨】

福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：讼争房产在2011年2月11日预告登记于被告李裕平名下。该登记产生了相应的物权效力。2012年3月1日，厦门市中级人民法院依吴雪莲申请查封了讼争房产。但被告李裕平却在2012年5月21日与其他被告达成调解，对于讼争房产予以相应处分（解除买卖讼争房产的买卖合同等），显然该发生法律效力的调解书因此而全部内容错误，损害了吴雪莲的民事权益。故吴雪莲之诉请合法有据，予以支持。永年公司抗辩本案可适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条之规定，但适用该条之前提需有“保留所有权”之特别约定，讼争房产买卖合同并无该特别约定，且永年公司已提出之查封异议亦未被采纳，故该意见不予采信；交通银行厦门分行虽依法享有合法权益，但因与权利受限、不得处分房产权益的李裕平合意处分讼争房产，其抗辩意见亦不能成立。判决：撤销厦门市思明区人民法院（2012）思民初字第5452号民事调解书。永年公司、交通银行厦门分行不服，提起上诉。

福建省厦门市中级人民法院经审理认为：对于讼争房产预告登记于李裕平名下的事实，各方当事人均无异议。预告登记人享有的只是在将来进行不动产物权变动登记的条件具备时申请进行不动产物权变动登记的请求权，并非不动产物权变动的现实权利，故在预告登记期间，讼争房产所有权仍属于永年公司所有，在此期间并不存在需要约定保留所有权之情形，故永年公司关于本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条之规定的上诉主张理由成立，予以采信。

关于讼争房产买卖合同解除之合法性问题。由于《商品房买卖合同》已经对永年公司有权解除合同的情形作出明确约定，而李裕平在2011年12月21日未再偿还《贷款合同》项下贷款本息，交通银行厦门分行于2012年2月16日发函宣布上述贷款提前到期，并于同日向永年公司发出《交通银行个人贷款履约代偿通知书》，上述行为均发生于讼争房产被查封之前，且符合合同约定，亦无证据证明参与调解各方当事人存在恶意串通之事实，故永年公司在出于征信考虑及合同约定及时承担连带责任后，与交通银行厦门分行、李裕平达成（2012）思民初字第5452号调解书项下的调解协议有法律和合同依据，永年公司、交通银行厦门分行关于案涉调解书合法有效的上诉主张，予以采信。至于永年公司依据调解协议将购房余款返还李裕平之行为，吴雪莲若认为损害其权益可另行主张。故吴雪莲要求撤销讼争调解书的诉讼请求缺乏依据，原审法院判决对其诉讼请求予以支持错误，予以纠正。遂判决如下：

一、撤销厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第10831号民事判决；

二、驳回吴雪莲的诉讼请求。

【法官后语】

在商品房销售过程中，贷款银行为了担保其债权的实现，往往要求开发商为购房人偿还贷款承担连带责任保证。而开发商为了保障自身权益，往往在商品房买卖合同中设立解约条款。本案中，永年公司与李裕平在《商品房买卖合同》中约定，永年公司代李裕平偿还按揭贷款本息累计超过按揭款10%或逾期履行按揭义务超过180天，永年公司有权解除合同。故双方签订的商品房买卖合同系附解除条件的合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。

本案的争议焦点在于永年公司、李裕平及交通银行厦门分行三方达成的解除商品房买卖合同的调解协议是否侵害了吴雪莲的合法权益。吴雪莲要求撤销调解书的主要依据为《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”考察该条文的文义，应当约束的是财产被查封后，被执行人再为该财产设定权利负担的行为。但是，《商品房买卖合同》签订在先，吴雪莲申请查封在后，永年公司依约行使合同解除权，李裕平同意以调解方式解除双方合同，显然不能视为对房屋重新“设定权利负担”。而且即便永年公司没有与李裕平、交通银行厦门分行达成调解协议，人民法院亦可判决解除合同。至于吴雪莲提出的以原价格解除合同导致永年公司获益良多的问题，因合同签订在先，出于尊重当事人意思自治的角度考虑，法院不宜干涉，更无法由此认定双方存在串通的故意。综上，调解协议实质上并未侵害吴雪莲的权益。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权……第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。本案中，房屋预告登记于李裕平名下，仅使李裕平取得将来请求发生物权变动的权利，该预告登记对后续发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，但该权利并非物权。预告登记期间，李裕平并未获得房屋的所有权，也未实质占有该房屋。因此，该房屋无论从法律属性上还是权利外观上，均不属于李裕平所有的财产。作为房屋出让人的永年公司无须与买受人李裕平另行达成所有权保留的书面条款，永年公司提出解除合同的时间即便晚于房屋被查封的时间，也并不影响其依约行使解除合同的权利。至于永年公司与李裕平在调解协议中约定将购房款返还给李裕平，并未违反现行法律的规定，且目前并无证据显示永年公司事先已经知晓房屋被吴雪莲申请查封的事实。当然，若吴雪莲认为永年公司直接向李裕平返还购房款的行为侵害了其合法权益，可另案主张。

编写人：福建省厦门市中级人民法院 李向阳 罗仁冰