第7章 建筑物区分所有权
规则6：建筑物区分所有权使用自己专有部分的建筑物时，不得违反全体区分所有权人的共同利益，不得妨碍整幢建筑物的正常使用
——顾然地与上海巨星物业有限公司排除妨碍、赔偿损失纠纷案[1]，张一与郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案[2]
【裁判规则】
建筑物区分所有权人既对其在建筑物中的专有部分享有占有、使用、收益和处分的全部所有权权能，又对整幢建筑物的共用部分享有共有权。但区分所有权人只能在建筑物设计允许的限度内合理使用自己专有部分的建筑物，不得违反全体区分所有权人的共同利益，不得妨碍整幢建筑物的正常使用。
【规则理解】
一、建筑物区分所有权的内涵
随着人口的急剧增多，以及人口向城市不断集中，人们对城市住房的需求日益增长与城市土地资源的有限性之间的矛盾日益突出，建筑物的区分所有成为缓解这一矛盾必然选择。为调整由此而生的各所有权人之间的法律关系，建筑物区分所有权制度应运而生。关于何为建筑物区分所有权，理论界有狭义、广义、最广义三种不同观点。
(一)建筑物区分所有权狭义说
狭义说认为，建筑物区分所有权是指所有权人对建筑物专有部分享有的所有权，又称为“专有权说”。该学说为日本以及我国台湾地区一些学者所采纳。如日本学者玉田弘毅认为：“区分所有权者，谓在建筑物专有部分上成立的所有权”，[3]我国台湾地区学者史尚宽认为“数人区分一建筑物而各有其一部分者，谓之区分所有权”。[4]
(二)建筑物区分所有权广义说
广义说认为，建筑物区分所有权是由专有部分所有权和共有部分共有权所组成的复合权利。该学说克服了狭义说的片面性，肯定了所有权人对不属于其专有部分的建筑物的共用部分或附属设施所享有的权利，为我国一些学者是所肯定，并为台湾地区立法，以及我国一些行政规章所认可。如我国台湾地区学者郑玉波认为，区分所有，不论其区分为纵为横，其所有权的行使仅能及于区分所有之部分，而不能达于全部，此点与独有同，而与共有异，但区分所有不无共用部分，如楼梯等，在法律上推定为共有，从而为各区所有人权利义务所及，此点与独有异而与共有同。[5]我国建设部2001年修订的《城市异产毗连房屋管理规定》第2条[6]也规定：“本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋”。
(三)建筑物区分所有权最广义说
最广义说认为，建筑物区分所有权由专有部分的所有权、共有部分的共有权，以及基于共同关系而产生的成员权共同组成。该学说克服了狭义说不能解释为何所有权人权利及于建筑物的共有部分及附属设施的缺陷，肯定所有权人对共有部分共有权的基础上，进一步肯定了所有权在由于拥有专有部分所有权、共有部分所有权，而理应享有该建筑区域内自治管理组织的成员的权利，从而“通过协商一致的方式制定出区分所有权建筑物的管理规约、表达方式及争议解决方法等，有利于调节区分所有者个人和团体之间的利害关系，作用巨大，意义深远”。[7]我国《物权法》第70条规定：“业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”从该条内容可见，我国立法采纳了最广义说。
二、建筑物区分所有权的特点
建筑区分所有权作为新型的物权，既不同于传统的房屋所有权，也不同于共有权，有其自身的特点。
(一)建筑物区分所有权具有复合性
如前所述，建筑物区分所有权是由对专有部分的所有权、对共有部分的共有权，以及成员权所组成。《物权法》第71条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利;第72条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;第75条第1款、第76条第1款规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主有权共同决定制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，以及其他有关共和共同管理权利的其他重大事项。可见，建筑物区分所有权是一种复合性权利，不同于传统的所有权，只及于自己所有的部分，也不同于一般的共有权，事实上共有权除了权利主体为二人或二人以外，与一般所有权在性质上无异，且不同于普通的成员权，就普通的成员权而言，如村民自治组织村民的成员权，并不是基于建筑物的所有而形成的权利。
(二)建筑物区分所有权具有整体性
对专有部分的所有权、对共有部分的共有权，以及成员权，三位一体，不可分割，建筑物区分所有权人不能只享有专有部分的所有权，却不承担相应义务;也不能以放弃共有部分的所有权为由，却不承担对共有部分应尽之义务;更不得以不参加业主大会或决定相关事项这由，而拒不执行业主大会或业主委员会的决议。如《物权法》第72条第1款规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务;第78条第1款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
(三)建筑物区分所有权中专有部分所有权具有主导性，而共有部分共有权与成员权具有附随性
专有部分所有权、共有部分共有权、成员权虽然三位一体，不可分割，但三者并不是居于同等地位，而是专有部分所有权具有主导性，共有权与成员权具有附随性。《物权法》第72条第2款规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。事实上，业主取得专有部分的所有权，即自动取得共有部分的共有权，以及相应成员权，业主丧失专有部分专有权，也自动丧失共有权与成员权。此外，业主对共有部分行使权利和收益的范围，成员权行使的份额，均受到专有部分所有权的限制。对此，《物权法》也有明确规定。如第76条第2款规定，业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;第80条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
三、建筑物区分所有权中专有部分的认定
