第二章 房屋租赁纠纷

实务难题1酒店式产权房的租赁经营合同可否任意解除？

典型案例

2012年3月15日，陈建秋购买某大厦×幢12套产权房，并全部登记在陈建秋名下。

2013年10月25日，陈建秋以委托方（甲方）名义，将所有的12套产权房与豪仕登大酒店（乙方）签订《委托经营合同》，主要约定以下内容：1.期限自2012年4月1日起至2021年6月30止。2.甲方同意在该期限内将涉及该房经营管理的一切事项全部委托乙方处理，并同意以乙方的名义从事该房经营管理的一切活动。3.甲方在期限内定期、定额向乙方收取经营回报收益，支付期限自委托期限开始起30日内每半年一次，经营回报收益=房价款×4%，即192657.60元。领取时由甲方凭出租发票、合同书、购房合同以及甲方身份证到乙方财务部领取，若因甲方原因未能在规定期限内领取经营回报收益的，不能视为乙方逾期支付。4.因该房经营管理活动产生的各项税费由乙方承担；甲方就委托经营所得款项而产生的各项税费，由甲方承担。5.因房产委托经营的连续性，甲方不得擅自变更、解除、提前终止合同，如有违约行为，在赔偿乙方损失后，合同继续履行。乙方逾期支付经营回报收益的，半年以内按每日千分之三加收滞纳金，超过半年的，甲方有权终止合同并收回房屋使用权，自2013年7月1日起支付经营回报收益。

上述合同签订后，豪仕登大酒店对包括案涉在内的房产进行统一装修并对外经营，同时委托新都公司对外支付经营回报收益。在2012年8月—2014年1月由陈建秋收取款项共4笔，合计935611.94元；2015年4月10日豪仕登大酒店向陈建秋支付收益款50000元，在收据上写明“已收取现金伍万元整”，该收据上同时注明：本次领取收益为50000元，到时具体结算。但此后双方未作具体结算，至2016年12月22日，陈建秋以豪仕登大酒店拖欠2015、2016两个年度的租金收益为由，向一审法院提起诉讼：请求豪仕登大酒店支付最近两年的租金收益700628元及违约金，豪仕登大酒店则要求作具体结算并依据合同的性质要求解除合同。理由是：1.该合同为《合同法》规定的“委托合同”，当事人享有任意解除权；2.情势变更原则，2016年酒店经营效益不好。

最终法院判决如下：一、豪仕登大酒店于判决生效之日起十日内支付陈建秋租金650628元；二、驳回豪仕登大酒店的诉讼请求；三、驳回陈建秋的其他诉讼请求。

裁判要点

在租赁经营模式中，不能以情势变更或委托合同关系为理由要求解除合同。

律师分析

一、豪仕登大酒店是否有权解除《委托经营合同》

在委托经营模式中，投资者对酒店的经营管理有权进行干预，有权要求酒店汇报其经营状况，同时在此模式下，酒店仅按约向投资者收取一定的报酬，其利润所得仍归投资者所有，即投资者的收益与酒店的经营状况直接相关。而在租赁经营模式中，投资者并不干预酒店的经营，投资者的投资回报也不与酒店的经营状况发生直接联系，投资者只是定期收取一定的租金或投资回报。

本案中，根据合同约定，陈建秋并不干涉豪仕登大酒店的经营活动，豪仕登大酒店的经营状况如何也不与陈建秋的投资回报挂钩，无论豪仕登大酒店的经营状况如何，陈建秋均有权收取每年房价8%的固定收益。基于上述事实，陈建秋与豪仕登大酒店之间应为租赁合同关系。相应的，豪仕登大酒店以双方系委托合同关系为理由要求解除合同自始不能成立。

情势变更指当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，而本案中豪仕登大酒店所称的经济下滑、行业竞争激烈、经营困难均属于正常的商业风险，故其以“情势变更”主张解除合同缺乏事实依据。

二、逾期违约金是否成立

关于陈建秋主张的逾期违约金是否成立需要参看合同内容。

《委托经营合同》第6条明确约定，经营回报收益由甲方（指业主）凭嘉兴市税务局认可的房屋出租发票、本合同书、购房合同书及本人身份证到乙方财务部领取，若因甲方原因未能在规定期限内领取经营回报收益的，不能视为乙方逾期支付。若甲方提供的发票不符合税务及政府相关部门的要求致使乙方发生补税、罚款及其他损失的，甲方赔偿乙方因此而受到的全部实际损失；乙方应保证按上述约定的期限、金额、方式、地点向甲方支付经营回报收益。

以上内容属于双方对案涉租金收益约定了支付条件，不满足支付条件而导致未支付的不能视为逾期；合同应当全面履行，陈建秋在收取租金时未提供符合约定的出租发票，且陈建秋也未举证证明在实际履行过程中其是否委托豪仕登大酒店予以代扣代缴税款，即陈建秋对合同也未适当履行。因此，陈建秋主张豪仕登大酒店应承担逾期违约金的理由不成立。