第5章 不动产登记
规则3：不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定
——四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案[1]
【裁判规则】
根据《物权法》的规定，不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定，不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。行政机关注销国有土地使用证但并未注销土地登记的，国有土地的使用权人仍然是土地登记档案中记载的权利人。国有土地使用权转让法律关系中的转让人以国有土地使用证被注销、其不再享有土地使用权为由主张解除合同的，人民法院不应支持。
【规则理解】
一、不动产登记簿的性质
(一)不动产登记簿的内涵
《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产登记簿，是指记载不动产的权利状况并备存于特定机关的簿册。《不动产登记暂行条例》第8条第3款规定，不动产登记簿应当记载以下事项：1.不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;2.不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况; 3.涉及不动产权利限制、提示的事项; 4.其他相关事项。不动产登记簿由不动产登记机构保管。《物权法》对不动产物权变动原则上采登记生效主义，登记即不动产登记簿上的记载，而所谓登记生效，即以记载于不动产登记簿时作为物权取得、变更、消灭的判断时点。根据物权公示原则，记载于不动产登记簿时即完成不动产物权公示，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿的记载为根据，即不动产登记簿所记载的权利人推定为不动产物权的权利人，不动产登记簿所记载的不动产物权的内容推定为权利人所享有的不动产物权内容。
不动产登记簿记载的权利和事实上的权利应当是一致的，法律也要求登记机构正确履行职责，如实记载登记事项，但是由于现实经济生活的复杂性，也会产生两者不相符合的情形。在实际生活中，由于当事人自己的过错或者由于登记机关的过错，可能会出现登记的权利和事实上的权利不一致的情况。因此，规定不动产登记簿的权利正确推定效力，对实现不动产物权变动中的客观公正具有十分重要的意义，也因为登记簿有此效力，第三人对登记簿的信赖才受到法律的保护，交易的安全才有保障。
不动产登记制度之核心，其实就是如何形成具有极高权利表征准确率的不动产登记簿。从立法上讲，不动产登记簿的科学编制问题，正是不动产登记制度之中心。基于此，不动产登记簿毫无疑问是不动产登记制度之核心概念。
首先，不动产登记簿是有效的表明权利人就不动产所享有权利的源证明文件，能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，因此，具有无可争辩的权威性。当不动产权利人的权利受到侵害时，权利人可以以不动产登记簿作为要求法律救济的依据。
其次，不动产登记簿具有较强的公信力。所谓公信力，是指依据公示方法所表现的物权即便不存在或内容有异，但对于信赖这项公示方法所表现的物权而为物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实物权存在相同的法律效果，并加以保护。登记之所以具有公信力是因为登记簿是国家公权干预的结果，其公信力以国家的行为担保，并依此为不动产物权变动的可信性提供保障。
再次，不动产登记簿便于国家对有关不动产的监督与管理，更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。
(二)不动产登记簿的特征
根据物权公示原则，不动产登记簿具有四个基本特征：一是统一性，即一个登记区域内的不动产登记簿只能有一个。这样，一个区域内的不动产物权变动的各种情况才能准确地得到反映，物权交易的秩序才能良好地建立。二是官方性，即不动产登记簿是国家建立的档案簿册，其公信力以国家的行为担保。三是持久性，即不动产登记簿将由登记机关长期保存，以保证当事人和利害关系人的利益不因时间的消逝而受到损害。四是公开性，即不动产登记簿不是秘密档案，登记机关不但应当许可权利人和利害关系人查询，而且还要为他们的查询提供方便。由于不动产登记簿的这四个特征所决定，不动产登记簿只能由不动产登记机构管理。[2]
二、不动产权属证书的性质和作用
(一)不动产权属证书的性质
《物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”《不动产登记暂行条例实施细则》第20条规定，不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。可见，不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。一般来说，不动产权属证书是指由不动产登记机关在对特定不动产权属情况进行登记之后，按统一格式制作并交由不动产登记物权人持有或保存的一种正式书面证件。不动产权属证书作为不动产登记簿内容的证据，证书上的内容应当以不动产登记簿为根据。根据《物权法》的规定，不动产权属证书是不动产权利人证明自己享有权利及权利状况的凭证(证明)，其本身并不具有设立、消灭、变更不动产物权的功能。不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。在社会生活和交易过程中，不动产权利人为了证明自己的权利状况，可以出示权属文书作为初步证据。
(二)不动产权属证书的作用
1.交易活动中，不动产权属证书可以起到物权归属初步证明作用，对交易便捷有相当的促进作用。一般而言，不动产权属证书由不动产登记机关按统一格式制作，有一定的防伪手段，且记载内容与不动产登记簿一致。因此，从交易便捷的角度分析，民事主体可以从不动产登记证书来了解不动产登记簿上记载的事项，无需专门到登记机关查阅登记簿。当然，涉及变动物权的问题，还是应当按照“以不动产登记簿为准”的原则，以避免出现不必要的风险。
2.对于保证不动产登记活动的秩序与安全有一定的作用。不动产权属证书的发放可以证明登记机关根据事实、法律和当事人的申请，完成了相应登记的事实。由于证书记载的内容与登记簿的内容具有一致性，权利人可以根据自己持有证书内容，掌握自己的财产情况，而不必经常去查阅登记簿。此外，不动产权属证书也可以侧面保护登记的安全。因为，不动产权属证书系依据不动产登记簿的记载发给权利人，如有疏漏错误，权利人可以较为便利地发现问题。此外，登记簿由登记机关记载并且由该机关保管，不在权利人的控制之下，如果登记机关或者其工作人员不慎变动了登记簿的内容，权利人就面临权利受损的危险。如果出现二者不一致的情形，权利人即可以以权属证书为依据，请求登记机构根据原始登记申请材料来确认不动产登记簿记载事项的真实性。当然，在不动产登记簿上的错误记载被更正之前，对第三人而言，仍应当信赖登记簿上的记载。
3.对于判断双方是否存在债的关系方面有一定的证明意义。一般而言，权属证书由权利人持有，没有特殊情形不会交由他人。例如房产证的交付虽不能产生房屋所有权转移的法律效力，但对于卖方有转移房屋所有权的意思表示有一定的证明力。当然，随着物权法相关法律问题进一步普及，这一方面的意义将会越来越弱。
三、不动产登记簿和不动产权属证书的关系
不动产权属证书在我国由来已久，我国历史上曾长期存在着“地契”“房契”等不动产权利证书。[3]在《物权法》施行之前，不动产权属证书几乎是不动产物权人拥有不动产物权并对不动产行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。在众多与不动产权利相关的法律、法规，甚至是部门规章中，除了土地登记卡、房屋登记卡之类的概念外，并没有关于不动产登记簿的规定。有学者认为，《物权法》第17条关于不动产登记簿与不动产权属证书之关系的规定，充分揭示了立法者关于不动产登记观念的艰难转变，虽然认识到了不动产登记簿在不动产登记制度中的重要性，但仍无法割舍曾长期使用的不动产权属证书概念。因此，在《物权法》施行之前，无论单位还是个人普遍形成重视不动产权属证书而轻视不动产登记的观念。实践中，因为对不动产权属证书的内涵理解不准确，存在以下几种错误认识：1.颠倒了不动产登记簿和不动产权属证书的关系，以为不动产权属证书才是证明不动产物权的惟一合法凭证，登记簿只是行政机关的档案，以至于将是否持有房产证来判断是否拥有不动产物权的根本依据。2.轻视登记簿记载的作用，错误地理解不动产权属证书的性质，认为不动产权属证书代表其上记载的物权，进一步认为交付不动产权属证书则物权发生变动。事实上，证书是记载一定的法律事实或法律行为的文书，不动产权属证书也不例外，其作用仅仅是证明这种法律事实或法律行为曾经发生，至于证书的有无和存在与否并不能直接决定实体法律关系的存在与否。行使权利与持有证书无关，转移权利也无法通过交付证书进行。不动产权属证书作为一种证书，虽然可以初步证明物权归属的法律事实，但其具有证明力的依据是其上的记载与登记簿上的记载具有一致性，如果没有不动产登记簿记载为依据或与登记簿的记载不一致，则其不再产生相应的证明力。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。此外，涂改、伪造不动产权属证书，被一些非法之徒视为获取不义之财的捷径。严禁涂改、伪造不动产权属证书，一直是我国不动产管理制度的一项重要内容。这也是实践中重不动产权属证书而轻登记簿记载的一个侧面印证。《物权法》的规定，将不动产登记簿作为记载不动产物权的基本载体并与此同时允许权利人、利害关系人查阅、复制登记资料，不动产权属证书越来越回归于不动产物权上证明的作用。
《不动产登记暂行条例实施细则》第22条规定：“不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。”实践中，因为遗失等原因，常存在登报注销不动产权属证书的情况，但权属证书被注销尚可依据不动产登记簿重新发放，权属证书注销与否与不动产物权的变动并无必然联系，也不能作为权利人不再享有权利的依据，如果不动产登记簿中载明的权利归属和内容没有变化，则应当认定物权未变动。在不动产权属证书和不动产登记簿不一致的情况下，权利人可以直接向登记机关请求依据不动产登记簿变更其权属证书的内容;但是如果其认为不动产登记簿错误的，需要提供充分的证据，包括其个人的身份证明、取得该不动产物权的原始合同，等等。
【拓展适用】
一、不动产登记行为性质辨析
对于不动产登记行为的法律性质，理论上存在争议，主要有三种观点：第一种观点是行政行为说。该说认为不动产物权登记是不动产登记机构代表政府对不动产物权进行登记并进行公示，依法确认不动产物权归属关系并使之具有对世效力的行政行为。[4]第二种观点是民事行为说。该说认为登记系基于当事人的登记请求权这一私法上的权利而发生，在法律效果上发生物权变动的公示效果，因此，登记应属民事行为。第三种观点是“混合说”。该说认为不应当将登记行为作为一个整体来认定其性质，登记不是单一的不可分解的行为单元，在登记的不同阶段会有不同的性质，在申请登记的环节属于民事法律行为的性质，由申请人决定是否申请登记以及登记的内容为何;在登记审查环节则属于行政法律行为的性质。[5]
笔者同意第三种观点。从不动产登记制度的历史及我国的实际看，我们既不能否定不动产登记具有的不动产物权设立、变更、转让和消灭这一私法效力，也不应否认不动产登记在程序上具有的公法色彩。
(一)不动产登记是不动产物权的公示方式