在建筑物区分所有中，专有部分的所有权是指，建筑物区分所有权对其专有部分占有、使用、收益和处分的权利。与一般所有权不同的是，专有部分的界定问题较一般所有权更为复杂。
《物权法》并未明确规定如何认定专有部分，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此予以了弥补。该司法解释第2条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分; (二)具有利用上的独立性，可以排他使用; (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”根据上述规定，对于专有部分的认定应从以下三个方面把握：
第一，具备构造的独立性，能够明确区分。构造上的独立性，是指成为建筑物区分所有中的专有部分在构造上可以与其他部分相互独立，相互区分。何谓可以与其他部分相互独立，相互区分，一般而言，可从以下方面判断：是否与其他人的专有部分相互隔离，且该种隔离应当是固定的。实践中，各区分所有人的专有部分通常为墙壁所隔开，四至明确。如果房屋四至不明确，未与其他部分隔离，则不具备构造的独立性，不能成为专有权的客体。
第二，具体利用上的独立性，可以排他使用。即，无须借助他人的配合，权利人即可对该部分独立排他使用，从而满足生活、或经营的目的，他人未经允许不能进入该区域，也不能影响权利人使用。一般而言，具体利用上的独立性，除要求该区域的设计上可以满足生活或经营的基本条件外，还要求具备独立的出入通道。如果该部分能够与其他部分相互独立相互隔离，但没有独立的出入通道，该部分也不具备构造上的独立性，如某套房屋中的一间，虽然可与其他房间相互隔离，但因不具备出入外界的独立通道，因此，不能成为专有权的客体。
第三，能够登记成为特定业主所有权的客体，即要求专有部分具备法律上的独立性。该要求以专有部分构造上的独立性、利用上的独立性为前提条件，以满足物权法的公示公信原则，以及一物一权原则为目的。专有权的客体必须能够登记成为特定业主所有，才能在法律上与他们所有权的客体相区分，并予以公示，从而确定其产权范围。
四、建筑物区分所有权中专有部分所有权的行使
《物权法》第71条规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”
(一)对专有部分的权利
从权能上说，建筑物区分所有权人对专有部分的所有权与一般的所有权并无二致，均是包括占有、使用、收益、处分四项权能。1.占有权。建筑物区分所有权人有权占有专有部分，包括直接占有与间接占有。2.使用权。建筑物区分所有权人有权使用专有部分，包括以使用为目的的装修、装饰，改造等。权利人可以自由使用房屋，也可以通过出借或者出租的方式交由他人使用房屋。3.收益权。权利人可以将该房屋出租，获取租金，也可以将其专有部分用于其他获取收益的行为。4.处分权。权利人可以依自己的意志处分其专有部分，可以将其房屋出卖、赠予他人，或者在其专有部分设定抵押权。
一般而言，权利人要以依自己的意志行使上述权利，并在其权利受到侵害时，行使物权请求权，或者侵权法上的请求权，要求侵害人停止侵害、排除妨害、返还原物，或者赔偿损失。但是，鉴于建筑物区分所有权的特殊性，与一般所有权不同，建筑物区分所有权人行使专有部分所有权时，受到更多的限制。
(二)行使专有权应承担的义务
《物权法》第71条规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
·第一，业主行使权利不得危及建筑物的安全。区分所有权人对专有部分的使用应当符合建筑物安全设计标准，以及通常使用目的。关于何为危及建筑物安全的行为，虽然《物权法》没有明确规定，但可以参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条的规定，针对“损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品”等行为，为危害建筑物安全的行为。
第二，损害其他业主合法权益的行为。业主从事危及建筑物安全的行为，必须损害其他业主的合法权益，此处所指损害其他业主合法权益的行为是指危及建筑物的安全之外的其他损害业主合法权益的行为。如《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。此外，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条的规定，下列行为也可认定为损害其他业主合法权益的行为：违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观的行为;违反规定进行房屋装饰装修的行为。此外，破坏房屋节能、防水设施，擅自拆改管道、管线，擅自改变房屋原有用途，都应认定为损害其他业主合法权益的行为。
另外，业主对专有部分行使所有权，还必须照顾相邻权利人的合法权益。如必须合理控制噪声，避免他人受到噪声侵扰，保证他人的生活安宁;必须处理好生活垃圾，防止污染环境，给他人造成不便。
【拓展适用】
一、专有部分范围的界定
如前所述，专有部分应当具备构造上的独立性、利用上的独立性，并且能够登记成为特定所有权的客体，以上特点是认定是否可为专有部分的依据。实践中，仍有争议的问题是，专有部分的范围到底及于何处?理论上有四点观点：
第一，壁心说。该说认为，专有部分的范围及于共用墙壁的中心线。如日本学者山田幸二与何村贡认为，专有部分的范围达到墙壁、天花板、地板等分界部分厚度的中心线。[8]第二，墙面说。该说认为，专有部分的范围及于共用墙壁(包括地板、天花板等)的表面。第三，空间说。该说认为，专有部分是指由墙壁所组成的空间。第四，壁心和墙面结合说。该说认为，在确定专有部分的范围时，应区分内部关系与外部关系而定，在处理建筑物区分所有人的内部关系时，应以墙面说为依据，在处理建筑物区分所有人与他人的外部关系上，应以壁心说为依据。以上学说中，第四种学说得到我国较多学者的认可。如王利明教授认为，“应当将共用墙壁既作为共有财产，又作为专有财产来对待。在确定区分所有权对墙壁的管理维护、维修等义务上，我国现行规定将其规定为共有财产，各个区分所有权人都负有维修的义务……但仅将墙壁作为共有财产对待是不够的，因为一栋建筑物内，正是因为墙壁才使得建筑物分割为不同的专有部分，墙壁与专有部分是不可分割的，它也应当成为专有权的客体”。[9]上述观点争议的根本在于墙壁是否属于专有部分的范围。
