17.丈夫未经妻子同意出售夫妻共有房屋，妻子是否有权追回该房屋？

家庭场景

秦某和韩某于2013年登记结婚。2015年4月，两人手里有了一定的积蓄，便通过贷款方式买了一套房屋，并将韩某登记为该房屋的权利人。房屋首付款是二人婚后的积蓄，每月贷款也是由二人共同偿还。2017年6月，韩某的朋友汪某表示想购买韩某的房子。韩某当即同意，并与汪某签订了房屋买卖合同，以108万元的价格将房子卖给汪某，并同汪某一起去办理了房屋产权过户手续。不久，妻子秦某得知丈夫瞒着自己，擅自将房屋转让给他人，执意讨回房子。她认为，房屋虽然只登记丈夫韩某一个人的名字，但是该房屋属于夫妻共同财产，韩某擅自转让该房屋的行为属于无权处分。为此，秦某找到汪某，表示丈夫韩某和其之间的房屋买卖合同无效，其应当返还房屋。但汪某认为自己当时并不知道他们夫妻二人没有协商卖房的事，而且自己也是按照市场价格购买并已经办理房产过户，因此不同意返还。

法律疑点

秦某有权向汪某主张要回房屋吗？

法律分析

该房屋已由汪某取得，秦某无权向汪某主张追回该房屋。

根据我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条以及《物权法》第一百零六条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

以上法律规定解答了夫妻一方擅自处分登记在其名下的夫妻共有房屋效力的认定以及第三人是否可依据善意取得制度取得房屋所有权的问题。法律通过认可第三人的善意取得，肯定了这一产权交易行为的效力，有利于保护交易秩序和当事人的信赖利益。法律同时赋予在这一产权交易过程中无过错一方，在离婚时享有损害赔偿权，也有效维护了其合法权益。

在本案中，该房屋虽属秦某与韩某的夫妻共同财产，但该房屋登记的权利人仅为韩某一人，基于对登记的信赖，汪某才与韩某签订房屋买卖合同。根据善意取得制度，汪某已经合法取得系争房屋的所有权，故秦某不能以韩某无权擅自处分为由，要求汪某退还房屋。

条文链接

《中华人民共和国物权法》

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

……

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》

第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

人生启示

夫妻一方擅自处分共有房屋，在实践中时有发生。为维护自己的合法权益，避免出现不必要的争议，提醒当事人注意几点：首先，婚姻关系存续期间所购房屋最好登记为夫妻双方共有；如果婚姻关系存续期间所购房屋登记在一方名下，可以到房地产登记机关办理相关手续，变更登记权利人记载。其次，为了防止离婚过程中，夫妻一方擅自处分共同财产，另一方可申请财产保全。最后，对购房人而言，尽量不要与夫妻一方单独签署购房合同，最好要求夫妻双方共同签字。