与各国民法相同，我国《物权法》规定，物权公示方法因物权标的为动产或不动产而有所不同。动产物权设立的公示方法为占有，动产物权变动的公示方法为占有的移转(交付) ;不动产物权设立及变动的公示方法均为登记。物权公示的目的是使物权权属状况采用某种能够为社会公众所知晓的外部表现形式，以透明物权关系及保护交易安全。而由登记机关对物权状态进行记载并制作表明权属和客体状况的证书，更明确地记载权利人享有的物权类型，比占有更容易表征标的物上的物权，因此，登记作为大多数国家不动产物权变动的公示手段。如果采用现代的观念，我们可以对不动产登记制度的实行提供以下理由：(1)国家对土地问题的重视。土地制度不仅涉及一国之基本经济制度，而且涉及一国之政治制度，故国家必须对土地权利的设立、转让予以强力管制。(2)资源利用的需要。在一切自然资源中，土地最具稀缺性，根本不可再生。由此，对土地的利用必须置于国家的统一控制之下，而不动产物权的透明，则是控制的前提。(3)城市规划、环境保护的需要。(4)保证国家税收。唯有确保不动产流转的公开性，方可避免逃税漏税，以维护国家利益。(5)不动产交易秩序的规范。伴随所有权中心由所有向利用的转化，不动产流转频繁，他物权的设定日益多样，而用益物权基本上设定于不动产，担保物权也主要设定于不动产，不动产物权关系日益复杂，交易安全之保护更为紧要。为此，不仅不动产物权的公示必须采用较之占有更为严格的登记方式，而且，不动产登记本身，甚至不得不成为不动产物权成立的依据和不动产物权存在的法律证据。[6]同时，由于不动产物权是涉及国计民生的重要权利，故国家机关(无论是行政机关还是司法机关)基于国家行为权威性、严肃性的特点承担不动产登记的职能，公众基于对公共权力机构权力来源可靠性的认同以及对于公共权力本身的信赖，从而很自觉地认同登记的权利即是真实的权利。对登记记载内容的信赖能更好地保护交易安全。即使在登记生效主义的立法例下，登记与不动产物权生效联系在一起，也不能将登记理解为赋予不动产物权的行为。不动产物权并非国家机关通过登记赋予的权利，而是民事法律行为或法律事实的结果。法律规定不动产登记的主要目的在于公示，公示的目的又在于产生公信力，保护交易安全。登记行为只是一种公示行为，而不是对相对人和第三人之间的特定权利的确权或裁决，登记行为并不是权利创设行为，切不可将公示的手段误以为权利本身。[7]对此，《物权法司法解释(一)》第1条规定：“因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。”该条专门就实践中存在的不动产物权因登记发生变动，涉及登记的争议只能通过行政诉讼解决的错误观点予以澄清。
(二)不动产登记在现阶段系行政机关的一项行政行为
根据《不动产登记暂行条例》第4条、第5条的规定，我国承担不动产登记的机构在性质上是国家行政机关，就其履行不动产登记的法定职责及所遵循的程序而言，不动产登记具有行政行为的特点。但其又不同于一般的行政许可或行政确权行为。如前所述，不动产登记源自物权法制度，不动产登记行为所引发的物权变动的法律效果并非来源于登记机构的意思表示，而是来源于民事法律制度的规定，登记机构无权对当事人间的不动产权属法律关系进行设定或变更，登记行为不包含行政机关的意思表示，只代表行政主体对客观事实的认识和判断，登记机构未作出意思表示从而直接设定行政法上的权利和义务。为此，有学者借鉴日本以及我国台湾地区的行政法律制度提出了准法律行为的行政行为概念。该种表示行为虽然也伴随一定的法律效果，但与法律行为不同，该种行为效果完全是基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。笔者认为，不动产登记比较符合准法律行为的行政行为的基本特征。
二、不动产登记与不动产物权变动的关系
从不动产物权的公示方式看，不动产登记是不动产物权的公示方式，但并非必然作为不动产物权变动的生效要件。从比较法上看，基于采纳的物权变动模式不同，存在两种立法例：一是公示生效主义，即非经公示，不发生物权变动;二是登记对抗主义，即是否公示，不影响物权的变动，仅影响物权是否具有对抗第三人的效力。我国《物权法》原则上采用登记生效主义模式，以登记对抗为例外。建设用地使用权、房屋所有权等不动产物权变动须经登记才能发生物权效力。土地承包经营权、地役权则自合同成立时即发生物权效力，当然也可以进行登记，只不过未经登记不得对抗善意第三人。至于非基于法律行为发生的物权变动，如依据人民法院生效法律文书、政府的征收决定以及合法建造等，物权变动的生效也不是以登记为准。可见，不动产物权生效与不动产登记实处于不同的法律维度，两者不能等同。
从不动产物权变动的原因看，不动产物权源于当事人的法律行为(或法律规定的非法律行为)，不经法定方法公示，仍然具有物权性质，只不过立法采取不同的物权变动模式导致法律效果存在差异。在基于法律行为发生的物权变动中，我国《物权法》上的主要物权变动模式是债权形式主义，登记被认为是事实行为，而且只能作为不动产物权变动的生效要件存在，登记本身并非赋权行为。不动产物权变动的原因只能是当事人的债权合意(包括赠与等单方法律行为以及买卖等双方法律行为)。在我国采用债权形式主义物权变动的立法模式前提下，债权合意的效果仅在于设定双方之间的债权关系，不动产所有权的变动，须基于登记而发生。根据目前学界通说，现行法律未明确承认物权行为，则登记仅为事实行为，也即导致物权变动的法律行为只有一个债权行为，因此，不动产物权变动的原因行为无效或者被撤销的，不动产物权即使办理了登记也会相应无效或者被撤销。相反，如果原因行为有效，登记因程序违法被撤销的，权利人仍可要求出让人继续履行原因行为所设定的义务，协助办理登记手续并获得不动产物权。
从登记权利与真实权利之间的关系看，作为一种拟制的事实，登记表彰的权利状态并不总能反映真实不动产物权关系。在物权归属争议中，赋予登记以终局证明效力，既为登记制度功能所不能承受之重，也有违诉讼证据规则。这一点在内部关系中尤为重要。故而，在不涉及外部第三人时，对权利人是否享有真实的物权，登记只具有权利推定效力，不具有绝对性和终局性。如果权利人所举的证据能够证明其对该不动产享有真实权利的，应该依法确权;但是在涉及外部关系时，则不能轻易推翻登记所表彰的权利外观，而要承认其公信力，这也是《物权法》第106条中不动产善意取得制度中判断第三人是否构成“善意”的理论基础。
三、正确区分不动产登记与行政确权
不可否认，在我国的法律实践中，确实存在行政机关作为确权机关的情形，这是由我国的具体国情决定的。因为，我国实行的是土地等自然资源的社会主义公有制，土地等自然资源归国家或者集体所有。《土地管理法》第8条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《物权法》第48条规定：“森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。”单位和个人只能通过法定途径取得使用权。为规范土地等自然资源的利用，我国法律要求土地等自然资源在进入市场之前，就必须将权属界定清楚。故而，对土地及森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源所有权及某些使用权，存在由人民政府进行权属确认的程序。如《土地管理法》第11条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权;其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。”《土地管理法》第16条第1款到第3款规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”有人就此认为，关于土地的争议属于行政争议范畴。笔者认为，这种理解是不对的。上述关于“登记造册、核发证书”的规定，仅指人民政府为建立地籍簿而进行的土地登记发证行为，即“土地总登记”，非指《物权法》上的不动产登记发证行为。所谓土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或特定区域内土地进行的全面登记。其根本目的在于，建立完整清晰的不动产产籍产权制度，通过登记实现对不动产的行政管理，健全适合市场需求的公示及公信的制度，以维护交易安全。[8]因此，政府对土地等自然资源进行登记造册、核发证书的过程，是一个行政确权的过程。在土地等自然资源领域，登记主管部门既承担着土地权属确认的职责，又是法定的其他土地物权的登记机构，使得行政确权和不动产登记在这些领域为同一机关所完成。但是，法律明确规定与行政确权联系在一起的不动产登记，仅仅是上述关于土地等自然资源所有权和使用权的总登记。政府的行政确权行为与登记机构的登记行为是不同的，只有在当事人之间的权属争议是因人民政府进行初始登记而引起时，才能认为权属争议与行政确权有关，如果不是因人民政府对土地等自然资源的权属进行初始登记引发的争议，就不能要求行政确权为前置。而在当事人取得权利后的交易过程中，登记机构所进行的登记发证行为则不属于行政确权行为，而是属于当事人之间的民事纠纷。
【典型案例】
四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案
上诉人(一审原告) ：四川省聚丰房地产开发有限责任公司。被上诉人(一审被告) ：达州广播电视大学(达州财贸学校)。〔基本案情〕
一审法院经审理查明：2001年12月7日，达州市政府向电大财校发出达市府土函〔2001〕75号《关于同意达州广播电视大学原划拨用地补办土地出让手续的批复》，同意该校位于四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处的划拨用地18681.15平方米补办土地出让手续，要求该校与达州国土局签订土地出让合同，并申请办理土地变更登记手续。
2001年12月12日，达州国土局颁发达州市国用(2001)字第3683号《国有土地使用权证》载明：土地使用者电大财校，坐落四川省达州市通川区西外镇金山路西侧与南北干道交汇处，地号G/12/145－2，用途企建用地，使用权类型出让，使用权面积18681.15平方米。
2002年6月，达州国土局颁发《土地他项权利证明书》主要载明：权利人中国农业银行达州市分行营业部，义务人电大财校，坐落四川省达州市通川区西外镇金山路西侧与南北干道交汇处，地号6/12/145－2，使用权类型出让，他项权利种类及范围设定抵押权：1.土地证书号：达州市国用(2001)字第3683号; 2.抵押面积：18681.15平方米;3.抵押金额1100万元整; 4.抵押期限：3年(2002年6月13日至2005年6月12 日)。设定期限2002年6月13日。存续期限3年，终止日期2005年6月12日。
2005年1月30日，电大财校通过招商引资形式与聚丰公司签订《引资协议书》，将四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处面积约18亩土地使用权作价投资与聚丰公司合作建设。
2005年3月15日，电大财校与聚丰公司签订的《联合开发投资新建西外校区临街部分协议书》中约定：电大财校以四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处面积8422m2性质为商住用地的土地(道路规划发生变化的新增土地约12亩，原达市府土函〔2001〕75号批复的土地下剩约6亩)的使用权作为投资，不承担项目投资盈亏风险及销售之责，聚丰公司筹集工程建设所需的资金，并负责工程的开发建设及房地产销售。
2005年9月23日，电大财校向达州市政府提交达州电大校发(2005) 17号《关于改变土地用途的请示》主要载明：该校分三次在四川省达州市通川区西外镇征地63.12亩，其中35.12亩由划拨变为出让地28亩(根据抵押贷款要求)。因达州市政府的规划调整，致使电大财校在四川省达州市通川区西外镇的新基地临金山路和南北干道边沿10余亩土地(含道路占地)未被综合利用。为充分发挥土地资源的最大效益，经电大财校研究，将这10余亩土地由教育用地改变为商住综合用地，综合利用。
2005年11月3日，达州教育局、达州国土局、达州规建局向达州市政府提交达市国土资发〔2005〕350号《关于市电大西外新校区部分用地改变性质的请示》主要载明：根据达州市政府领导批示，现请示如下：电大财校在四川省达州市通川区西外镇分三次征地63.12亩建新校区，经过7年建设，新建了教学楼等，篮球场等设施正在通过招商的办法筹集资金建设。2002年达州市政府对四川省达州市通川区西外镇南北干道南延线道路线路走向进行了调整，电大财校新增加用地约8400m2，并按划拨地价补交了使用费。2001年底新校区全面启动建设以来，电大财校报经达州市政府同意后，通过招商引资筹集资金。按照中国农业银行达州市分行的要求，出让取得的土地才能抵押贷款，达州市政府以达市府土函75号文件同意电大财校补办28亩土地由划拨变为出让的手续，获得了2000万元贷款。现电大财校再次申请对划拨土地约12亩补交土地出让金，土地用途变更为商住用地，作为申请贷款抵押物。鉴于电大财校已通过划拨取得了约12亩土地使用权，特建议：1.同意将土地用途调整为商住用地。2.鉴于南北干道道路线形走向调整，新增加的约12亩已划拨给电大财校使用，由于用地形状呈楔形无法单独使用，建议参照该地块相邻地块拍卖成交价补交土地出让金，依法办理土地变更手续。