笔者认为，上述观点均有缺陷。壁心说未区分内墙与外墙，承重墙与非承重墙，而事实上，不同位置的墙面是属于专有部分还是共有部分应有所不同;墙面说除了上述缺陷外，还不能解释为何专有权人可以对自己购买房屋的内墙面进行装饰、装修，以及适当改造;空间说则违背了物权的客体特定物的原则，况且现行登记机关对房屋进行登记，也是就该房屋所在位置、面积进行登记，而非就一定的空间进行登记;壁心和墙面结合说，则并未从根本上明确墙面究竟是专有部分的范围，还是共有部分的范围。笔者认为，要根据墙面的位置与在结构上的不同特点来确定墙面是否属于专有部分。首先，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第1款第1项的规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分属于共有部分。根据上述规定，建筑物的基础、外墙、承重墙、屋顶墙壁等不应属于业主专有部分的范围，此时，业主专有部分的范围仅及于墙壁表面，而对于业主专有部分内部的墙壁，如不属于承重墙，则整个墙壁均应属于业主专有部分的范围，而对于与他们共用的墙壁，则专有部分的范围应及于壁心。当然，认为这些墙壁属于专有部分范围，并不意味着业主可以自由支配，不受任何限制，业主对专有部分墙壁的使用，也必须符合墙壁的正常使用目的，不得危害建筑物的安全，也不得损害其他业主的合法权益。
二、露台属于专有部分范围的把握
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条第2款规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分”。可见，将露台认定为专有部分的组成部分，应当符合下列条件：
(一)符合规划
此处所指“规划”，不仅仅是规划图，包括规划行政主管部门批准的与建设有关的所有文件，如施工图等。[10]符合规划，意味着该“露台”的建设符合相关法律规定，是合法建筑。相反，如果该“露台”未经规划，系建筑单位或者施工单位擅自建设，属于“违法建筑”，则无法取得所有权登记，当然也不能构成专有部分的组成部分。
(二)规划上专属于特定房屋
该露台在物理上应是专属于特定房屋，而不是属于其他房屋，或者公共部分。一般情况下，该露台应与特定房屋在物理上相互连接，通过该房屋即可自由出入露台，且只有通过特定房屋方可到达该露台，从其他途径不可到达该露台。
(三)建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同
要认为露台属于某套房屋的组成部分，还必须有合同约定。一般情况下，如果根据规划，某套房屋设置有露台，开发商在出卖房屋时，都会对露台的归属作出约定。不论该露台是否依据面积计算价款，只要合同对此有明确约定，则露台属于该房屋的组成部分。问题在于在合同未对露台作出明确约定的情况下，露台是否属于专有部分?笔者认为，对于规划上专属于特定房屋的露台，只要房屋买卖合同没有明确约定露台不属于买卖标的的组成部分，该露台都应属于该特定房屋的组成部分。理由如下：由于规划上专属于特定房屋的露台，不具备构造上的独立性和使用上的独立性，不能单独作为专有权的客体，如果合同未对此进行约定，则将出现房屋属于业主，而露台无法属于任何人的状态。既然露台与特定房屋不可分割，建设单位在出售该套房屋时，理应理解为建设单位一并出卖专属于该套房屋的露台。此外，如果认定专属于某套房屋的露台属于共有，由于不通过特定房屋无法到达该露台，则该露台根本无法使用，不利于发挥露台的价值。
三、住宅商用的把握
随着经济的发展，各类经营活动日益频繁，同时，城市居民对生活便利的要求也越来越高，在建筑小区内，将住宅用作经营性用途的情况也日益增多。由此产生的纠纷也需要相关法律规定予以明确。
(一)住宅商用的利弊
一方面建筑物区分所有权人对专有部分的所有权，本质上仍属于所有权，权利人享有占有、使用、收益和处分权，业主有权将住宅用于居住，也可用于经营性活动[11]，住宅商用还可充分发挥住宅的使用价值，促进物尽其用，并可能丰富小区居民的生活，给小区居民带来便利。另一方面因为我国对土地用途实行分类管理制度，对房屋用途也须严格规划，住宅商用违反土地及房屋规划，可能导致国家相应的土地出让收入变相减少。此外，住宅商用还可能带来环境污染、安全隐患等问题，并可能影响他人的生活安宁，影响他人的居住利益。究竟是否应当允许住宅商用成为立法过程中争议的问题之一。鉴于我国企业登记制度中只要求有明确的工作场所，而不区分该工作场所是商用，还是住宅(特殊行业企业除外)，且住宅商用目前确实对促进企业发展以及扩大就业，方便居民生活方面发挥积极的作用，笔者认为应当有限制地允许住宅商用。《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”可见，我国法律允许在一定条件下将住宅改变为经营用房。
(二)住宅商用的条件
我国物权法虽然肯定了在一定条件下可将住宅用于经营，但该条规定较为原则，究竟应遵守哪些法律、法规的规定，何为“有利害关系的业主”，应采取何种方式经有利害关系的业主同意，《物权法》并未明确规定。对此，应结合其他法律法规的相关规定予以认定。
1.符合法律、法规以及管理规约的规定。首先是必须遵守法律、法规的强行性规定。如《互联网上网服务营业场所管理条例》第9条规定：“中学、小学校园周围200米范围内和居民住宅楼(院)内不得设立互联网上网服务营业场所”等。这些规定或者是出于对某类消费群体(如中小学生)的特殊保护，或者是出于公共安全考虑，对某类经营的工作场所给予了特别规定，必须得到遵守。其次，如果某些小区管理公约，明确约定小区不得从事任何经营活动，或者明确约定不得从事某类经营活动，由于小区管理公约对全体业主具有约束力，小区的居民也必须遵守。
2.经有利害关系的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”上述司法解释对“有利害关系的业主”进行了明确。具体区分了两个层次：
