二、商品房销售
10 商品房存在何种质量瑕疵时买房人可以拒收房屋
——西安洲恒投资管理合伙企业（有限合伙）诉中化方兴置业（北京）有限公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院（2016）京03民终2781号民事判决书
2.案由：房屋买卖合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：西安洲恒投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称西安洲恒企业）
被告（被上诉人）：中化方兴置业（北京）有限公司（以下简称方兴置业公司）
【基本案情】
2012年11月10日,西安洲恒企业与方兴置业公司签订《商品房预售合同》，约定西安洲恒企业购买方兴置业公司开发的某楼盘6#住宅楼17层×号全装修房屋，房价37038855元，方兴置业公司应于2013年6月30日前交付房屋，逾期交付，每日按已交付房款万分之一支付违约金。合同签订后，西安洲恒企业支付全部房款。2013年6月30日前，6#住宅楼已竣工验收合格并取得交付使用批准文件，2013年6月30日，方兴置业公司书面通知西安洲恒企业接收房屋，但实际勘验时发现房屋装修存在所有窗户均无法关闭、墙顶有洞有垂线、楼梯过道处顶棚漏水开裂、窗顶有洞、厨房橱柜内管线未装完成、家庭厅窗顶有洞、户内无法送水电等56项问题需要整改，故西安洲恒企业拒绝收房。此后方兴置业公司对房屋进行整改直至2013年11月18日实际交付房屋。后西安洲恒企业诉至法院，请求判决西安洲恒企业支付截至2013年11月18日的逾期交房违约金及因房屋存在装修质量问题导致的自2013年11月18日至房屋具备使用条件之日的租房损失。
【案件焦点】
商品房存在何种质量瑕疵时买房人可以拒收房屋。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：双方在上述合同和补充协议中明确约定如查验该商品房时发现其质量或其他问题，买受人同意出卖人可以交付该商品房；故虽然双方在2013年6月27日查验时发现×号房屋存在大量问题，但因方兴置业公司已办理房屋相关验收手续，故仍应视为方兴置业公司于该日已经完成交付义务。
北京市朝阳区人民法院据此判决：
一、方兴置业公司于判决生效之日起10日内向西安洲恒企业赔偿损失70万元；
二、方兴置业公司于判决生效之日起10日内向西安洲恒企业交付北京市朝阳区广渠路15号居住及公共服务设施项目（A4-1地块）6#住宅楼17层×房屋的住宅工程质量分户验收表；
三、驳回西安洲恒企业的其他诉讼请求。
西安洲恒企业、方兴置业公司提起上诉。
北京市第三中级人民法院经审理认为：方兴置业公司构成履行迟延，应当承担迟延履行的违约责任，西安洲恒企业不构成受领迟延。×房屋在合同约定的交付日期不具备交付条件，现有证据表明，×房屋在合同约定的交付日期虽具备商品房的交付条件，但不符合合同约定的装饰装修质量要求，且问题较为严重，已足以影响房屋的使用，不具备交付条件。
北京市第三中级人民法院判决：
一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第14202号民事判决第一项、第二项；
二、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第14202号民事判决第三项；
三、方兴置业公司于本判决生效之日起10日内向西安洲恒企业支付违约金518543.97元；
四、驳回西安洲恒企业的其他诉讼请求。
【法官后语】
1.房屋质量不符合要求与买房人拒收房屋之间可成立同时履行抗辩权
买房人拒收房屋的法律性质为债权人拒绝受领。在商品房买卖合同纠纷中，买房人拒收房屋有两种含义，一是买房人要求解除合同而拒收房屋，二是买房人针对房屋质量有瑕疵或存在其他不符合合同约定情形拒收房屋。《合同法》第六十六条针对行使同时履行抗辩权所规定的“拒绝履行”可以解释为包括拒绝履行受领标的物的义务，故在标的物质量不符合要求与拒绝接受标的物之间可以成立同时履行抗辩权。
2.对买房人拒收房屋之正当理由的认定不亦过于严苛
以合同法定解除理由限制买房人拒绝受领房屋权利过于严苛。合同解除权系形成权，其行使效果系彻底终结双方合同关系，剥夺出卖人继续履行合同、采取补救措施的机会，是最为严厉的违约责任承担方式，从合同严守的角度应当给予严格限制。而拒绝受领属于履行抗辩权，不产生终结合同关系的效力，其行使效果是仅出卖人的履行迟延。无论从权利属性还是行使效果来看，拒绝受领均不同于合同解除权，不应受到相当于合同解除行使条件的严格限制。全装修商品房应需达到可适宜居住的标准，但现有法律、司法解释对于买房人拒绝受领合理事由的规定并未对此予以考虑。即便是毛坯住房，以“房屋主体结构质量不合格”或“房屋质量问题严重影响正常居住使用”限制买房人拒收房屋的权利，也不符合房屋使用目的要求。实际上，在商品房买卖合同关系中，买房人作为先履行付款义务的一方在对开发商的责任制约上处于明显弱势，通过拒绝收房开发商拖延修复或因修复影响买房人使用房屋，买房人可以直接向开发商主张迟延履行违约金，从而免除了买房人对因开发商拖延整改或房屋整改导致的积极损失的举证责任，更有利于保护作为非违约方的买房人的权益。并且，通常商品房买卖合同中约定的迟延履行违约金的标准并不会明显高于买房人无法使用房屋的损失，即使偏高开发商亦可请求减少，允许买房人主张迟延履行违约金不会明显加重开发商的责任负担。
3.全装修商品房存在重大装修质量缺陷，买受人可拒绝收房
就本案而言，西安公司与北京公司签订的《商品房预售合同》是成为结合房屋买卖合同与装饰装修合同的复合合同关系，且两个合同关系具有主体一致性和标的牵连性，方兴置业公司既是房屋出卖人也是装饰装修的承揽人，同时承担交付合格商品房与装饰装修工作成果的合同义务。《商品房预售合同》的复合合同关系属性决定该合同项下的标的物交付条件不单指商品房所应当具备的交付条件，还应包括装饰装修工作成果应当具备的交付条件。该房屋在合同约定的交付日期虽具备商品房的交付条件，但不符合合同约定的装饰装修质量要求，且问题较为严重，北京公司应当整改，西安公司以此为由拒绝收房系正当行使履行抗辩权的行为，北京公司应当承担迟延履行的违约责任。
编写人：北京市第三中级人民法院 李丹