2006年1月11日，达州市政府向达州教育局、达州国土局、达州规建局发出达市府函〔2006〕6号《关于同意达州广播电视大学部分划拨用地补办土地出让手续的批复》，主要载明：达市国土资发〔2005〕350号收悉，经达州市政府研究，现批复如下：一、同意电大财校位于四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处已取得划拨土地使用权、面积为8422m2的土地依法办理土地出让手续。用地范围以2005年5月四川省达州市国土勘测规划队2005－189号《宗地图》为准。二、该宗土地由电大财校依法补办土地出让手续。土地出让金参照相邻地块拍卖成交价进行补交，补差价格要公正合理并报达州市政府批准。
2007年1月11日，达州市政府向达州国土局发出达市府函〔2007〕3号《关于达州广播电视大学补办土地出让手续的批复》，主要载明：同意电大财校补办四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处8056.20m2出让手续，并补交土地出让金。同意四川锦都恒缘实业有限公司将出让土地使用权365.80m2转让给电大财校。用地范围均以2005年5月四川省达州市国土勘测规划队2005－189号《宗地图》为准。
2007年3月7日，达州市政府向电大财校颁发达州市国用(2007)第01499号《国有土地使用证》，坐落四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处，地号7/7/ 2－500，图号2005－189，地类商住综合用地，使用权类型出让，使用权面积8422m2。
2008年1月28日，达市府阅〔2008〕6号《研究达州电大和财贸校临街出让土地化解学校债务的会议纪要》，主要载明：会议要求(一)电大财校临街出让土地开发化解学校债务事宜是在原电大财校已同开发商签订合同并由该开发商全额交付土地出让金的基础上形成的，与一般的开发项目有着本质的区别。各相关职能部门要确保该项目的顺利实施。(二)根据达州市政府领导的要求，由电大财校与开发商再洽谈一次，尽力为学校争取更大的收益。(三)以电大财校为主体及早拟订合作合同。
2008年3月15日，电大财校与聚丰公司签订《合作开发协议书》主要载明：为化解电大财校债务，根据达市府阅〔2008〕6号《研究达州电大和财贸校临街出让土地化解学校债务的会议纪要》精神，双方达成如下协议。一、合作开发项目名称：学府铭苑。二、项目地址：四川省达州市通川区西外镇金山南路与南北街道交汇处。三、项目规模：按达州市政府批准的电大财校《校园总体规划调整方案》，临街开发建设规模129800m2(包括电大财校享有的6200m2教学用房)。四、合作方式：电大财校以达州市政府批准的《校园总体规划调整方案》及学校临街开发的出让土地使用权作为投资，聚丰公司以现金全额投资并独立开发建设学府铭苑。五、电大财校的权利和义务：1.电大财校有权按约定获取开发效益，且不承担项目开发建设风险……4.将达州市政府批准的《校园总体规划调整方案》中的由聚丰公司独自开发部分的土地使用权转让至聚丰公司名下。5.确保聚丰公司项目建设规模达到129800m2。若因规划变更导致建设规模增减，增减幅度在2%以内(含2%)，电大财校收益不变;增减幅度超过2%，电大财校的收益则相应的按同比例增减……7.协助配合聚丰公司办理土地过户等相关手续。六、聚丰公司的权利和义务：1.有权按约定享有开发效益。2.有权按达州市政府批准的电大财校《校园总体规划调整方案》受让电大财校临街土地使用权。3.有权自主开发、自主销售、独自承担开发建设风险。4.确保完成设计图纸要求的建设规模129800m2，并按约兑现电大财校利益……八、利益分配：1.电大财校按约定分享的开发利益：①2500万元人民币;②6200m2的教学用房(2900m2的图书馆、实验楼和3300m2的学生公寓) ;③200米塑胶环形跑道运动场，建设资金200万元，不足200万元由聚丰公司向电大财校补足，超出200万元由电大财校支付超出部分。2.聚丰公司享有受让的土地使用权和支付电大财校所得的开发利益后的剩余利润。九、双方利益实现方式：1.电大财校享有人民币2500万元收益由聚丰公司按以下方式支付：聚丰公司在合同签订后土地使用权过户前向电大财校首付500万元人民币现金;首付款付清后的6个月内聚丰公司向电大财校再付款500万元人民币现金，自首付款付清后18个月内聚丰公司向电大财校再付款500万元人民币现金，保证电大财校享有的2500万元人民币兑现总额达到2300万元。剩余200万元聚丰公司在首付款付清后24个月内付清电大财校。3.聚丰公司的利益在兑现电大财校利益并缴纳了开发建设有关税费后实现，并按约定受让土地使用权。4.办理土地使用权转让期限，电大财校在聚丰公司付清首付款后二十日内办理土地使用权过户手续。十、双方的其他约定：1.聚丰公司未按照本合同第九条第一款约定按期兑现电大财校利益，则视为违约，电大财校可解除合同……5.本协议为双方合作开发之正式合同文本，电大财校与聚丰公司在此之前签订的相关协议与本协议不一致的，以本协议为准。双方合同还约定了图纸及工期、违约责任等内容。
2011年5月9日，电大财校向聚丰公司发出达电大财校函〔2010〕3号《解除函》，主要载明：2010年6月22日达州市政府召开专题会议，对学校临街出让土地实行阳光操作，以招拍挂方式公开进行交易。因此，学校已无法履行《合作开发协议书》，并决定解除此协议，请贵公司尽快派人到电大财校办理相关手续，开展清算工作，理清账务，处理善后事宜。
2011年11月17日，达州市政府在《达州日报》刊登《关于注销土地使用证的公告》，主要载明：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)等法律法规的规定及2011年10月27日市政府专题会议精神，决定注销市广播电视大学ⅡF3－1－b地块内达州市国用〔2007〕第01499号、达州市国用〔2001〕第3683号土地使用证，达州市国用〔2007〕第01499号、达州市国用〔2001〕第3683号土地使用证作废。
一审诉讼中，2012年4月27日，电大财校向聚丰公司发出达电大校发〔2012〕25号《解除通知》，以聚丰公司未按期支付500万元首付款、达州市政府不予批准《校园规划整体方案》导致合同无法履行、达州市政府要求收回土地为由，通知解除合同。
一审庭审中，电大财校确认聚丰公司在签订《合作开发协议书》后已付款5717000元。
2012年9月14日、26日，一审法院就双方签订的《合作开发协议书》已不能履行，聚丰公司是否变更诉讼请求问题组织双方到庭，向聚丰公司进行释明。聚丰公司当庭向一审法院提交一份其于2012年9月20日作出的《关于是否变更诉讼请求的说明》，明确表示不变更诉讼请求。同时向一审法院提交两份《民事起诉状》，均注明“复印属实2012年9月20日”，并加盖有四川省达州市中级人民法院印章。拟证明其在法定期限内已向法院提起诉讼主张权利，请求继续履行合同。其中一份《民事起诉状》系聚丰公司于2010年5月11日向四川省达州市中级人民法院出具，另一份系聚丰公司于2011年11月6日向一审法院出具。两份《民事起诉状》载明的起诉请求均为：请求确认聚丰公司与电大财校于2008年3月15日签订的《合作开发协议书》合法有效，并判决电大财校严格履行合同约定。
电大财校认为该证据不能证明聚丰公司在法定的异议期限内已向法院提起诉讼主张权利，不能证明其主张。并明确表明拒绝对聚丰公司超出法定期限提交的上述证据予以质证。
聚丰公司于2012年2月28日向一审法院提起诉讼，请求：1.判令电大财校因单方解除与聚丰公司于2008年3月15日签订的《合作开发协议书》给聚丰公司造成的经济损失11200万元(前期投入约3200万元，最低预期利益8000余万元) ; 2.诉讼费由电大财校承担。2012年3月7日，聚丰公司向一审法院提交《变更诉讼请求申请书》，载明：因聚丰公司前期在此项目投入资金数额巨大，解除合同将会造成重大经济损失，故申请将原诉讼请求第一项变更为：判令电大财校立即全面履行与聚丰公司于2008年3月15日签订的《合作开发协议书》，确定规模为129800m2的合作开发项目(前期投入约3200万元，预期利益最低不少于8000余万元)。
电大财校答辩称：1.电大财校与聚丰公司签订的《合作开发协议书》约定电大财校只享有收益，不承担风险，该协议应为土地使用权转让合同，该转让行为因违反了法律的强制性规定而无效。2.假定双方签订的《合作开发协议书》没有违反法律的强制性规定，电大财校也有权按约行使解除权。聚丰公司未按协议第九条第一项的约定付清2300万元价款，故按约应解除《合作开发协议书》。3.假如《合作开发协议书》有效，电大财校也有权解除。达州市政府已决定将该宗土地收回整体处置，使双方的合同目的无法实现，故应解除《合作开发协议书》。且用于合作开发的国有土地使用权证已被达州市政府公告注销，双方无法履行合同，故应解除《合作开发协议书》。
〔一审裁判理由与结果〕
一审法院认为，关于合同性质及合同效力应如何认定的问题。根据2008年3月15日电大财校与聚丰公司签订《合作开发协议书》约定的电大财校以达州市政府批准的《校园总体规划调整方案》及学校临街开发的部分土地使用权作为投资，聚丰公司以现金全额投资并独立开发建设学府铭苑，开发利润的分配等内容表明，电大财校与聚丰公司签订的《合作开发协议书》符合合资、合作开发房地产合同的法律特征，系合资、合作开发房地产合同。电大财校认为系土地使用权转让合同纠纷的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。《合作开发协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体或者第三人的利益，合法有效。
关于双方签订的《合作开发协议书》是否应当继续履行、是否能够继续履行的问题。根据查明的事实，2011年5月9日，电大财校以因政府拟对合作开发的土地重新进行拍卖、无法履行合作协议为由向聚丰公司发出《解除函》，通知聚丰公司解除合同。聚丰公司在《解除函》到达之日起三个月内并未向人民法院或者仲裁机构确认能否解除合同。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第96条第1款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释二》)第24条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，《解除函》到达聚丰公司时就已发生法律效力，《合作开发协议书》已经解除。况且达州市政府已公告注销了双方合同项下土地的《国有土地使用权证》，在法律上或事实上也不能继续履行合同。为此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《民事证据规定》)第35条第1款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，一审法院向聚丰公司释明，告知其可以变更诉讼请求，但聚丰公司明确表明不变更诉讼请求，故一审法院对聚丰公司的诉讼请求予以驳回。
关于聚丰公司在一审法院释明后，向一审法院提供的2010年5月11日、2011年11月6日的《民事起诉状》问题。根据《民事证据规定》第34条第1款、第2款“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外”的规定，电大财校明确拒绝对聚丰公司超过法定举证期限提交的上述证据予以质证，故一审法院不组织质证。一审法院认为，该证据复印件不能证明聚丰公司在法定期限内已向人民法院提起诉讼，也不能证明人民法院在法定期限内对聚丰公司的起诉立案受理的事实。经查证，《民事起诉状》载明的起诉请求为确认《合作开发协议书》有效，双方继续履行合同，并不是请求撤销合同解除行为，或者确认解除合同行为无效。聚丰公司提供的两份《民事起诉状》不能证明其主张，一审法院不予采信。
一审法院依照《合同法》第44条第1款、第96条第1款，《合同法解释二》第24条，《民事证据规定》第2条、第34条第1款、第2款、第35条第1款，《民事诉讼法》第9条、第138条之规定，判决驳回聚丰公司的诉讼请求。案件受理费601800元，由聚丰公司负担。
〔当事人上诉及答辩意见〕
聚丰公司不服一审判决，向最高人民法院提起上诉，请求：1.撤销(2012)川民初字第11号民事判决;2.判令电大财校立即全面履行与聚丰公司2008年3月15日签订的《合作开发协议书》;3.一、二审诉讼费用由电大财校承担。
〔二审查明的事实〕
二审另查明，二审诉讼期间，涉案土地的土地登记档案载明的权利人为达州市广播电视大学。