(1)本栋建筑物内的其他业主，直接视为有利害关系的业主。一般而言，同栋居民需要共用楼下空间、楼梯(电梯)、公共通道、进楼大门等，与生活息息相关，因此，司法解释直接规定同栋居民属于有利害关系的业主。但是，该规定是否意味着，只要是同栋居民，住宅商用就必须经过他的同意呢?笔者认为并非如此，上述司法解释只是为了节省举证成本，提高诉讼效率，并在无法查明的情况下，侧重于保护同栋居民的居住利益。因此，上述司法解释只是一种事实推定，应当允许住改商的业主有反驳的权利，如果其能证明住宅商用根本不会给同栋居民带来不利影响，则不需要经其同意。
(2)建筑区划内，非本栋业主须举证证明自己是“利害关系人”。非本栋居民的联系较同栋居民稍微疏远，因此，法律规定，非本栋居民提出自己是利害关系人的，应当证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
关于同意的范围，鉴于上述司法解释第10条第2款明确规定“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”，应当认定将住宅商用必须经过所有有利害关系的业主同意，而不能适用有利害关系的业主“多数决”。此外，关于同意的方式，法律并没有明确的规定，但是笔者认为，同意至少应当以明示的方式作出，沉默与容忍不能视为同意。至于采取书面的方式，或者是会议表决的方式，以及其他方式，是以将住宅商用的业主亲自征得同意的方式，还是以物业管理企业或业主委员会代为征得同意的方式，则都应予以肯定。
(三)住宅商用的法律后果
1.未经有利害关系业主同意住宅商用的法律后果。司法解释明确规定，即《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第1款规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”人民法院在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第77条关于业主改变住宅用途的规定处理。
2.经过有利害关系业主同意住宅商用的法律后果。在有利害关系人同意住宅商用的情形下，还应当允许有利害关系的业主与拟将住宅商用的业主协商确定适当的补偿方式。如果因住宅商用导致电梯维护费用增加，其他业主可要求其支付相应增加费用。
综上所述，虽然建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但其行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，在住宅商用的情况下，业主必须征得有利害关系的业主的同意，并承担相应的法律后果。
【典型案例】
1.顾然地与上海巨星物业有限公司排除妨碍、赔偿损失纠纷案
原告：顾然地(RANDOLPH HOBSON GUTHRIE III)。
被告：上海巨星物业有限公司(以下简称巨星物业)。
法定代表人：裘云洛，该公司总经理。
〔基本案情〕
原告顾然地认为被告巨星物业妨碍其行使所有权，向上海市静安区人民法院提起排除妨碍、赔偿损失的诉讼。
原告诉称：三和花园4号楼29E室是原告购买的房屋，原告有权在自己的房屋安放自己的浴缸。被告的职责仅是对物业进行管理，却以原告安装、使用这个浴缸会影响楼房安全为由，阻止原告安放浴缸，后在原告承诺目前并不使用的情况下，被告仍不同意安放，以至该浴缸被长期搁置在户外，损坏严重。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成精神和财产损失。请求判令被告排除妨碍，给原告赔偿精神损失5000元、人工费损失7600元，并负担本案的诉讼费。
原告顾然地为支持自己的诉讼主张，提交以下证据：
1.上海市商品房出售合同，以此证明顾然地是上海市延平路123弄三和花园4号楼29E室的业主;
2.证人秦勇的书面证词，以此证明2001年12月13日顾然地吊装浴缸时遭到被告的阻止;
3.证人顾金宽的书面证词，以此证明在吊装浴缸被阻止后，顾然地向安装公司支付了费用;
4.系争浴缸的说明书及翻译件，以此证明浴缸的形状、大小、重量以及使用该浴缸不会对楼体造成危害。
被告辩称：被告受业主委员会的委托，管理三和花园4号楼整个物业。原告的浴缸面积、体积过大，使用时的重量是该楼楼板无法承受的，会危及楼房结构的安全，被告因此才阻止原告吊装。原告为让这个浴缸进入室内，不惜两次提起诉讼，其目的绝不仅仅是保护浴缸。原告关于不使用该浴缸的承诺，缺乏诚信，难以令人信服。浴缸通常的用途，只能是洗澡。如果同意原告将浴缸放置在室内，其一旦使用，就会成为安全隐患，从而影响其他业主对物业的正常使用。作为物业管理者，被告制止原告安装该浴缸，是依法履行管理职责的行为，没有侵犯原告的合法权利，故不同意原告的诉讼请求。
被告巨星物业为支持自己的主张，提交以下证据：
1.上海市静安区三和花园业主公约，以此证明顾然地违反了该公约，被告只是按业主公约履行管理职责;
2～3.系争浴缸的照片8幅以及三和花园4号楼29E室的浴室平面图，以此证明系争浴缸无法安装在三和花园4号楼29E的浴室内;
4.顾然地与上海和馨物业管理有限公司(以下简称和馨物业)签订的公共契约，以此证明顾然地承诺按照法律、法规及契约的规定履行业主义务，而顾然地安装浴缸的行为违反了这个约定;
5.和馨物业发给顾然地的整改通知书4份，以此证明三和花园原物业管理公司因顾然地违规装修房屋及安装浴缸，曾数次书面限令其停止违章行为;
6.巨星物业与三和花园业主委员会于2001年5月28日签订的承诺书一份，以此证明巨星物业是三和花园物业的合法管理者，有权制止业主的违规行为;
7.巨星物业发给顾然地的限期整改通知书4份，以此证明巨星物业也曾数次书面限令顾然地停止违章行为;
8.三和花园部分业主联名写给巨星物业的信件，以此证明部分业主认为顾然地的行为危害房屋的安全，侵犯了其他业主的利益，要求巨星物业予以阻止;
9～10.三和花园居委会和曹家渡房管办事处出具的情况说明各一份，以此证明巨星物业阻止顾然地吊装浴缸，以及居委会人员、民警和房管办人员对顾然地的行为进行制止的情况;
11.顾然地的律师发给巨星物业的信函以及巨星物业的回复件，以此证明巨星物业从物业安全的角度考虑不同意顾然地吊装浴缸。
