16 开发商在其出具给买受人的购房收据上更名是否构成同意合同债权债务的概括移转

——程林诉北京世博元房地产开发有限公司房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市密云区人民法院（2016）京0118民初3163号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告：程林

被告：北京世博元房地产开发有限公司（以下简称世博元公司）

【基本案情】

被告世博元公司开发了北京市密云区世纪家园小区项目。2010年9月11日，被告世博元公司将仍处于开发建设中的北京市密云区世纪家园A座×号房屋出售给案外人蒲某岩，并向蒲某岩出具了加盖财务专用公章的收据，内容为：今收到蒲某岩交来购房款A座×室，121.2m2，人民币柒拾陆万叁仟伍佰陆拾元整，￥763560元。但未签订书面房屋买卖合同。

2011年年初，蒲某岩将购房收据转让给原告程林。原告程林使用其岳父张保平的银行账户，于2011年1月21日通过中国邮政储蓄银行转账支付给蒲某岩人民币35万元，于同年2月22日通过中国建设银行转账支付给蒲某岩人民币49万元。2015年4月，被告世博元公司在为蒲某岩出具的购房收据上，更改名称为程林，并加盖公司公章，但未与程林签订书面房屋买卖合同。2015年10月，被告世博元公司又将涉案的房屋出售并交付给案外人张某萍。2016年4月28日，程林诉至本院，要求被告世博元公司交付涉案房屋；审理期间，变更诉讼请求为要求被告世博元公司返还购房款并赔偿损失。本案在审理过程中，依原告程林的申请，本院依法委托北京龙泰房地产评估有限公司对北京市密云区世纪家园A座×号房屋的市场价值进行鉴定。经鉴定，北京龙泰房地产评估有限公司出具鉴定意见：北京市密云区世纪家园A座×号房屋评估单价：17176元/m2，评估总价208.17万元。原告程林支付鉴定费6163元。

另外，被告世博元公司从事开发的北京市密云区世纪家园小区项目虽已竣工，但尚未取得预售及销售许可手续。

【案件焦点】

被告世博元公司在为蒲某岩出具的购房收据上更改名称为程林，并加盖公司公章，是否在世博元公司、蒲某岩与程林之间形成合同债权债务的概况移转。

【法院裁判要旨】

北京市密云区人民法院经审理认为：被告世博元公司为案外人蒲某岩出具了购买北京市密云区世纪家园A座×号房屋的金额为763560元的收据，此收据上记载了涉案房屋的位置、建筑面积、房屋总价，具备了房屋买卖合同的主要内容，且蒲某岩交付了购房款，已经履行了合同的主要义务，可以认定蒲某岩与被告世博元公司之间形成了商品房买卖合同关系。其后，蒲某岩将此房屋的收据以84万元的价格转让给原告程林，并通过被告世博元公司，将收据的名字进行了变更。因此时蒲某岩并未取得涉案房屋的所有权也未占有使用，其获得的只是依据商品房买卖合同关系而产生的债权，故其与原告程林之间并非二手房买卖关系；此收据经被告世博元公司改名盖章之后，发生了债权债务的概括转移，合同的主体变更为世博元公司与程林两方，程林代替蒲某岩成为购买世纪家园A座×号房屋的权利主体。因此，世博元公司与程林之间形成了商品房买卖合同关系；世博元公司应按其与蒲某岩之间的合同约定向程林履行相应义务。因世博元公司无证销售商品房，且在诉讼中仍未完成竣工验收，导致世博元公司与程林之间形成的商品房买卖合同无效，故对原告程林要求被告世博元公司返还购房款及赔偿经济损失的诉讼请求予以支持，返还的购房款以蒲某岩向世博元公司支付的763 560元为限；赔偿经济损失根据房屋溢价情况以及当事人的违约情节予以确定。

北京市密云区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，作出如下判决：

一、被告北京世博元房地产开发有限公司返还原告程林购房款763260元，限本判决生效之日起10日内付清；

二、被告北京世博元房地产开发有限公司赔偿原告程林经济损失1318140元，限本判决生效之日起10日内付清；

三、驳回原告程林的其他诉讼请求。

【法官后语】

本案争议的主要问题是世博元公司对购房收据进行更名的行为是否构成同意合同权利义务的概况移转。

世博元公司在出具给蒲某岩的购房收据上记载出卖给蒲某岩特定房屋及房屋价款，该购房收据应认定双方成立了商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”和第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，标的物和价款是商品房买卖合同最基本和最核心的内容，具备这两项内容可以说就具备了房屋买卖合同的主要内容。商品房买卖合同的主要权利义务关系为：出卖人的主要义务是转移标的物及所有权于买受人，买受人的主要义务为支付价款。而在本案中蒲某岩履行了其主要义务，因此应当认定双方成立商品房买卖合同。合同虽然成立，但因世博元公司未办理商品房预售许可证即销售商品房，违反了有关法律法规的强制性规定，因欠缺合法性要件而最终被认定无效。

合同权利义务概况移转应具备以下构成要件：一是原合同的一方当事人与第三人达成了转让合同项下权利义务的约定；二是原合同的相对方同意该转让。关于蒲某岩与程林之间达成的是合同权利义务转让的约定，还是标的物转让的约定，应着重从以下角度予以识别：一是蒲某岩是否取得了标的物的所有权或准物权；二是从当事人的行为考察其真实意图。本案中，蒲某岩将购房收据转让给程林时，蒲某岩尚未取得涉案房屋的所有权也未占有使用，对涉案标的物不享有物权，其享有的只是依据其与世博元公司的商品房买卖合同关系而产生的债权，因此其转让标的物尚缺乏权利基础；同时，从蒲某岩协助程林完成了收据更名手续的角度看，如果蒲某岩单纯转让标的物，在转让人与受让人之间成立一个独立的合同，该合同与转让人与第三人的合同无关，并不需要协助程林办理更名手续。由此可以推定双方的真实意图其实就是转让合同项下的权利义务。本案中，世博元公司虽然没有与蒲某岩、程林签订债权债务概况移转的协议，亦没有出具同意合同转让的书面文件，但其在蒲某岩的购房收据上将蒲某岩的名字变更为程林，该行为即构成“以行为作出承诺”。因此，程林代替蒲某岩成为该合同的买受人，承受该合同项下的一切权利义务。

本案中，程林继受的商品房买卖合同因欠缺合法性要件被认定无效。因程林继受的是蒲某岩与世博元的房屋买卖合同，程林要求世博元公司返还已付购房款，只能以蒲某岩向世博元公司交纳的购房款763560元为限；对于蒲某岩多收的部分，程林可以依据其与蒲某岩的转让合同另行主张权利。

编写人：北京市密云区人民法院 佟春蕾