〔二审裁判理由与结果〕
最高人民法院认为，本案当事人争议的焦点问题是：1.《合作开发协议书》的性质和效力问题;2.《合作开发协议书》是否解除;3.《合作开发协议书》能否继续履行。
(一)关于合同的性质和效力问题
涉案合同虽然冠以“合作开发协议书”之名，但合同中明确约定电大财校只享有固定开发收益，不承担开发经营的风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，《合作开发协议书》性质为土地使用权转让合同。一审法院关于合同性质的认定有误，应予以纠正。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，以及《合同法解释二》第14条关于“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，因“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效的合同，是指违反了法律、行政法规中的效力性强制性规定，法律、行政法规中的管理性强制性规定不能作为认定合同无效的依据。本案中，电大财校主张合同无效的理由是《合作开发协议书》违反了《国有资产评估管理办法》第3条第1项、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》《事业单位国有资产管理暂行办法》第28条，以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条、《城市房地产管理法》第39条第2项的规定，但《国有资产评估管理办法》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《事业单位国有资产管理暂行办法》系行政规章，而《城市房地产管理法》第39条第2项、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条为法律、行政法规中的管理性强制性规定，均不能作为认定合同无效的依据。电大财校关于合同无效的主张，缺乏法律依据，不予支持。聚丰公司和电大财校之间订立的《合作开发协议书》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。
(二)关于《合作开发协议书》是否解除问题
根据《合同法》第93条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第94条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形”。本案中，双方在《合作开发协议》第10条中约定电大财校可以解除合同的条件为，“在乙方(聚丰公司)未按照本合同第九条第一款约定按期兑现甲方(电大财校)利益”以及“乙方(聚丰公司)违反合同第六条第七款之规定(即不得将本项目整体或部分转让给其他任何单位或个人开发)”。电大财校所主张的政府拟对合作开发的土地重新拍卖、无法履行合作协议的解除合同的理由，并非合同约定的电大财校可以解除合同的条件，也不属于《合同法》第94条可以行使法定解除权的情形。《合同法》第96条和《合同法解释二》第24条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，不能适用于本案电大财校通知解除合同的情形。电大财校以《解除函》通知聚丰公司解除合同的行为，不发生解除合同的效力。一审判决根据《合同法》第96条和《合同法解释二》第24条的规定认定《合作开发协议书》已经解除，适用法律错误，予以纠正。
(三)关于《合作开发协议书》能否继续履行问题
2011年11月17日，达州市人民政府在《达州日报》刊登《关于注销土地使用证的公告》，注销了涉案土地的国有土地使用证。一审判决据此认定合同在法律上或事实上不能继续履行。电大财校在二审期间亦辩称，达州市国土资源局向其发出了收回土地的函告，达州市人民政府已经注销了土地使用权证，其“不再享有该宗土地使用权”，“双方合作开发房地产这行为丧失了履行合同的基础和条件，该协议书在客观上已经不能履行”。
最高人民法院认为，根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第14条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”;第17条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。上述法律规定表明，不动产权利人的确定，应当以不动产登记簿的记载为依据。达州市人民政府虽然公告注销了作为涉案土地不动产物权证明的国有土地使用证，但并未注销土地登记，且至二审诉讼期间，涉案土地的土地登记档案中载明的权利人仍然是达州市广播电视大学。这一事实说明，达州市人民政府注销国有土地使用证的行为，并未改变涉案土地的权属状况。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条的规定，“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿”。《物权法》第42条、第44条也对为了公共利益以及因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征收单位、个人的不动产作出规定。但迄今并无证据证明涉案土地已经被依法征收、征用的事实。综上，涉案土地使用权的权属并未发生变化，电大财校仍然是涉案土地使用权的权利人，《合作开发协议书》的履行不存在法律上的障碍，能够继续履行。
关于电大财校提出的涉案土地的政府出让批文中明确表示该宗土地仅用于抵押给银行贷款不能用于其他目的、合作开发协议书无法履行的抗辩。2008年1月28日达市府阅〔2008〕6号《研究达州电大和财贸校临街出让土地化解学校债务的会议纪要》的内容已经表明，电大财校与聚丰公司就涉案土地进行合作开发已获达州市人民政府同意，电大财校的此项抗辩无事实依据，不予支持。关于电大财校提出的政府不可能受理审批《校园总体规划调整方案》、合作开发协议书不可能履行的抗辩，政府是否受理审批《校园总体规划调整方案》系尚未确定的事实，以此作为合同不能实际履行的依据，缺乏事实基础，不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第1款第2项之规定，判决如下：一、撤销四川省高级人民法院于2012年10月24日作出(2012)川民初字第11号民事判决;二、达州广播电视大学(达州财贸学校)继续履行与四川省聚丰房地产开发有限责任公司2008年3月15日签订的《合作开发协议书》。一审案件受理费601800元、二审案件受理费601800元，均由达州广播电视大学(达州财贸学校)负担。
规则4：权利人享有物权不能成为其享有合同解除权的理由
——成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案[9]
【裁判规则】
根据《物权法》第15条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。
【规则理解】
一、负担行为与处分行为的关系
(一)负担行为与处分行为的内涵
负担行为与处分行为是大陆法系中的德国民法及受德国民法影响的某些民法的重要概念，我国现有法律体系中并无该种概念表述。“这两个法律行为系由法学家所创设，具高度技术性，因其贯穿整个民法，可以说是民法上的任督二脉。”[10]所谓负担行为，是指以发生债权债务为其内容的法律行为，亦称为债务行为或债权行为，其主要的特征在于因负担行为的作成，债务人负有给付的义务，但并不能发生物权的变动。所谓处分行为是指直接使某种权利发生、变更或消灭的法律行为，其处分的客体为权利。处分行为包括物权行为及准物权行为。
(二)区分负担行为和处分行为的意义
区分负担行为和处分行为，在法律上的实益有二：(1)关于处分行为，应适用所谓标的物特定原则，即物权行为或准物权行为至迟于生效时，其标的物须属特定，并须就一个标的物作成一个物权行为或准物权行为(一物一权原则)。反之，负担行为则不受此限制。(2)有效的处分行为，以处分人有处分权为要件。无处分权而处分权利标的物者，为无权处分，效力未定。反之，于负担行为，则不以处分人有处分权为必要。由此可见，财产上的法律行为之所以区分负担行为和处分行为，乃是因为二者的法律效果不同：负担行为产生相对性的请求权;而处分行为则引起已有权利的变动。由于债权行为产生的是债权债务关系，而物权行为产生的是物权的变动，因此，债权行为本质上属负担行为，而物权行为本质上属处分行为。在基于法律行为发生的物权变动中，当事人往往先通过债权行为成立某种请求权，再通过物权行为实现物权的变动。因此，债权行为仅仅是引起物权变动的原因行为，其后果是发生一项旨在发生物权变动的请求权，并不直接产生物权变动的后果，物权的变动还需通过完成物权行为方能实现。以买卖为例，双方缔结的买卖契约属于债权行为，仅能使双方当事人负担交付标的物和支付价金的义务。要发生标的物和价金所有权的移转，须另有物权契约，由双方当事人就移转标的物和价金所有权达成合意。这样债权行为和物权行为截然分开，各自独立。债权行为和物权行为区分的结果是就各该行为本身判断是否成立或生效。具体来说，就是行为人是否有处分权只影响物权行为的效力，但是不影响债权行为的效力。从另一方面看，即使行为人有处分权当然也不能构成其对债权行为的随意反悔，因为，是否有处分权与债权行为并无必然联系。
《民法通则》第72条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”从上述法律规定看，我国法律不要求另有移转所有权的合意即所谓物权行为，所有权转移仅是作为债权行为(买卖合同等)履行的结果，但要求以登记或交付为生效要件。因此，目前通说认为，我国现行法不承认有物权行为，以物权变动为债权行为之当然结果，并以交付或登记为生效要件，在立法主义上系采意思主义与交付主义之结合，与现代民法、判例和学说之最新发展趋势正相吻合。[11]也就是说，我国《物权法》上规定的交付或登记并非是包含物权合意的法律行为，而仅仅是事实行为。如果说真有物权合意的存在，那也是存在于债权合同中，被债权合意所吸收，而不是单独的物权合意。
二、《物权法》确立的区分原则
《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”此条确立了所谓“区分原则”。坚持“区分原则”是形式主义物权变动模式的必然要求，因此，无论是将交付或登记理解为事实行为还是法律行为(物权行为)，都应坚持区分原则，但应该明确，在债权形式主义物权变动模式下，区分原则仅指原因行为与物权变动相区分;而在物权形式主义物权变动模式之下，区分原则是指物权行为与债权行为相区分，其实质是承认物权行为独立于债权行为而存在。如前所述，根据目前通说，我国法律尚未明确承认物权行为的存在，故而，此处的区分原则应仅指债权行为与物权变动结果的区分。该原则坚持这样一个理念，即除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。而根据《合同法》第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在房地产买卖合同中，卖方与买方签订旨在转移房屋所有权的买卖合同后，就负有将房屋所有权转移给买方的义务，至于卖方是否享有合同解除权，应根据《合同法》的有关规定予以认定，房屋登记在卖方名下不是其享有合同解除权的法律依据。
三、物权优先效力的例外情形
对于物权的优先效力，理论上主要存在两种不同观点：一种认为此优先效力仅指在同一标的物上物权与债权并存时，物权优先于债权;另一种认为此优先效力不仅指物权优先于债权，而且包括在同一物上并存两项以上物权时，先设定的物权优先于后设定的物权。[12]但不论如何，物权的优先效力首指物权优先于债权，当无疑义。实践中，同一特定物上同时存在物权和债权的情形非常普遍，那么物权是不是一定就优先于债权呢?即便不考虑法律有关特定债权优先于物权的例外规定，也不能绝对地得出肯定的结论。从某种程度上讲，这是准确理解物权乃至《物权法》的基础和关键。在有合法原因行为基础(以买卖为代表)的情况下，买受人对出卖人享有转移买卖标的物所有权的债权请求权，出卖人不得基于其所有权人地位对该债权请求权提出抗辩，尽管此种场合在形式上亦为“同一特定物上，既有物权又有债权”。同理，在买卖合同完全履行后，因合同被确认无效或者被撤销后产生的复原性物权变动中，已经取得买卖标的物所有权的原买受人也不能寻求物权优先效力原则的保护。物权走进实定法，并非意味着一项高人一等的民事权利产生，而是民事权利类型进一步丰满和完整的标志。[13]