上海市静安区人民法院主持了庭审质证、认证。被告巨星物业对原告顾然地提交的证据1、2无异议，认为证据3的证人所述不实，证据4存在表面真实性，但该证据无法证明使用浴缸不会危害楼体。顾然地对巨星物业提交的证据2、3、4、5、7、11无异议;认为不清楚证据1的业主公约是如何签订的，该公约既无日期也无登记，对本人没有约束力;证据6的承诺书不是物业管理合同，不能证明巨星物业有管理小区的资格，只有经登记备案的物业管理合同才能证明业主委员会与物业公司之间的关系;不清楚证据8、9、10形成的过程以及要证明的内容，不发表质证意见。法庭经质证，对双方当事人无争议的证据予以确认;认为巨星物业对顾然地的证据3提出的质证意见，顾然地没有作出合理解释，且不能提交其他证据印证自己的实际损失，故该证据的证明力不予认证;顾然地的证据4，其真实性应予确认，并应当结合其他证据认定使用浴缸是否危害楼体;巨星物业的证据1、6，经核查属实，应予认证;顾然地质证时，虽然认为业主委员会未按规定程序操作，业主公约未经备案对其不具有约束力，但没有提交能支持自己这个主张的证据，故对这个主张不予采纳。巨星物业的证据8、9、10，不能直接证明该物业制止顾然地吊装浴缸的权利来源，与本案没有直接关系，故不予认证。
基于上述证据，上海市静安区人民法院认定本案事实如下：
1997年1月，海南古斯利微电子技术有限公司(以下简称古斯利公司)购买了三和花园4号楼29E室复式房屋一套。同年10月，原告顾然地以古斯利公司员工的身份办理了入住手续，并与三和花园的原物业管理人和馨物业签订了《公共契约》。1998年10月，顾然地购买了一只长宽高为4.267米×2.286米×1.219米、上口面积9.754平方米、占地面积8.826平方米，自重362.8公斤，可容水4160.5公斤的浴缸，欲安装在29E室的跃层。和馨物业阻止顾然地安装该浴缸，并针对其在装修中的违规行为数次向其送达了整改通知。2000年4月，三和花园业主委员会聘用被告巨星物业为三和花园的管理人。顾然地又就浴缸安装问题多次与巨星物业交涉，巨星物业均以安装该浴缸需通过安全测定为由不予准许。同年9月，顾然地再次吊装大浴缸，被巨星物业制止。10月，古斯利公司向法院提起诉讼，请求排除巨星物业对顾然地安装浴缸的妨碍，并判令巨星物业赔偿损失。2001年4月，因古斯利公司撤诉，此案了结。嗣后，巨星物业四次致函顾然地，告知其停止装修中的违规行为，在安装浴缸的安全问题没有确认以前不得吊装浴缸，并要求其将放置在小区道路旁的浴缸搬离。同年12月10日，顾然地出资购买了三和花园4号楼29E室，遂以该房屋业主的身份提起本案诉讼。
另查明，三和花园4号楼29E室内有三个浴室，使用面积分别为3.5平方米、10.39平方米、4.6平方米。2001年5月26日，在被告巨星物业对三和花园进行管理一年后，三和花园业主委员会与巨星物业签订了约定承诺书，约定至2001年7月31日，三和花园仍由巨星物业进行管理。
审理中，经被告巨星物业申请，法院通知三和花园4号楼的设计单位中国建筑东南设计研究院的高级工程师陈必勇和国家一级注册结构工程师翟金亮到庭，就三和花园4号楼29E室的楼板能否承受系争浴缸使用时的重量这一专业性问题进行说明和接受询问。两位工程师明确表示，三和花园4号楼是按照国家规定的居住用房建筑结构荷载规范进行设计的，设计时没有考虑到安放像系争浴缸这样巨大的浴缸;该室内楼板承重为每平方米200公斤，一般情况下还有1.4的安全系数，即每平方米最大不能超过280公斤，系争浴缸放水后的重量已大于这个承重极限;在三和花园4号楼长期使用这个浴缸，势必影响楼板的强度，间接影响墙面，会给楼宇安全带来危险。对于两位工程师的说明，巨星物业认同，原告顾然地则不接受，认为该楼楼板厚度是一般楼板的一倍，若一般楼板每平方米能承重280公斤，该楼楼板就应该能承受每平方米560公斤左右的重量。两位工程师解释，楼板厚度是根据建筑结构的需要设定的，厚度与承重没有必然联系;如要提高楼板的承重能力，必须进行特殊处理; 4号楼楼板在没有进行特殊处理前，其最大荷载只能是每平方米280公斤。
对两位工程师就案件涉及的专门性问题所作的以上说明，法庭予以认可。
〔一审裁判理由与结果〕
上海市静安区人民法院认为：任何一幢独立建筑物，均由基础、框架、承重等部分构成。尽管用隔板可以将一幢独立建筑物分割成不同的使用空间，以供不同的人分别独立使用，但构成该幢独立建筑物的基础、框架、承重墙体、隔板、顶盖、走道、阶梯、门窗、管线以及必要的活动场所等部位，却无法分割使用。整幢独立建筑物如果被分割为若干人所有，则每个人享有的是建筑物区分所有权，它不同于一物一权形态下的建筑物所有权。建筑物区分所有权虽然与建筑物所有权一样具备物权的一切特征，但由于建筑物的特性，决定了它是一种复合性权利，权利人既对其在建筑物中的专有部分享有占有、使用、收益和处分的全部所有权权能，又对整幢建筑物的共用部分享有共有权。同时也由于建筑物的特性，决定了权利人在行使其权利时要受到一定限制。这种限制是指，区分所有权人只能在建筑物设计允许的限度内合理使用自己专有部分的建筑物，区分所有权人使用自己专有部分的建筑物时，不得违反全体区分所有权人的共同利益，不得妨碍整幢建筑物的正常使用。
《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”原告顾然地是三和花园4号楼29E室的业主，对该室享有建筑物区分所有权。29E室内的墙板、楼板与该楼其他墙板、楼板一样，是使该楼能成为独立建筑物的不可分割部分，应属全体区分所有权人共有的财产。顾然地如果按照设计的用途和设计的荷载量使用29E室内的墙板、楼板，他人无权干涉，但如果超出设计允许的限度使用墙板、楼板，就应该征得其他区分所有权人的同意。29E室内虽然设计了三间浴室，但最大一间的使用面积也只有10.39平方米。顾然地的浴缸，上口面积达9.754平方米，根据日常生活经验，这个浴缸无法安装在顾然地的浴室内。若安装在室内其他部位，则势必改变房屋的设计布局和用途。况且该浴缸注满水后的重量，超出了每平方米最大280公斤的楼板设计荷载量。长期使用这个浴缸，不仅顾然地的安全不能保证，且势必危及相邻其他区分所有权人的安全。在此情况下，顾然地必须征得其他区分所有权人的同意，才能放置这个浴缸，否则既是对共有财产的侵犯，也是对相邻关系的损害。
