第一章 二手房买卖纠纷
实务难题1一房二卖，如何确定房屋所有权的归属？
典型案例
2008年9月24日，姜明 [1]与杨信订立了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），购买杨信所有的位于北京市朝阳区和平街×号楼202号房屋（以下简称202号房屋）。房屋建筑面积48.07平方米，房款总价100万元。合同签订后，姜明支付了房款100万元，双方于2008年9月25日已经办理完除更名登记外的全部房屋过户手续，并交纳了各项税费，之后姜明一家便一直居住在202号房屋内。
此后，姜明多次催促杨信协助其办理房屋过户登记手续，但杨信均找理由推脱并拒绝办理房屋过户。无奈之下，姜明将杨信诉至法院，要求其继续履行房屋买卖合同，协助姜明办理202号房屋的过户手续。一审法院判决支持了姜明的诉讼请求，判令杨信协助姜明办理房屋过户手续。杨信不服一审判决并提起上诉。
二审期间，杨信以身患重病急需用钱且坚信二审能够改判为由，将202号房屋以200万元的低价出售给朋友黄岩，而黄岩在从未实地看过202号房屋的情况下，就与杨信在20天内完成了整个房屋的买卖过程，并于网签合同当日就办理完毕过户手续，领取了202号房屋所有权证书。随后杨信接到二审法院送达的判决书：驳回上诉，维持原判。面对杨信二审期间将涉案房屋再次转卖，且已将202号房屋过户到第三人黄岩名下的行为，姜明只好将杨信与黄岩一同告上法庭，要求确认杨信与黄岩之间的买卖合同无效并要求将涉案房屋变更至杨信名下。
最终法院判决：一、被告杨信与被告黄岩就202号房屋签订的买卖合同无效。二、二被告自判决送达之日起30日内将202号房屋变更回被告杨信名下。
裁判要点
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一房二卖时，当房屋买卖行为明显与通常的二手房买卖交易习惯不符时，善意取得人有承担进一步的举证责任以证明其在交易过程中并无恶意的义务，如不能举证证明，则应当承担举证不能的不利后果。
律师分析
一、杨信作为202号房屋的所有权人分别与姜明、黄岩签订买卖合同，如何确定合同的履行顺序
根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（以下简称《审理房屋买卖合同纠纷的指导意见（试行）》）第13条的规定：“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
（1）已经办理房屋所有权转移登记的；
（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；
（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。”
本案中，假定杨信就202号房屋分别与姜明、黄岩签订买卖合同都合法有效的情况下，虽然杨信与姜明签订房屋买卖合同在先，完成了付款与房屋交付使用，但双方并未完成房屋所有权转移登记，依照《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，杨信与姜明之间的房产买卖合同虽然有效，但是并未完成引起物权变动的重要步骤即办理房屋所有权转移登记，因此杨信依然是202号房屋所有权人，姜明不享有202号房屋所有权。
因杨信享有涉案房屋的所有权，有权处分该房屋，基于对房屋权属登记公示公信力的信赖，黄岩与杨信签订买卖合同，且已取得了房屋所有权，因此黄岩已经是202号房屋的实际所有权人。
综上，根据《审理房屋买卖合同纠纷的指导意见（试行）》第13条的规定，因为黄岩已经是202号房屋的实际所有权人，故黄岩是第一顺位的履行合同买受人，姜明是第二顺位的履行合同买受人。姜明在要求杨信履行合同不能的情况下，只能要求杨信赔偿经济损失。
二、杨信与黄岩的买卖行为是否有效
根据《物权法》第2条第2款的规定，杨信作为合法物权人，有权对自己的不动产物权进行处分，因此判断杨信与黄岩之间的房屋买卖合同是否有效，就要从双方的买卖行为是否符合法律关于合同效力的相关规定进行分析。
首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨信与姜明之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。
在杨信已经收到姜明全额购房款并已经交付姜明使用的情况下，基于合同权利义务关系，姜明有权利要求杨信协助办理房屋所有权转移登记，并不得擅自将房屋转卖给第三人。
其次，虽然依据《合同法》第6条诚实信用原则与第7条遵纪守法与公序良俗原则，杨信不应在二审审理期间将涉诉房产转卖给黄岩，但是依据《物权法》第2条第2款规定，杨信作为合法所有权人，有权对自己的不动产进行处分，在黄岩已经支付了合理对价也完成了房屋所有权转移登记后，黄岩即成为法律上的所有权人。
最后，姜明若依据《合同法》第52条第2项的规定，主张杨信与黄岩之间的买卖合同无效，根据“谁主张，谁举证”的证据规则，姜明应当提供充分的证据证明杨信与黄岩之间存在恶意串通、损害其权益的情形，否则法院仍然不会支持姜明的诉讼请求，只能要求杨信承担违约责任。
本案中，姜明与杨信之间的买卖合同纠纷经由二审法院审理确定，双方应继续履行买卖合同，杨信应将202号房屋过户至姜明名下，但杨信在二审期间将202号房屋转让他人，其行为明显侵害了姜明的权利。
首先，对于购房这种财产价值较大的交易行为，黄岩在签订合同前从未看房而径行支付大额房款、办理房屋所有权过户的行为，明显不符合通常的交易习惯。
其次，杨信将202号房屋转让给黄岩的行为极为迅速，耗时较短，且时间恰处于杨信与姜明买卖合同纠纷一审作出不利于杨信的判决之后、二审宣判之前，足以说明杨信转让房屋的行为是为了掩盖其逃避法律责任的目的，同时无法认定黄岩在受让房屋时存在主观善意的情形。
综上，杨信与黄岩买卖涉案房屋的行为应属无效行为。
三、“一房二卖”未必稳赚不赔
根据商品房买卖司法解释的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给或出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
遭遇一房二卖，如果另一位买家也是善意取得的，购房人就不会像此案中的姜明一样幸运，但他仍然有权向房主索要购房款、利息以及经济损失。
比如，购房人可以通过房产评估等方式确定房屋的现值。如果购房时是100万元，现在房子值220万元，之间的价差为120万元，购房人可以主张已付房款的一倍，也就是在100万元的范围内索赔经济损失。这样算来，加上退还已付房款、支付利息等支出之后，孰赚孰赔，还得三思。
综上所述，诚信交易同样适合于房屋买卖场合，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，对于法律上的善意，应当提供确实的证据予以佐证，否则，将会面临着承担不利法律后果的局面。