在形式主义物权变动模式下，当事人仅订立买卖合同但未完成变更登记的，只是发生债权债务关系：买受人享有请求出卖人移转所有权的债权，同时负担支付价款的义务;出卖人享有请求支付价款的债权，同时负担移转所有权的债务。也就是说，买受人此时只能受到债权的保护，不能获得物权的保护;只有在办理登记之后，才能发生物权变动关系，即买受人对标的物享有所有权，而出卖人则丧失对标的物的所有权。按照物权优先于债权的一般法理，在尚未完成变更登记时，出卖人仍对标的物享有物权，而买受人只享有债权。但出卖人和买受人系在一内部关系中，此时，出卖人不能以其物权优先效力为由，对抗买受人要求其办理变更登记的债权，物权优先效力应排除此种内部关系的适用，此为物权优先效力的例外情形。相反，在合同尚未解除的情况下，作为合同履行的必然结果，本来是完全属于卖方的财产，因为买卖合同的成立及履行，该财产的所有权应该转移到买方的手中。
四、合同解除权的行使
根据《合同法》的规定，合同解除分为协议解除、约定解除和法定解除。协议解除是当事人协商一致解除合同。约定解除是当事人事先约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法定解除是在发生《合同法》第94条规定的五种情形时，当事人双方或者一方依法享有合同解除权。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。这既是意思自治原则的当然结果，也是诚实信用原则的必然要求。只有在出现法律规定的情形时，当事人才能解除合同的束缚。合同解除的原因在于后发的双方互为权利义务的均衡丧失。[14]根据目前的通说，违约方尤其是根本违约方不享有合同解除权。在房屋买卖合同纠纷中，如果不存在上述《合同法》规定的情形，出卖方即无权解除合同。即便在其明确表示不履行合同主要义务即移转所有权与买方的情况下，买方仍可根据《合同法》第107条的规定，通过追究其违约责任的方式要求其继续履行合同，而不能以其享有物权为由赋予其合同解除权，应该说这完全是本末倒置的思路。解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。出卖方虽然仍对房屋享有所有权，但这并不意味着其可在不符合当事人约定或者法律规定的情形下随意解除双方之间的合同关系。在双方房屋买卖法律关系成立并生效后，出卖方虽系房屋的所有权人，但其应当依约全面、实际履行其在房屋买卖法律关系项下的义务。在买卖标的物转移之前，不能以所有人对自己的标的物享有占有、使用、收益、处分的权利为由，认为其可以随意解除合同。
【拓展适用】
一、物权行为的独立性与无因性
(一)物权行为的独立性
在物权变动模式问题上，坚持形式主义，兼采区分原则和公示原则已成为我国民法学界的共识，[15]并在物权法中得到充分的体现。[16]据此，基于法律行为发生的物权变动，其原因行为的效力不受是否发生物权变动的影响，即使在买卖等合同订立后未就标的物进行交付或者办理过户登记，买卖等合同也不因此而无效;另一方面，仅有买卖合同等原因行为，也不当然发生物权变动的结果，只有在满足法定的公示要件后，即动产交付或不动产办理过户登记，物权才发生变动。相对于原有将物权变动与原因行为混为一谈的弊端，这一立法模式无疑具有先进性。犹有争议的是，应否在此基础上进一步承认物权行为，即是否应将物权变动的合意从买卖合同等原因行为中独立出来并与作为公示方式的交付或者登记结合而认定为一个独立的法律行为。对此，通说认为我国民法不宜承认物权行为理论，其理由主要是物权行为理论人为地造成法律与实际生活相脱离;同时，物权行为无因性对出卖人不公平，在法律规定善意取得制度保护交易安全的情况下，无承认物权行为的必要。实际上，就典型的买卖活动而言，我们确实只能看见表现为买卖合同的所谓“债权合意”与交付标的物或变更登记的行为，而看不见所谓“物权合意”。物权合意实际上是从当事人实施的交付或登记行为中推论出来的：行为总是受主观意志的支配，交付或登记行为必然是基于转移所有权的意志而发生。故就实际生活而言，物权的合意通过交付或登记而表达，交付或登记是物权合意的外部表现形式。无物权合意，即无交付或登记的发生;而无交付或登记的发生，则无物权合意的表达。
应当说，基于法律行为发生的物权变动须当事人达成物权变动的合意，对此，理论上应无分歧。因为在物权与债权两分的理论架构下，债的合意仅产生债的负担，并不能直接发生物权变动，产生物权变动的应是当事人关于物权变动的合意，就此而言，“物权行为”是客观存在的。如前所述，有争议的是，是否有必要将此物权变动的合意从当事人所作成的原因行为(如买卖合同)中独立出来，或者于若干情形下须当事人事后另行达成物权变动的合意(如所有权保留的买卖)，并与作为公示方式的交付或登记相结合而为另一独立的法律行为。也就是说，尽管物权行为的客观性不容否认，但是否将其独立于作为变动基础的债权行为，则并非当然的结果，而是一项立法政策或解释立场的选择问题。即，物权行为客观性是一个事实判断问题，而物权行为独立性却是一个价值判断问题：如果承认物权行为独立性不利于当事人之间的利益安排乃至对整个市场的交易秩序产生不利的影响，则即使物权行为客观存在，也无承认物权行为独立性的必要;相反，如果承认物权行为独立性不仅有利于当事人之间的利益安排，且对于交易秩序的形成有所助益，则也未尝不可。
批评物权行为独立性的意见认为，1.物权变动的合意实际上为学者所虚构，在现实交易中，不可能存在独立于债权合意之外的物权变动合意。买卖合同中，移转标的物和价金的所有权既是合同的目的，也是合同的内容，当事人没有必要再就物权变动达成合意，物权变动合意包含于债权合意之中。2.物权行为理论的提出，绝对不是为了展示学者非凡的观察能力，而是为了彻底截断买卖契约(和其他债权行为)与物权变动的实质联系，以达到使物权变动脱离买卖契约而存在的目的，借以稳定物权秩序，保护交易安全。而使物权行为逃离债权行为效力之约束的唯一途径，只能是让法律对于物权变动的意思表示之品质评价，不受法律对于债权合意之品质评价的任何影响，由此实现物权行为的效力不受债权行为瑕疵的影响的目标，使物权行为可以从实质上脱离债权行为而独立存在。因此，物权行为的独立性，其实指的是一种形式意义上的独立性;而物权行为的无因性，才是一种实质意义上的独立性。
(二)物权法未采纳物权行为理论的理解
从目前《物权法》的规定看，应当说法律是没有采纳物权行为理论的。主要可以从以下方面理解：1.应当承认，运用物权行为理论，可以使物权关系和债权关系获得更高的清晰度，便于对不同法律现象的具体说明，在制度设计上，也使不当得利及其相关制度获得更清晰的概念和广阔的适用范围。同时，更为重要的是，如不采物权行为理论，不仅物权法理论无法合乎逻辑地阐明有关法律现象，而且法律行为之抽象便显得滑稽可笑。但是，如果采纳物权行为理论也就意味着需要接受物权行为无因性的论点，这使不动产物权公示与公信制度以及动产善意取得制度近乎于空置，对我国现行的法律制度架构造成重大逆反。2.如果将登记作为物权行为的表现方式，则其即应当受到法律行为一般规则的调整。如果认为是有因的，则该行为效力应当由其自身的逻辑展开，如何又受到债权行为的影响。
(三)物权行为的无因性
要因原则是与无因原则相对立的一个原则，即发生物权变动需要合法有效的原因行为;无因原则并非指没有原因，而是指物权变动不受原因行为的影响，即物权变动不需要合法有效的原因行为，即使原因行为不成立、被撤销或者无效，也不影响物权发生变动。根据物权行为无因性理论，作为物权变动基础的债权行为不成立、无效或被撤销时，不影响物权行为的效力，即物权变动本身已经完成，亦是双方当事人的合意，是有效的。即基于履行合同导致的所有权变动本身受法律保护，但由于作为基础的债权行为已经不存在，利益变动无法律上根据，故用不当得利制度来填补，以期达到民法责任体系上逻辑的统一和完整。在德国和我国台湾地区，民法理论不仅承认物权行为独立性，而且还在此基础上承认物权行为无因性，即不仅承认物权行为独立于债权行为而存在，而且进一步确认物权行为的效力不受债权行为是否有效的影响，即使在债权行为不成立、被撤销或者无效的情况下，只要物权行为本身有效，也可引起物权发生变动。但如果不承认物权行为的无因性，则债权行为不成立、无效或被撤销后，则不发生物权上的变动(如果将登记或者交付解释为包含物权变动合意的法律行为，即承认物权行为，则物权行为也不成立、无效或被撤销;如果将登记或者交付行为理解为不包含物权合意的事实行为，由于此时当事人之间的物权合意已经被作为原因行为的债权合同所吸收，因此，更应坚持要因原则。否则，就不是基于法律行为发生的物权变动，而是基于事实行为发生的物权变动)。举个例子，甲与乙签订买卖房屋合同，并已经办理过户登记，但事后解除合同，此时物权是否发生变动?如果坚持无因原则，由于物权发生变动无须有合法有效的原因行为，即使买卖合同被解除，也不会导致物权变动无效，乙仍然可以获得对房屋的所有权，而此时，明显双方利益是失衡的，则民法用不当得利制度予以调整，即乙虽然获得了房屋的所有权，但无法律上原因受有利益，导致甲受损失，构成不当得利;但如果坚持要因原则，由于物权发生变动必须有合法有效的原因行为，因此，一旦买卖合同被解除，就会导致物权变动也无效，即使房屋已经登记在乙的名下，乙仍不能取得房屋的所有权，法院仍可以就双方的原因行为进行审查，进而判决确认甲对房屋的所有权，而不是基于不当得利的债权制度予以保护。假如在乙公司破产的情况下，则甲可以行使《企业破产法》上的取回权。由于无因原则本身所固有的种种局限，加上在物权法建立公示公信原则之后，其功能已日益萎缩，物权行为无因性在我国民法学界又是一个被充分批判的理论，不承认物权行为无因性也已成为我国民法的通说。因此，我国民事立法一直坚持要因原则，反对无因原则，[17]要因原则虽然可能会动摇整个不动产登记制度，形式主义物权变动模式的一个优势就是能够最大限度地实现权属与公示的一致，一旦采取要因原则，可能会导致公示与权属之间的一致性受到严重影响，从而动摇整个不动产登记制度。也许是基于上述考虑，我国物权法采用了不动产善意取得制度，在维护交易的稳定性和保护原权利人之间寻找一个平衡点。
二、对登记前不动产买受人的保护
正常情况下，将权利区分为债权和物权，并将交易过程区分为债权债务关系和物权变动关系是合情合理的，因为如果当事人仅仅订立买卖合同，尚未办理过户登记，只能表明双方有负担债务的意思表示，且第三人无法知道双方存在交易关系，自然只能产生债权债务关系;但在双方办理过户登记时，不仅有发生物权变动的意思表示，而且经过登记公示，第三人也能方便地知晓权利发生变动的情况，自然可以赋予权利变动具有对抗第三人的效力。但问题是，在登记前买受人的地位如何，尤其是买受人已经支付大部分或者全部房款且合法占有使用的情况下，此时出卖人固然不能以尚未登记过户其仍为物权人身份为由对抗买受人，但是如果坚持登记之前的买受人只能获得债权保护，由于债权不具有对抗第三人的效力，仍不能有效防止出卖人对标的物进行“一物多卖”，这样一来，买受人交易目的不能实现的风险就会很大，因此，买受人如何防范此类风险的发生，就是一个问题。对此，从现有《物权法》的规定看，可以利用预告登记制度对买受人的债权予以保全。《物权法》第20条第1款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这体现了预告登记的保全效力，即预告登记赋予被登记债权一定物权效力，对违背预告登记内容的后发不动产物权处分行为具有排他效力，现时登记权利人(即预告登记义务人)的物权处分自由受到限制。《物权法司法解释(一)》亦对此制度进一步予以明确，其中第4条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”预告登记义务人在预告登记有效期间处分该不动产物权的行为，在理论上被称为中间处分行为。中间处分行为的本质是处分行为，可能会妨害预告登记权利人实现其债权请求权，故有必要对该处分行为的效力进行一定限制。《物权法》第20条通过对登记义务人处分权的限制，达到保全预告登记的请求权的目的。当然该种限制本身具有一定的利益考量，只能以保护预告登记请求权为目的，易言之，应以保护预告登记请求权的范围为限，否则即有矫枉过正之嫌。因为，法律制度对当事人之间权利的配置，自当遵循基本平衡、适当照顾弱者的原则，不能为保障预告登记权利人的请求权而忽视对预告登记义务人处分权的保护。是故，法律对于中间处分行为效力的限制，应当以中间处分行为妨害预告登记权利人实现其请求权为限。如处分行为对所预告登记的请求权不构成任何妨害，其效力自不应受到预告登记的影响。