《上海市居住物业管理条例》规定，业主应当按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则使用物业，正确处理相邻关系，不得随意改变住宅的使用性质，禁止损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌的使用行为;物业管理企业指导和监督装修、使用住宅的活动，发现不当行为应劝阻制止并督促改正，对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。被告巨星物业作为物业管理企业，接受业主委员会的委托，对三和花园进行物业管理。巨星物业对原告顾然地吊装浴缸的行为加以制止，是其管理职责所在，并无不妥。对这个从面积看无法在浴室安装、从重量看不能在29E室其他部位安装的浴缸，顾然地坚持要求放入29E室。浴缸的特定功能是洗澡，将这个浴缸放在室内，其虽然承诺不使用，但这种承诺有悖常理。巨星物业从保障物业安全的角度出发，对这一承诺表示怀疑，有一定的合理性。巨星物业的行为不具有违法性，且无侵权事实。顾然地要求巨星物业赔偿精神损失和人工费损失，该诉讼请求不予支持。据此，上海市静安区人民法院于2002年3月20日判决：
一、原告顾然地(RANDOLPH HOBSON GUTHRIE III)要求被告上海巨星物业有限公司排除妨碍，不得阻挠其将自己所有的浴缸搬入上海市延平路123弄三和花园4号楼29E房屋内的诉讼请求不予支持;
二、原告顾然地(RANDOLPH HOBSON GUTHRIE III)要求被告上海巨星物业有限公司赔偿精神损失费人民币5000元的诉讼请求不予支持;
三、原告顾然地(RANDOLPH HOBSON GUTHRIE III)要求被告上海巨星物业有限公司赔偿人工费损失人民币7600元的诉讼请求不予支持。
案件受理费人民币514元，由原告顾然地(RANDOLPH HOBSON GUTHRIE III)负担。
〔当事人上诉及答辩意见〕
第一审宣判后，顾然地不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉。理由是：29E室跃层的楼板，采用现浇钢筋混凝土大板结构，使用暗梁，并非通常情况下的梁板结构。暗梁与普通梁相比，刚度小、变形大，对板的支撑及约束小。一审时三和花园设计单位所作的说明，没有考虑29E室跃层的这些特点，结论是错误的。应当对29E室跃层楼板能否承载注满水的浴缸这个问题进行鉴定。上诉人目前只是准备将浴缸安放在29E室跃层，不去使用，根据浴缸的自重，这样做不会损坏跃层楼板;在对跃层楼板采取相关加固措施后，即使将浴缸加满水，跃层楼板也能完全满足承载要求，不会对整个大楼的安全造成隐患。再说，29E室是上诉人的权利范围。如果上诉人的行为存在危害，损害的只能是上诉人自己的利益，不会影响他人利益和公共利益。另外，被上诉人不是三和花园的正规、合法管理者，因此其制止上诉人安放浴缸的行为是不正当的，应当赔偿上诉人因无法及时安装浴缸而遭受的人工费、运费等损失。一审判决驳回上诉人的诉讼请求，是错误的，应当改判。
被上诉人巨星物业答辩称：虽然29E室归上诉人所有，但上诉人应当遵守法律规定，在建筑物设计允许的限度内使用该室。上诉人安装和使用大浴缸，肯定会给楼板及整幢房屋的安全带来危险，从而影响其他业主的正常生活，这是被上诉人阻止上诉人的理由。上诉人在29E室安装和使用大浴缸，必然改变房屋的结构和用途;该浴缸的进水和出水，也会使整幢大楼的供排水系统发生问题。退一步讲，不允许业主改变房屋的结构和用途，是上海市从公共安全和物业安全出发，在总结以往教训的基础上作出的物业管理规定。作出这个规定，并不意味着对房屋结构和用途的每一次改变，都会危害公共安全和物业安全。但是没有这个规定，允许每一位业主随意改变房屋的结构和用途，则势必会危害公共安全和物业安全。因此即便上诉人为安装浴缸而改变房屋结构和用途的行为没有造成危险，其也无权违反上海市的物业管理规定。一审判决正确，应当维持。
〔二审查明的事实〕
上海市第二中级人民法院经审理，确认一审认定的事实属实。二审期间，应上诉人顾然地的申请，法院委托上海市建筑科学研究院对三和花园4号楼29E室复式房屋内的跃层楼板能否承载装满水的系争浴缸进行鉴定。该院用SATWE软件分析程序对该室楼板进行结构验算后，得出的评估结论是：一般住宅建筑若不做专门设计，不适宜安装巨型浴缸。结构验算表明，跃层楼板的安全性不能满足安装巨型浴缸的要求。因此，三和花园4号楼29E室不应在跃层安装巨型浴缸。
对于这个评估结论，上诉人顾然地认为：SATWE软件分析程序是用来计算通常状况下的梁墙构件内力及配筋量的，而29E室跃层楼板采用的是现浇钢筋混凝土大板结构。对这个楼板的内力及配筋量，应当采用国际通用的板元模型编制的SAP软件分析程序计算。另外，评估报告没有考虑上诉人将采取的加固措施，故得出的结论不可信，要求重新鉴定。顾然地聘请的一位退休教授也认为，评估报告存在着将29E室跃层楼板计算条件简化、没有明确不安全性是指该室跃层楼板还是整幢大楼、没有使用国际通用的SAP软件分析程序进行计算的问题。被上诉人巨星物业认为，评估结论与三和花园设计单位在一审中所作的说明相符，是正确的。
针对上诉人顾然地的意见，鉴定人上海市建筑科学研究院又使用SAP90软件分析程序对29E室跃层楼板的安全性进行验算后，出具的补充报告结论是：1.用SAP90软件分析程序验算的结果表明，29E室跃层楼板安装巨型浴缸后的安全性不足;2.将29E室跃层楼板采用的厚平板加暗梁结构形式简化为梁板结构，并采用SATWE软件分析程序验算，是可行的，验算结果基本反映楼板的真实受力状态，且与用SAP90软件分析程序验算的结果基本一致; 3.一般住宅建筑若不做专门设计，不适宜安装巨型浴缸。29E室的房型设计未考虑到使用时会安装巨型浴缸，安装巨型浴缸对大楼的局部结构安全性及正常使用均会产生较大影响。
上诉人顾然地认为这个补充报告仍没有考虑其提出的相关加固措施，因此结论是不全面的，不具有现实可行性。
〔二审裁判理由与结果〕
上海市第二中级人民法院认为，本案的争议焦点有三个：1.系争浴缸能否放置在三和花园29E室的跃层? 2.被上诉人巨星物业是否有权制止上诉人顾然地安放系争浴缸的行为? 3.顾然地在此案中是否遭受损失?损失应由谁承担?
