8破产管理人可依法解除房屋租赁合同

——钱满平诉苏州和惠电子有限公司房屋租赁合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

江苏省苏州市中级人民法院(2017)苏05民终8014号民事判决书

2.案由:房屋租赁合同纠纷

3.当事人

原告(上诉人):钱满平

被告(被上诉人):苏州和惠电子有限公司(以下简称和惠电子公司)

【基本案情】

2014年2月10日,钱满平与和惠电子公司签订《工业厂房租赁合同》一份,约定和惠电子公司将登记在其名下的苏州市吴中区木渎镇金枫南路×号房屋(房屋建筑面积3408.35平方米,实际租用其中2~4层部分)出租给钱满平进行管理转租,租赁期限自2014年2月10日起至2024年2月9日止;以和惠电子公司应给付钱满平的欠款290万元冲抵10年租金276万元和保证金14万元(共计290万元),一次趸交方式支付;租赁期间,钱满平应合理使用并爱护该厂房及附属设施,因钱满平使用不当或不合理使用,致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的,钱满平应负责维修;钱满平可以根据自己的经营特点进行装修,但原则上不得破坏原房结构;租赁期满后,该厂房归还时,应当符合正常使用状态。《工业厂房租赁合同》签订后,涉讼房屋一直由钱满平进行转租和管理。另2016年6月27日(2016)苏0506民破4号民事裁定书,裁定受理安徽省第一建筑工程公司苏州分公司对和惠电子公司的破产清算申请,并于同年7月1日作出(2016)苏0506民破4号决定书,指定江苏久顺律师事务所担任和惠电子公司管理人。2016年7月25日,和惠电子公司管理人向钱满平发出《租赁解除通知书》,通知解除钱满平与和惠电子公司于2014年2月10日签订的《工业厂房租赁合同》,并要求钱满平在收到解除通知之日起30日内搬离租赁厂房,就解除合同所造成的实际损失,可向管理人申报债权。钱满平确认于次日收到该《租赁解除通知书》。

2012年6月,和惠电子公司曾以涉案房屋为苏州市胜佳电脑刺绣设备有限公司向苏州银行虎丘支行的借款提供抵押担保,并办理了涉案房屋的抵押登记,登记被担保主债权数额300万元,房屋抵押权人为苏州银行虎丘支行(可见,涉案房屋设立抵押权在先,出租给和惠电子公司在后)。2014年10月22日,苏州市中级人民法院作出(2014)苏中商初字第00206号民事调解书,确定由苏州市胜佳电脑刺绣设备有限公司于2014年10月31日前归还苏州银行虎丘支行借款本金2100万元及相应利息等;如苏州市胜佳电脑刺绣设备有限公司逾期未能履行付款义务,苏州银行虎丘支行有权对和惠电子公司名下包括本案涉案房屋在内的苏州市吴中区木渎镇金枫南路×号房产以折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。该案此前已申请强制执行,法院裁定受理破产清算申请后,苏州银行虎丘支行向管理人申报债权,并要求对涉讼房屋实现抵押权。

【案件焦点】

1.房屋租赁合同的性质如何定性;2.企业破产管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定解除破产企业与已给付租金的承租人之间的房屋租赁合同的合法性。

【法院裁判要旨】

江苏省苏州市吴中区人民法院经审理认为:《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定,人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。本案所涉的房屋租赁合同系继续性合同,除支付租金外,钱满平作为承租人还需继续按照合同履行按约使用租赁物、妥善保管租赁物、租赁期满返还租赁物等义务,属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”,故管理人根据该法规定解除钱满平与和惠电子公司之间的《工业厂房租赁合同》符合法律规定。此外,根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定,抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中,抵押权登记在先的抵押权人苏州银行虎丘支行已向管理人申报债权,并主张对涉讼房屋实现抵押权。管理人依法负有管理和处分破产企业财产的职责,管理人解除钱满平与和惠电子公司之间的《工业厂房租赁合同》与抵押权人苏州银行虎丘支行主张依法实现抵押权的利益指向是一致的,解除租赁合同符合抵押权人的利益诉求。管理人解除钱满平与和惠电子公司之间的《工业厂房租赁合同》符合法律规定,故钱满平要求确认管理人解除《工业厂房租赁合同》的行为无效、和惠电子公司继续履行《工业厂房租赁合同》的诉讼请求无事实和法律依据,不予支持。钱满平可依法申报债权。

江苏省苏州市吴中区人民法院依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条,《中华人民共和国物权法》第一百九十条,《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定,作出如下判决:

驳回钱满平的诉讼请求。

钱满平不服一审判决,提出上诉。江苏省苏州市中级人民法院经审理认为:根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定,人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行,并通知对方当事人。在租赁合同中承租人的义务包括按照合同约定使用租赁物,除自然损耗外保持租赁物不变,合同到期返还租赁物等重要义务。故一审法院认定涉案租赁合同属于前述法条规定的双方当事人均未履行完毕的合同正确,和惠电子公司有权决定解除合同。钱满平的上诉请求无事实和法律依据,应予驳回;一审判决结果并无不当,应予维持。

江苏省苏州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,作出如下判决:

驳回上诉,维持原判。

【法官后语】

破产管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定解除房屋租赁合同符合法律规定。理由如下:

本案所涉的房屋租赁合同系继续性合同,除支付租金外,钱满平作为承租人还需继续按照合同履行按约使用租赁物、妥善保管租赁物、租赁期满返还租赁物等义务,双方租赁合同中有关“租赁期间钱满平应合理使用并爱护该厂房及附属设施;租赁期满后,该厂房归还时,应当符合正常使用状态”等约定亦可充分反映承租人的上述合同义务,因此,对承租人钱满平而言,本案房屋租赁合同属未履行完毕的合同;而出租人和惠电子公司仍在将房屋交由承租人继续使用,对出租人和惠电子公司而言也显然属未履行完毕的合同。故本案房屋租赁合同理应属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”,故管理人根据该法规定解除原、被告之间的《工业厂房租赁合同》符合法律规定。

根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定,抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中,抵押权登记在先的抵押权人苏州银行虎丘支行已向管理人申报债权,并主张对涉讼房屋实现抵押权。管理人依法负有管理和处分破产企业财产的职责,管理人解除钱满平与和惠电子公司之间的《工业厂房租赁合同》与抵押权人苏州银行虎丘支行主张依法实现抵押权的利益指向是一致的,解除租赁合同符合抵押权人的利益诉求。管理人解除钱满平与和惠电子公司之间的《工业厂房租赁合同》符合法律规定,故钱满平要求确认管理人解除《工业厂房租赁合同》的行为无效,和惠电子公司继续履行《工业厂房租赁合同》的诉讼请求无事实和法律依据,不予支持。钱满平可依法申报债权维护自身合法权益。

编写人:江苏省苏州市吴中区人民法院 史华松