【典型案例】
成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案
申请再审人(一审原告、反诉被告，二审被上诉人) ：成都讯捷通讯连锁有限公司(以下简称为讯捷公司)。
申请再审人(一审被告、反诉原告，二审上诉人) ：四川蜀都实业有限责任公司(以下简称为蜀都实业公司)。
一审第三人：四川友利投资控股股份有限公司。
〔基本案情〕
一审法院经审理查明：
2006年9月20日，蜀都实业公司(甲方)与讯捷公司(乙方)签订《购房协议书》约定：“甲乙双方按照互惠、互利的原则，经多次协商，就蜀都大厦北一楼及中庭售房事宜形成如下一致意见：1.乙方购买甲方所拥有的蜀都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米，总价格6750万元(最后按照房管部门办理的产权证为准进行结算)。2.本协议签订之日起，甲方收到乙方预计购房定金1000万元，待购房合同签订时，该定金自动转为购房款。3.甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。4.甲、乙双方均应遵守本协议所确定的原则，违反则违约方向守约方支付违约金1000万元。5.甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”
2006年9月14日和2006年9月18日，讯捷公司经上海浦东发展银行股份有限公司成都分行向四川舒卡特种纤维股份有限公司(以下简称舒卡纤维公司，现名友利公司)在中国光大银行成都分行的账号内分别转入200万元和300万元，款项用途为预付购房定金。2006年9月18日、2006年9月19日、2006年9月20日，讯捷公司经中国光大银行成都分行向舒卡纤维公司的账号内分别转入200万元、200万元和100万元。舒卡纤维公司于2006年9月20日向讯捷公司开具了两张金额均为500万元的定金收据。蜀都实业公司于2007年1月4日将讼争的房屋交付给讯捷公司使用至今。
四川省工商行政管理局于2004年核准“成都蜀都大厦股份有限公司”的企业名称变更为“四川舒卡特种纤维股份有限公司”。四川蜀都大厦有限责任公司(以下简称蜀都大厦公司)由舒卡纤维公司、成都蜀都投资管理有限责任公司、江苏双良科技有限公司分别出资4600万元(占46%)、500万元(占5%)、4900万元(占49%)而设立，蜀都大厦公司于2005年7月分立成蜀都大厦公司和蜀都实业公司。蜀都实业公司注册资本为1000万元，股东名称和出资比例不变。舒卡纤维公司于2009年4月10日经四川省工商行政管理局核准企业名称变更为友利公司。
2005年8月5日，蜀都大厦公司出具的《场地证明》载明：“因企业分离，现蜀都大厦公司名下锦江区暑袜北三街20号蜀都大厦南楼(权0111476)、北楼(权0963909)、中庭(权0111478)第一至四层楼及精品屋(权0613360)无偿提供给蜀都实业公司使用。”2006年2月25日，蜀都大厦公司与蜀都实业公司根据双方签订的分立协议，就蜀都大厦公司将位于成都市锦江区暑袜北三街20号蜀都大厦裙楼(包括南楼、北楼、中庭)第一层至第四层以及精品屋共计17537.36平方米房屋产权及相应的土地使用权转移过户至蜀都实业公司名下的具体问题签订了《关于办理蜀都大厦裙楼1～4层房屋权属转移过户协议书》一份，双方同意分次办理应转移过户到蜀都实业公司名下房产的转移过户登记手续，并各委派一人共同办理房屋权属转移过户登记手续，相关费用按规定由双方分别承担，待上述房屋产权全部过户至蜀都实业公司名下后，随即开始办理相应土地使用权证的转移过户登记手续。成都市房屋产权监理处于2008年3 月4日向蜀都实业公司颁发了位于成都市锦江区署袜北三街20号一层，面积4060.40平方米房屋的产权证(产权证编号：成房权证监证字第1654684号，丘(地)号：权1223775)。友利公司于2008年3月14日向中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行借款3000万元，蜀都实业公司以该产权证下2043.91平方米的房屋为友利公司的借款提供抵押担保，并在成都市房管局产权监理处办理了抵押登记。友利公司于2009年12月15日偿还了中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行全部贷款本息，但抵押登记尚未注销。2010年7月29日，蜀都实业公司以位于成都市锦江区署袜北三街20号一楼(产权证编号：成房权证监证字第1654684号)面积1347.52平方米的房屋为友利公司向招商银行股份有限公司成都顺城大街支行办理综合授信2500万元而设定抵押，并在成都市房管局产权监理处办理了抵押登记，友利公司在授信项下借款500万元已于2010年11月19日结清本息，但抵押登记未注销。
2009年9月28日，讯捷公司向蜀都实业公司发出《商函》，内容主要是：“金融危机对行业的侵蚀，市场的变化致使我公司手机销售额及利润大幅下滑;另一方面房地产销售价格整体向下走的态势，能否请贵司在原协议的基础上对约定购买价格作出一定的让步!我们期望值在人民币6000万元左右。”2009年9月28日，蜀都实业公司向讯捷公司发函，要求讯捷公司在30日内安排人员到蜀都实业公司就房屋买卖正式合同进行协商，并支付三年场地使用费。次日，讯捷公司回函同意于2009年10月9日就购房事宜进行商谈。2009年10月10日，蜀都实业公司向讯捷公司发函，要求对蜀都实业公司拟定的《房屋买卖合同》文本予以回复。讯捷公司于2009年10月12日回函确认收到蜀都实业公司提供的《房屋买卖合同》文本。2009年10月20日、2009年10月28日、2009年12月9日，蜀都实业公司与讯捷公司组织相关人员及律师就房屋买卖中的相关问题进行了三次协商，双方就讯捷公司是否应当支付场地使用费、买卖过户税费的负担、产权证的办理及购房尾款的支付时间、出售房屋所涉抵押的解除等问题进行协商后未达成一致意见。2009年11月4日，蜀都实业公司向讯捷公司发函，要求讯捷公司支付场地使用费，具体标准由双方协商，房屋买卖税费由讯捷公司全部承担。次日，讯捷公司回函，不同意支付场地使用费，要求税费的负担按照国家法律法规及政策，由蜀都实业公司与讯捷公司双方各自承担自行部分，讯捷公司同意在房屋产权及土地使用权过户后当即付清全部剩余房款。2009年11月12日，蜀都实业公司向讯捷公司发函，主要内容是：1.双方依据《购房协议书》就房屋买卖合同内容磋商长达三年时间，但至今仍在买卖合同的许多重大问题上存在着严重分歧，导致双方一直未签订《房屋买卖合同》，因此双方的房屋买卖关系未成立。2.讯捷公司无偿占用蜀都实业公司房屋三年，应当支付场地占有使用费。3.蜀都实业公司不同意讯捷公司提出的付款方式。4.由讯捷公司承担房屋买卖全部税费是蜀都实业公司出卖二手房的交易条件，从未发生改变。2009年11月17日，讯捷公司向蜀都实业公司回函，主要内容是：1.讯捷公司认为双方的房屋买卖已经实际履行。2.讯捷公司占有并使用房屋系合法的，不应向蜀都实业公司支付场地占用费。3.讯捷公司坚持在房屋过户登记后才向蜀都实业公司支付全部购房尾款。4.蜀都实业公司提出房屋买卖税费全部由讯捷公司承担缺乏依据和违反国家相关法律规定。2010年3月3日，蜀都实业公司通过成都市蜀都公证处向讯捷公司发《函》，内容为：“2009年12月9日贵我双方就相关善后事宜进行了协商，由于双方存在重大分歧，未能达成一致意见。此后，双方又就善后事宜进行了数次协商，但仍未取得任何结果。为此，我公司经慎重研究后，通知贵公司：1.解除贵我双方于2006年9月20日签订的《购房协议书》;2.请贵公司收在本函后三十日内腾退该房屋;3.请贵公司在收到本函后三十日内向我公司支付占用该房屋期间应付的场地使用费并办理相应的财务结算(定金、使用费等费用的退还和支付)。”
讯捷公司的诉讼请求为：1.确认讯捷公司与蜀都实业公司于2006年9月20日签订的《购房协议书》已成立并合法有效，确认蜀都实业公司于2010年3月3日作出的解除2006年9月20日签订的《购房协议书》解除函无效;2.请求判令蜀都实业公司在判决生效后15日内向讯捷公司履行办理房屋产权过户登记的义务，在蜀都实业公司履行过户登记后5日内，讯捷公司向蜀都实业公司支付剩余购房款5750万元; 3.产权过户的税费按照法律规定由讯捷公司与蜀都实业公司各自承担。
蜀都实业公司一审反诉请求为：1.判令讯捷公司立即腾退蜀都大道北三街20号北一楼及中庭建筑面积约2100平方米房屋给蜀都实业公司; 2.判令讯捷公司向蜀都实业公司支付上述房屋从2007年1月4日至实际腾退房屋之日的占有使用费(计算截至2010年6月30日为2650.90万元)。
〔一审裁判理由与结果〕
一审法院认为，讯捷公司提起本案诉讼，诉状上诉讼请求的范围包括确认蜀都实业公司于2010年3月3日作出解除双方于2006年9月20日所签订的《购房协议书》的解除函无效。后讯捷公司提出的增加诉讼请求申请对原有的诉讼请求进行了细化和增加，并未明确放弃请求确认解除函无效的诉讼请求。蜀都实业公司主张讯捷公司系重新提出诉讼请求且以实际行为表明放弃争议请求的理由不成立，讯捷公司的诉讼请求具体明确，一审法院予以确认。
因蜀都实业公司基于合同解除而提起反诉，请求讯捷公司腾退房屋并支付场地占有使用费，而讯捷公司请求继续履行合同，故双方请求是否成立需要确认双方于2006 年9月20日所签的《购房协议书》是否已经解除，蜀都实业公司于2010年3月3日作出的解除函是否有效。蜀都实业公司于2010年3月3日作出解除双方2006年9月20日所签《购房协议书》的解除函，该函于2010年3月8日到达讯捷公司，双方对上述事实均无异议，一审法院予以确认。合同可因法定或约定解除，《合同法》第93条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第94条规定了法定解除的条件，第96条第1款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”蜀都实业公司的解除函虽然于2010年3月8日到达讯捷公司，但讯捷公司已于2010年5月18日向一审法院提起诉讼，对解除函的效力提出异议。由于双方在《购房协议书》中对合同解除及异议期间没有明确约定，故讯捷公司就解除函效力提出异议的期限不违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第24条对异议期间的规定。现蜀都实业公司主张根据《合同法》第94条第5项“法律规定的其他情形”以及《担保法解释》第115条的规定，以双方磋商未达成一致意见为由行使法定解除权，经审查，该事由不符合法定解除合同的情形，蜀都实业公司发出的合同解除函无效，对讯捷公司不产生法律效力，故一审法院对讯捷公司诉请确认蜀都实业公司于2010年3月3日作出的解除2006年9月20日所签《购房协议书》的解除函无效的诉讼请求予以支持。
讯捷公司诉讼请求建立在《购房协议书》系房屋买卖的本约合同且合法有效的前提下，蜀都实业公司的反诉请求建立在《购房协议书》系买卖的定金合同的前提下。合同有预约与本约之分，预约的目的在于有事实或法律上的障碍，暂无法订立主合同时，约定将来订立一定合同，预约合同的权利人仅得请求对方履行订立本约合同的义务，而不得径行依照预约合同的内容请求履行。《购房协议书》第3条约定讯捷公司与蜀都实业公司应就购房合同及付款方式等问题在本协议的原则下进行具体磋商，第5条约定双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。该内容的约定表明双方在签订《购房协议书》后还应当就房屋买卖的事宜进行进一步协商并签订《房屋买卖合同》，但并不能据此认定《购房协议书》一定属于预约合同或定金合同，理由如下：1.《购房协议书》中的当事人名称、标的、价款、违约责任等主要条款明确具体，根据《合同法解释(二)》第1条第1款关于“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，《购房协议书》因具备合同的必备条款而应当认定合同成立。2.购房定金1000万元已在双方签订《购房协议书》前由讯捷公司支给蜀都实业公司的股东友利公司，蜀都实业公司已在《购房协议书》第2条确认其收到讯捷公司预付的上述购房定金1000万元，故讯捷公司已履行了支付购房定金的合同义务。另外，蜀都实业公司虽然在签订《购房协议书》时尚未取得房屋的所有权，但根据蜀都实业公司与蜀都大厦公司签订的房屋过户协议和蜀都大厦公司出具的场地使用证明，能证明蜀都实业公司有权对涉案房屋进行处分，况且现在蜀都实业公司已实际取得涉案房屋的所有权证，房屋权属明确，对《购房协议书》是否成立和效力认定不构成实质性影响。3.《购房协议书》第3条和第5条的约定是在合同具备必备条款的情况下，要求双方对合同欠缺的其他内容进行进一步的协商并签订《房屋买卖合同》，根据《合同法解释(二)》第1条第2款关于“对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”之规定，本案当事人对《购房协议书》中未涉及的付款方式等其他条款不能达成协议并签订《房屋买卖合同》的情况下，人民法院应当按照相关规定予以确定，而不能据此认定合同不成立或属于预约合同或定金合同性质。4.在签订《购房协议书》后，蜀都实业公司将讼争的位于蜀都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米的房屋交付给讯捷公司占有使用，蜀都实业公司辩称与讯捷公司既谈买卖，又在谈租赁，双方不是基于买卖关系而向讯捷公司交付房屋。蜀都实业公司的辩称意见因无事实依据所证实，依法不能成立。讯捷公司主张蜀都实业公司因买卖关系而向其交付房屋的理由成立。故一审法院认为《购房协议书》为购房合同而非预约合同或定金合同，且系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。讯捷公司请求确认《购房协议书》为房屋买卖合同已成立并合法有效的理由成立，应当予以支持。