关于第一个争议焦点。1.三和花园的设计单位证明，在三和花园4号楼29E室安装系争浴缸，会对大楼的安全和正常使用带来较大影响。2.上海市建筑科学研究院的评估报告和补充报告证实：三和花园4号楼29E室的跃层平板结构不仅承担着该跃层室内荷载，还承担室外露台荷载及顶层局部屋面荷载，因此安装系争浴缸对大楼局部结构的安全会造成较大影响。该鉴定人的鉴定资质和鉴定程序合法，鉴定结论应予采信。3.最高人民法院法释〔2001〕33号《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：(一)鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的; (二)鉴定程序严重违法的; (三)鉴定结论明显依据不足的; (四)经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。”“对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”上诉人顾然地没有足够证据否定上海市建筑科学研究院的鉴定结论，因此其要求重新鉴定的申请不予准许。4.顾然地提出，其对29E室跃层采取相关加固措施后就能够安装系争浴缸。这是一个在一审审理时没有提出的诉讼请求，已经超出二审审理范围，本案不予处理。综上，系争浴缸不能放置在三和花园29E室内。
关于第二个争议焦点。被上诉人巨星物业接受业主委员会的委托，对三和花园履行管理职能，是三和花园的物业管理者。这一事实不仅有证据证明，上诉人顾然地也以其直接向巨星物业缴纳物业管理费的行为证明，其对此是明知的。作为物业管理者，巨星物业当然有权依据《上海市居住物业管理条例》的规定，制止顾然地安放系争浴缸。
关于第三个争议焦点。上诉人顾然地未能及时安装系争浴缸后，必然产生相关费用的损失。但这些损失，是由于顾然地准备安装系争浴缸前没有考虑到建筑物安全和物业管理规定造成的。被上诉人巨星物业阻止顾然地安装系争浴缸的行为没有过错，故这部分损失不应由巨星物业承担。
综上所述，一审适用法律正确，判决对顾然地的诉讼请求不予支持并无不当，应予维持。据此，上海市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项[12]的规定，于2003年7月25日判决：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币514元和本案鉴定费人民币1.2万元，由上诉人顾然地(RANDOLPH HOBSON GUTHRIE III)负担。
2.张一与郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案
原告：张一。
被告：郑中伟。
被告：中国联合网络通信有限公司武汉市分公司(以下简称联通武汉分公司)。
〔基本案情〕
原告张一因与被告郑中伟、联通武汉分公司发生建筑物区分所有权纠纷，向湖北省武汉市武昌区人民法院提起诉讼。
原告张一诉称：被告郑中伟系武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室的业主。2011年12月，被告郑中伟与被告联通武汉分公司未经小区内相关业主的同意，擅自将光纤传输机柜、电源柜、蓄电池等设备安置在A室，将A室建成通信机房，该机房24小时运转，无人值班，存在安全隐患，相关业主及白玫瑰花苑物业管理处曾多次对两被告进行劝阻，但两被告均未予理会。现原告诉至法院要求判令两被告拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途，并承担本案诉讼费用。
原告张一提交了如下证据：
1.产权登记信息查询单1份，证明位于武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋所有权人为被告郑中伟，该房屋的设计用途是住房。
2.武房权证洪字第2007010×××号房屋所有权证1份，证明原告张一的住房在被告郑中伟房屋的楼下，是与本案有利害关系的业主。
3.照片五张、关于武汉联通在中北路白玫瑰花苑小区放置光纤传输设备的说明1份、违约窃电停(限)电通知书1份，证明中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室里放置着光纤传输设备，联通公司将其改建为通信机房，被告郑中伟在A室使用380伏非家用电源。
4.证人叶国军、证人马占军的证言。证明证人都是与白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋有利害关系的业主，证人不同意将白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋改为经营性用房，要求拆除相关光纤传输设备。
5.依原告张一申请法院到武汉武昌供电公司武昌供电营业厅取得的违约窃电停(限)电通知书1份。
被告郑中伟辩称：郑中伟是武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室的业主，依据相关法律规定对此房屋享有使用、处分的权利，将房屋出租给联通武汉分公司的行为是合法合理，并没有给其他业主造成危害，也没有任何的安全隐患;白玫瑰花苑物业管理处确实下了整改通知，但我们认为是无效的，白玫瑰花苑小区另有各种公共服务公司的设备安放在业主共有的公共区域内，而联通公司的设备只放置在本人房屋内，并没有占用任何公摊面积;请求依法驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。
被告联通武汉分公司辩称：依据《电信条例》和《物权法》，联通武汉分公司与被告郑中伟签订租赁合同后有权放置电信设备;联通武汉分公司放置电信设备的房间不属于经营性用房，没有对小区居民生活造成任何影响;请求依法驳回原告张一的诉讼请求。
湖北省武汉市武昌区人民法院一审查明：
被告郑中伟于2003年4月28日取得位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室、设计用途住宅的房屋(以下简称A室房屋)的房屋所有权证，张一于2007年取得位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元B室、设计用途住宅的房屋的房屋所有权证。郑中伟与张一系同一单元上下楼层邻居关系。
被告联通武汉分公司于2010年5月13日与武汉市公安局等签订武汉市城市视频监控系统项目建设、运维服务和租赁合同。
刘保姣(被告郑中伟之嫂)于2011年10月8日与被告联通武汉分公司签订白玫瑰花苑通信机房租赁合同，约定联通武汉分公司利用A室房屋建设通信机房，租期自2011年10月8日起至2015年10月7日止，年租金为29800元;刘保姣负责周边群众的协调工作，保证联通武汉分公司正常施工及日常维护;联通武汉分公司保证改造、装修房屋不影响房屋的建筑结构安全，设备在工作中或因老化等不影响周边群众的生活、休息。
被告联通武汉分公司于2011年12月入驻使用A室房屋至今。与此同时，郑中伟之兄郑中良仍居住使用A室房屋。
白玫瑰花苑物业管理处、白玫瑰花苑业主自2012年3月19日起，多次要求A室房屋业主“停止生产经营、恢复原住房性质、消除安全隐患”。
被告联通武汉分公司于2012年4月8日领取武汉市重大项目认定证书，载明项目名称为无线城市综合项目——“中国联通无线城市”，有效期至2014年4月8日。
武汉武昌供电公司于2012年7月17日认为A室房屋业主存在高价低接用电行为，发出违约窃电停(限)电通知。
被告联通武汉分公司在A室房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，用以建设有线光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN(无线宽带局域网)、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。
原告张一于2013年1月16日起诉被告郑中伟、联通武汉分公司至法院，请求判令郑中伟、联通武汉分公司拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋内的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。
〔一审裁判理由与结果〕
湖北省武汉市武昌区人民法院一审认为，本案案由应确定为建筑物区分所有权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十七条的立法目的，实际上主要针对的是利用住宅从事经营生产企业，规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等动辄给其他区分所有权人带来噪声、污水、异味、过多外来人员出入等影响其安宁生活的营业行为，即并非所有将住宅改变的行为都是《中华人民共和国物权法》第七十七条规制的行为。被告郑中伟、武汉联通公司并未改变涉案房屋的住宅性质，即或改变亦是用于公益事业，且原告张一未提供其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的证据。故对原告的诉请，不予支持。
据此，武汉市武昌区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2013年9月26日判决：
驳回原告张一的诉讼请求。
〔当事人上诉及答辩意见〕