关于讯捷公司请求蜀都实业公司在判决生效后15日内履行办理房屋产权过户登记义务的问题。因双方当事人在《购房协议书》中未就房屋过户的时间进行约定，一审法院通知双方当事人进行补充协议时未就此达成一致意见。虽然登记是取得不动产物权的根据，但作为房屋买卖合同出卖人的主要义务是向买受人交付房屋，买受人的主要义务则是向出卖人支付价款，过户登记系登记机关的职能，出卖人只负有协助办理过户登记的义务，与交付房屋和支付价款相较而言，出卖人履行协助过户义务属于附随义务。由于蜀都实业公司已于2007年1月4日向讯捷公司交付了房屋，而讯捷公司除向蜀都实业公司支付1000万元定金外，其余购房款未支付，在双方当事人对过户登记没有约定，且讯捷公司未支付大部分购房款的情况下，讯捷公司请求蜀都实业公司先行履行协助过户的条件尚不成就。待讯捷公司向蜀都实业公司全部履行付款义务后合理期限内，蜀都实业公司有义务协助讯捷公司办理产权过户手续。由于相关行政法规和规章均未对城市房地产的过户登记时间作出规定，一审法院参照国务院颁布的《城市房产地开发经营管理条例》第33条之规定，确定蜀都实业公司应在收到全部购房款后90日内协助讯捷公司办理产权过户手续。
关于讯捷公司请求在讼争房屋过户后五日内，由讯捷公司向蜀都实业公司支付剩余房款5750万元的问题。由于蜀都实业公司主张的法律关系性质与一审法院认定的法律关系性质不一致，一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条之规定，已向蜀都实业公司释明，但蜀都实业公司拒绝变更诉讼请求。请求权是指权利人可以要求他人为一定行为或不为一定行为的权利。对于未支付的房屋价款，蜀都实业公司作为债权人可以提出相应的诉讼请求，而作为义务人的讯捷公司则不享有该请求权，故一审法院对讯捷公司的该项诉讼请求不予支持。
关于讯捷公司请求按照法律规定各自承担房屋产权过户登记过程中产生的税费问题。由于双方当事人在《购房协议书》中未对过户时产生的税费负担方式进行约定，双方事后又不能达成补充协议，应当按照国家有关房地产过户登记税费负担的规定由买卖双方各自承担应负责部分税费。
关于蜀都实业公司的反诉请求讯捷公司腾退房屋和支付场地占用费的问题。因《购房协议书》系房屋买卖合同，且蜀都实业公司基于房屋买卖合同关系向讯捷公司交付房屋，在《购房协议书》合同有效的情况下，蜀都实业公司无权请求讯捷公司返还已经交付的房屋，加之双方不存在房屋租赁关系，蜀都实业公司无权要求讯捷公司支付场地占用费，一审法院对于蜀都实业公司的反诉请求不予支持。综上，一审法院判决：一、讯捷公司与蜀都实业公司于2006年9月20日签订的《购房协议书》成立并有效;二、蜀都实业公司于2010年3月3日作出的解除其与讯捷公司2006年9月20日所签《购房协议书》的解除函无效;三、在讯捷公司向蜀都实业公司履行完毕支付购房款义务后90日内，蜀都实业公司协助将位于成都市暑袜北三街20号蜀都大厦北一楼及中庭2100平方米房屋过户给讯捷公司，因此所产生的税和费按相关规定由讯捷公司和蜀都实业公司各自承担;四、驳回讯捷公司的其他诉讼请求;五、驳回蜀都实业公司的反诉请求。本诉案件受理费379300元，财产保全费5000元，由讯捷公司负担189650元，蜀都实业公司负担194650元;反诉案件受理费87172.50元，由蜀都实业公司负担。
〔当事人上诉情况〕
蜀都实业公司不服该判决，向四川省高级人民法院提起上诉。
〔二审裁判理由与结果〕
二审法院认为，关于讯捷公司是否已经交付1000万元定金的问题。虽然讯捷公司未提供直接向蜀都实业公司支付1000万元定金的证据，但结合双方当事人无争议的事实，即2006年9月14日至2006年9月20日，讯捷公司数次向蜀都实业公司股东舒卡纤维公司账号转款共计1000万元，款项用途为预付购房定金。舒卡纤维公司于2006 年9月20日向讯捷公司开具了两张金额均为500万元的定金收据。2006年9月20日，蜀都实业公司与讯捷公司签订了《购房协议书》，该《购房协议书》明确载明：“本协议签订之日起，甲方(指蜀都实业公司)收到乙方(指讯捷公司) 1000万元定金”，表明蜀都实业公司在签订《购房协议书》时已经确认收到定金。诉讼中蜀都实业公司并无证据证明除本案房屋买卖关系外，讯捷公司与蜀都实业公司股东舒卡纤维公司尚有其他交易关系，且蜀都实业公司也未提供证据推翻《购房协议书》载明的蜀都实业公司收到讯捷公司购房定金1000万元的事实。故其辩称未收到1000万元定金的理由不能成立，一审判决认定讯捷公司已经交付1000万元定金并无不当。
关于一审是否存在程序违法的问题。2010年3月8日，蜀都实业公司向讯捷公司发函解除《购房协议书》，2010年5月12日，讯捷公司提起诉讼，其诉讼请求包括确认解除函无效。2010年11月11日，讯捷公司向一审法院提交的《增加诉讼请求申请书》载明增加诉讼请求确认《购房协议书》为房屋买卖合同已成立并合法有效。该《增加诉讼请求申请书》未明确放弃解除函无效的请求。一审法院根据当事人的诉讼请求审理并作出判决并不违反法定程序，故蜀都实业公司上诉主张一审法院对此进行审理属于程序违法，讯捷公司已超出法律规定的期限请求确认解除函无效的理由不能成立，二审法院不予支持。
关于《购房协议书》的性质和效力问题。本案中，双方签订的《购房协议书》约定“乙方购买甲方所拥有的蜀都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米，总价格6750万元(最后按照房管部门办理的产权证为准进行结算)”，该《购房协议书》明确写明了当事人名称、标的、价款，一审判决根据《合同法解释(二)》第1条规定认定双方间的房屋买卖合同关系已经成立并无不当。二审审理中，蜀都实业公司提交了同期蜀都实业公司与其他买受人签订的《房屋买卖合同》四份，双方当事人对该证据的真实性无异议，二审法院对该证据的真实性予以确认，但以上证据不能证明《购房协议书》的性质为定金合同。且诉讼中蜀都实业公司并未提供证据证明该《购房协议书》存在无效的情形，一审判决认定该协议有效正确。蜀都实业公司上诉称该《购房协议书》系定金合同，由于双方未签订正式购房合同，双方间未形成房屋买卖法律关系的理由不能成立，二审法院不予支持。
关于《购房协议书》是否应当解除的问题。蜀都实业公司于2007年1月4日将房屋交付给讯捷公司占有使用后，讯捷公司2009年6月致函要求降价，随后双方就应否支付场地使用费、买卖过户时税费的负担、产权证的办理及尾款的支付时间、出售房屋所涉抵押的解除问题等事宜进行了一系列磋商。二审审理中，蜀都实业公司提交了《税务咨询报告》，双方当事人对该证据真实性无异议，二审法院对该证据的真实性予以确认。该证据亦印证了以上事实。双方磋商未达成协议，直至2010年3月3日蜀都实业公司发函要求解除双方所签《购房协议书》。在诉讼中，经人民法院主持调解和庭外和解，双方当事人仍不能达成协议。按照《购房协议书》的约定，“甲乙双方应就购房屋合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商”，双方之间有磋商并签订正式房屋买卖合同的义务。蜀都实业公司作为讼争房屋所有权人，将涉案房屋交付讯捷公司使用5年多时间内，与讯捷公司既未达成正式房屋买卖合同，又未达成租赁协议，其既未收到房屋转让价款，亦未收到房屋租金，阻碍其物权实现，其在双方达不成正式房屋买卖合同的前提下，有权根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第39条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，选择对其财产的处分方式，解除与讯捷公司签订的《购房协议书》。
蜀都实业公司于2010年3月3日发出解除函，讯捷公司于2010年5月18日向法院提起诉讼，故蜀都实业公司发出的该解除函不产生通知解除合同的法律效力，一审判决支持讯捷公司的该项诉讼请求并无不当;但一审判决认为《购房协议书》不符合解除条件，故判令蜀都实业公司在讯捷公司支付全部购房款后90日内交付涉案房屋并由双方各自承担相关税费不当，二审法院予以纠正。上述购房协议解除后，蜀都实业公司请求返还涉案房屋的诉讼请求符合《合同法》第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，虽然蜀都实业公司起诉时主张立即腾退房屋，但应当给予讯捷公司必要的准备时间，二审法院酌定为30日。
至于讯捷公司已经支付1000万元定金，可另行主张权利。
关于讯捷公司是否应支付场地使用费的问题。双方当事人签订《购房协议书》后，蜀都实业公司于2007年1月4日将讼争房屋交付给讯捷公司使用至今，但蜀都实业公司并没有证据证明交付行为系基于租赁关系或系《购房协议书》之外的其他有偿法律关系，故蜀都实业公司请求讯捷公司按照周边同类商场租金支付场地使用费没有事实和法律依据。虽然讯捷公司对蜀都实业公司提交的宏价评(2011) 53号《价格评估报告书》的真实性无异议，但因该《价格评估报告书》与本案无关，二审法院不予采信。二审法院对蜀都实业公司二审申请对讼争房屋自2007年1月4日至实际鉴定之日止的场地占有使用费进行鉴定的申请不予准许。对蜀都实业公司主张支付场地使用费的上诉请求，不予支持。
综上，二审法院经该院审判委员会讨论决定，判决：一、维持一审判决第一项，即“讯捷公司与蜀都实业公司于2006年9月20日签订的《购房协议书》成立并有效”。二、撤销一审判决二、三、四、五项，即“蜀都实业公司于2010年3月3日作出的解除其与讯捷公司2006年9月20日所签《购房协议书》的解除函无效;在讯捷公司向蜀都实业公司履行完毕支付购房款义务后90日内，蜀都实业公司协助将位于成都市暑袜北三街20号蜀都大厦北一楼及中庭2100平方米房屋过户给讯捷公司，因此所产生的税和费按相关规定由讯捷公司与蜀都实业公司各自承担;驳回讯捷公司的其他诉讼请求;驳回蜀都实业公司的其他诉讼请求”。三、讯捷公司于判决生效之日起30日内将位于成都市署袜北三街20号蜀都大厦北一楼及中庭2100平方米房屋腾退给蜀都实业公司。四、驳回讯捷公司的其他本诉诉讼请求;五、驳回蜀都实业公司的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费379300元，财产保全费5000元，由讯捷公司负担192150元，蜀都实业公司负担192150元;一审反诉案件受理费87172.50元，由讯捷公司负担43586元，蜀都实业公司负担43586.50元。二审案件受理费466172.50元，由讯捷公司负担233086元，蜀都实业公司负担233086.50元。
〔当事人申请再审情况〕
讯捷公司和蜀都实业公司均不服二审判决，向最高人民法院申请再审。
〔最高人民法院裁判理由与结果〕
最高人民法院认为，本案再审的争议焦点为：一、蜀都实业公司与讯捷公司之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力;二、蜀都实业公司发出的解除函是否产生解除双方合同关系的效力;三、讯捷公司要求继续履行的诉讼请求应否得到支持，蜀都实业公司主张的腾退房屋并支付房屋使用费的请求应否得到支持。
(一)关于蜀都实业公司与讯捷公司之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力问题。
第一，蜀都实业公司是否已收到讯捷公司支付的1000万元定金。虽然讯捷公司未提供直接向蜀都实业公司支付1000万元定金的证据，但2006年9月14日至2006年9 月20日，讯捷公司数次向蜀都实业公司的股东友利公司(原舒卡纤维公司)账号转款共计1000万元。友利公司于2006年9月20日向讯捷公司开具了两张金额均为500万元的收据。本院庭审中，友利公司称其与讯捷公司并无任何其他业务往来，收取这1000万元资金亦无任何合同或法律依据，但此后友利公司除向讯捷公司提供两张收据外，双方关于该笔资金再无其他进一步洽谈。这种情况显然与日常生活常理及商业习惯不相符合。事实上，结合本案查明的其他事实可知，2006年9月20日，蜀都实业公司与讯捷公司签订的《购房协议书》第2条明确载明：“本协议签订之日起，甲方(蜀都实业公司)收到乙方(讯捷公司) 1000万元定金”，表明蜀都实业公司在签订《购房协议书》时已经确认收到讯捷公司支付的1000万元定金。2009年11月5日，讯捷公司向蜀都实业公司的回函中提及继续清偿“剩余”房款，蜀都实业公司在接下来的函件中对“剩余房款”字样并未提出任何异议。2010年3月3日，蜀都实业公司通过成都市蜀都公证处向讯捷公司发的《函》中最后一句载明，请讯捷公司向其办理“定金、使用费等费用的退还和支付”。上述事实足以相互印证，证明蜀都实业公司已收到讯捷公司支付的1000万元定金的事实。综上，蜀都实业公司辩称未收到1000万元定金的理由不能成立，一审、二审判决认定讯捷公司已经交付1000万元定金的事实是正确的。
·第二，蜀都实业公司向讯捷公司交付案涉房屋行为的性质。案涉《购房协议书》签订于2006年9月20日，蜀都实业公司于2007年1月4日将案涉房屋交付讯捷公司使用。在本院庭审中，蜀都实业公司提交了双方在2008年5月6日的往来函件材料中的一页作为证据，从该证据的内容及序号可看出，完整的该函件至少应有两页纸。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第31条第2款规定，摘录文件、材料应当保持内容相应的完整性，不得断章取义。因此，仅根据蜀都实业公司提交的这一页纸的内容，难以判断双方的真实意思表示是在案涉房屋交付给讯捷公司时就已确定为在双方之间成立租赁关系，还是在已确定房屋买卖关系的基础上希望变更为租赁关系，因此，无法据此证明蜀都实业公司系基于租赁关系而向讯捷公司交付案涉房屋。除此之外，蜀都实业公司在本案的一审、二审及再审中未提供其他证据证明该交付行为系基于租赁关系或者《购房协议书》之外的其他有偿法律关系而为的交付。因此，对于该交付，蜀都实业公司没有充分证据证明其向讯捷公司交付案涉房屋的行为并非基于房屋买卖关系，而是基于租赁等有偿使用关系，故其该主张不能成立，蜀都实业公司向讯捷公司交付案涉房屋的行为应认定为基于当事人之间的房屋买卖法律关系而为的交付。
在明确了上述两个问题的基础上，在蜀都实业公司与讯捷公司之间成立了房屋买卖法律关系。理由如下：
首先，仅就案涉《购房协议书》而言，其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定;有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，蜀都实业公司与讯捷公司在2006年9月20日签订的《购房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该协议中约定：“……3.甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。……5.甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，案涉《购房协议书》的性质为预约合同，一审、二审判决认定该《购房协议书》的性质为本约是错误的，应予纠正。
其次，结合双方当事人在订立《购房协议书》之后的履行事实，蜀都实业公司与讯捷公司之间已经成立了房屋买卖法律关系。本院认为，对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。本案中，双方当事人在签订《购房协议书》时，作为买受人的迅捷公司已经实际交付了定金并约定在一定条件下自动转为购房款，作为出卖人的蜀都实业公司也接受了讯捷公司的交付。在签订《购房协议书》的3个多月后，蜀都实业公司将合同项下的房屋交付给了讯捷公司，讯捷公司接受了该交付。而根据《购房协议书》的预约性质，蜀都实业公司交付房屋的行为不应视为对该合同的履行，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，蜀都实业公司的该行为应认定为系基于与讯捷公司之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，由于蜀都实业公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋，根据《合同法》第36条、第37条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。
综上所述，蜀都实业公司与讯捷公司之间的房屋买卖法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审、二审判决认定《购房协议书》即构成本约的理由不当，但其关于蜀都实业公司和讯捷公司之间成立房屋买卖法律关系的结论是正确的。
(二)关于蜀都实业公司发出的解除函是否产生解除双方合同关系效力的问题。
首先，根据《合同法》第93条、第94条之规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，双方在《购房协议书》及其他相关书面文件中均未对单方解除合同的事项作出约定，故蜀都实业公司不享有约定解除权。而根据《购房协议书》，双方的主要合同义务是就达成房屋买卖合意进行诚信磋商，讯捷公司支付1000万元定金。讯捷公司已经支付了1000万元定金，并且就案涉房屋买卖一事一直在与蜀都实业公司进行协商，其在本案诉讼过程中亦明确表示有意愿、有能力履行支付全部购房款的义务，本案也不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，因此，本案也不具备单方解除合同的法定解除情形。综上，蜀都实业公司主张其有权单方解除合同的理由不能成立。
其次，根据《合同法》第96条的规定，当事人单方解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据《合同法解释(二)》第24条的规定，对于该异议期间，当事人之间有约定的从约定，未约定的为解除合同通知到达之日起3个月。本案中，当事人没有就包括合同解除异议期间在内的合同解除事项进行任何约定，而蜀都实业公司于2010年3月3日向讯捷公司发出了解除《购房协议书》的通知函，该函件于2010年3月8日到达讯捷公司，讯捷公司向一审法院提起诉讼的时间为2010年5月12日。因此，无论蜀都实业公司是否有权单方解除《购房协议书》，因讯捷公司于收到解除函的3个月内通过起诉的方式提出了异议，故蜀都实业公司的解除函也不产生解除双方合同关系的效力。
(三)关于讯捷公司要求继续履行的诉讼请求应否得到支持，蜀都实业公司主张的腾退房屋并支付房屋使用费的请求应否得到支持的问题。
首先，本案中，当事人已就合同项下房屋的位置、面积和价款进行了明确具体的约定，蜀都实业公司已向讯捷公司交付了案涉房屋，讯捷公司支付了1000万元定金，虽然当事人之间在讯捷公司是否应向蜀都实业公司支付使用案涉房屋的场地占用费并承担房屋买卖的全部税费问题上未达成一致意见，但在双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下，上述争议可以通过《合同法》第61条、第62条规定的合同解释原则进行补救，故并不构成法律上或者事实上的履行障碍。而且，如前所述，在蜀都实业公司与迅捷公司之间，房屋买卖法律关系已经成立并生效，也不存在《合同法》第93条、第94条规定的合同解除的情形，故讯捷公司主张继续履行的诉讼请求应予支持。
其次，根据《物权法》第15条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。本案中，蜀都实业公司确实仍然对该房屋享有所有权，但这并不意味着其可在不符合当事人约定或者法律规定的情形下随意解除双方之间的合同关系。在双方房屋买卖法律关系成立并生效后，蜀都实业公司虽系该房屋的所有权人，但其应当依约全面、实际履行其在房屋买卖法律关系项下的义务。二审判决认为在买卖标的物转移之前，所有人对自己的标的物享有占有、使用、收益、处分的权利，进而认定蜀都实业公司有权选择处分财产的方式解除合同，并判决迅捷公司将房屋腾退给蜀都实业公司，违背了《合同法》保障交易安全的基本原则，系对《物权法》的错误理解与适用，应予纠正。
最后，蜀都实业公司主张迅捷公司支付场地使用费应有相应的法律依据。如前所述，双方在本案中的法律关系为房屋买卖法律关系，而非租赁等有偿使用法律关系，蜀都实业公司将案涉房屋交付给讯捷公司是基于房屋买卖法律关系而为的交付，因此，蜀都实业公司要求讯捷公司支付场地使用费的主张没有任何事实和法律依据，一审、二审判决对该问题的认定和处理是正确的。
综上所述，本案中，蜀都实业公司与讯捷公司之间存在房屋买卖法律关系，当事人均应本着诚实信用的原则履行各自义务，在履行过程中，若当事人之间就对方的履行行为是否构成违约以及应否承担违约责任等问题发生争议，可自行协商或者另寻法律途径解决。
综上，二审判决认定蜀都实业公司有权依据《物权法》第39条之规定，选择处分财产的方式解除合同，并据此判决讯捷公司将案涉房屋腾退给蜀都实业公司，系适用法律错误。而一审判决虽然认定《购房协议书》直接构成本约的理由不能成立，但其判项系基于蜀都实业公司和讯捷公司之间成立并生效房屋买卖法律关系这一事实作出，有法律及事实依据，较为妥当合理，可予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第207条、第170条第1款第2项之规定，判决如下：一、撤销四川省高级人民法院(2012)川民终字第331号民事判决;二、维持四川省成都市中级人民法院(2011)成民初字第936号民事判决。一审案件受理费和财产保全费的负担按照一审判决执行;二审案件受理费466172.50元，由四川蜀都实业有限责任公司负担。
注释：
[1]《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第10期。
[2]最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第94页。
[3]孙宪忠：《中国物权法总论》(第二版)，法律出版社2009年版，第340～341页。
[4]王达：“物权法中的行政法问题：不动产登记制度”，载《人民法院报》2007年3月27日。
[5]屈茂辉：《物权法·总则》，中国法制出版社2005年版，第356页。
[6]尹田：《物权法理论评析与思考》(第二版)，中国人民大学出版社2008年版，第260页。
[7]姚辉：“不动产登记机构赔偿责任”，载《法学》2009年第5期。
[8]崔建远：《物权：规范与学说——以中国物权法的解释论为中心》(上册)，清华大学出版社2011年版，第180页。
[9]《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第1期。
[10]王泽鉴：《民法概要》，中国政法大学出版社2003年版，第86页。
[11]梁慧星：《读条文学民法》，人民法院出版社2014年版，第85页。
[12]尹田：《物权法理论评析与思考》(第二版)，中国人民大学出版社2008年版，第154页。
[13]辛正郁：“物权法实施过程中应当注意的若干重要问题”，载《民事审判指导与参考》总第59辑。
[14]［日］铃木禄弥：《物权的变动与对抗》，社会科学文献出版社1999年版，第71页。
[15]参见梁慧星：“制定中国物权法的若干问题”，载《法学研究》2000年第4期。
[16]具体即为《物权法》第15条规定。
[17]关于无因原则的弊端和要因原则的正当性，详见吴光荣：《物权诉讼：原理与实务》，人民法院出版社2009年版，第223页。