张一不服一审判决，向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉称：一、一审判决遗漏重大事实，且认定事实错误。被上诉人联通武汉分公司在一审提交的证据四即2012年5月13日武汉市城市视频监控系统项目建设、运维服务和租赁合同书中，合同金额高达数亿元，一审判决遗漏此重大事实，导致错误认定被上诉人郑中伟、被上诉人联通武汉分公司没有改变讼争房屋的住宅性质，即或改变也是用于公益事业。被上诉人郑中伟在一审提交的证据二即2013年3月25日照片两张，照片的内容只是一些生活用品，一审以此证据认定郑中伟的哥哥郑中良一直居住使用302室房屋，属于认定事实错误。二、一审判决擅自进行司法解释明显违法。一审判决错误地将《中华人民共和国物权法》第七十七条的立法目的解释为主要针对的是利用住宅从事经营生产企业，规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者公司办公用房等动辄给其他区分所有权人带来噪声、污水、异味、过多外来人员出入等影响其安宁生活的营业行为，而《中华人民共和国立法法》规定，法律解释权属于全国人民代表大会常务委员会，一审的解释行为违背了《中华人民共和国立法法》的规定。三、两被上诉人的行为已经严重侵犯有利害关系业主的权利，人民法院应责令其立即拆除以消除隐患。综上，请求：一、依法撤销一审判决，发回重审，或者查清事实后予以改判;二、判令两被上诉人拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。
上诉人张一在二审中提交了一份证据，即民事上诉状一份，证明全体业主反对被上诉人联通武汉分公司的行为。
被上诉人郑中伟答辩称：一、郑中伟将自有产权房屋租赁给被上诉人联通武汉分公司合理合法。《中华人民共和国物权法》赋予所有权人对自身动产或不动产享有占有、使用、收益权。二、一审判决合情合理。一审法院对《中华人民共和国物权法》第七十七条所作的解释正确。现行法律没有规定答辩人将房屋租赁给联通武汉分公司安装光纤设备的行为违法。三、答辩人不仅在一审中提交照片证明房屋可以正常居住，而且一审法院审判人员也实地查看过讼争房屋，房屋内有人居住生活。四、上诉人张一声称联通武汉分公司侵犯其权利，但没有举出证据证明到底侵犯其何种权利。联通武汉分公司曾请专业人员对辐射进行检测，没有检测出辐射，但上诉人不相信该意见。五、小区公共场所内还有其他通信设备，如果要拆除答辩人家中的通信设备，小区公共场所内的其他通信设备也应当拆除。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人郑中伟在二审中提交一份证据，即近1年的水、电、燃气的发票一套，证明讼争房屋内一直有人居住生活。
被上诉人联通武汉分公司答辩称：上诉人张一片面理解了公益事业的概念。联通武汉分公司的情况与电力公司、自来水公司相似，虽然对用户收取费用，但仍然是公益事业。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人联通武汉分公司在二审中提交一份证据，即《武汉市人民政府办公厅关于进一步加强无线城市建设工作的通知》一份，证明武汉市人民政府要求全社会支持基础设施建设，支持无线城市建设，严格落实《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范》和《住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程施工及验收规范》两项国家标准要求。
〔二审查明的事实〕
湖北省武汉市中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。
另查明，被上诉人郑中伟对刘保姣于2011年10月8日与被上诉人联通武汉分公司签订的白玫瑰花苑通信机房租赁合同予以认可。联通武汉分公司于2010年5月13日与武汉市公安局签订的武汉市城市视频监控系统项目建设、运维服务和租赁合同约定，合同基准价即招标采购过程中联通武汉分公司和金鹏电子信息机器有限公司的中标价格为1.86亿元。
〔二审裁判理由与结果〕
湖北省武汉市中级人民法院二审认为，本案二审的争议焦点是：一、被上诉人联通武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为是否属于将住宅改变为经营性用房;二、如果联通武汉分公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房，是否应当经过上诉人张一的同意。
关于第一个争议焦点。被上诉人联通武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为，属于将住宅改变为经营性用房。理由如下：住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同而有本质区别。住宅的用途主要是生活居住，经营性用房的用途主要是经营性活动。本案中，联通武汉分公司租赁讼争房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，以建设有线光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN(无线宽带局域网)、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。从其用途可以看出，其租赁讼争房屋并不是为了生活居住，而是为了从事经营性活动，因此联通武汉分公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房。
关于第二个争议焦点。被上诉人联通武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为，应当经过上诉人张一的同意。理由如下：首先，联通武汉分公司将住宅改变为经营性用房的行为应当经过有利害关系的业主同意。依照《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：1.遵守法律、法规以及管理规约; 2.应当经有利害关系的业主同意。即使没有违反法律、法规以及管理规约，只要没有经过有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的行为的合法性仍不具备。《中华人民共和国物权法》第七十七条的条款语义清楚、内涵明确，一审对该条款中的“业主将住宅改变为经营性用房”作限缩性解释不当，予以纠正。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”和第十六条第一款“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理”的规定，联通武汉分公司作为讼争房屋的承租人将住宅改变为经营性用房，应承担与业主相同的法定义务，故也应当经过有利害关系的业主同意。
其次，上诉人张一应认定为有利害关系的业主。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”的规定，上诉人张一作为本栋建筑物内的业主，无需举证证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响，即可认定为有利害关系的业主。
综上，被上诉人联通武汉分公司租赁被上诉人郑中伟的房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为属于将住宅改变为经营性用房，该行为未经有利害关系的业主上诉人张一的同意，依照前述《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款和第十六条第一款的规定，联通武汉分公司应承担相应责任。被上诉人郑中伟明知其嫂子刘保姣将讼争房屋出租给被上诉人联通武汉分公司用于建设通信机房，仍对该房屋租赁合同予以认可，其应与联通武汉分公司共同承担责任。故对于张一关于郑中伟、联通武汉分公司拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋的光纤传输设备、恢复房屋住宅用途的上诉请求，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，据此，武汉市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，于2014年1月20日判决：
一、撤销武汉市武昌区人民法院(2013)鄂武昌民初字第00444号民事判决;
二、郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司于本判决生效后六十日内拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑X栋X单元A室房屋的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。
本判决为终审判决。
注释：
[1]《中华人民共和国最高人民法院公报》2003年第6期。
[2]《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第11期。
[3]［日］玉田弘毅：“公寓的法律纷争”，有斐阁昭和59年版，第3页，转引自陈华彬：“论建筑物区人所有权的概念”，载《法治研究》2010年第7期。
[4]史尚宽：《物权法论》，荣泰印书馆股份有限公司1979年版，第109页。
[5]郑玉波：《民法物权》，三民书局1980年版，第76页。
[6]2001年8月15日中华人民共和国建设部令第94号《建设部关于修改〈城市异产毗连房屋管理规定〉的决定》已于2001年7月28日建设部第45项常务会议审议通过。
[7]陈华彬：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第98～99页。
[8]段启武：“建筑物区分所有权之研究”，载梁慧星主编：《民商法论丛》(第1卷)，法律出版社1994年版，第311～312页。
[9]王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年版，第365～366页。
[10]杜万华、辛正郁、杨永清：“最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用”，载《法律适用》2009年第7期。
[11]王利明：《物权法研究》(上册)，中国人民大学出版社2007年版，第576页。
[12]对应2012年《民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项。