▍梵石ITOWN·西店记忆

铁路编制的文化记忆

一、基本概况

梵石ITOWN·西店记忆位于北京东四环与东五环之间，距离CBD国际商贸区5公里。园区占地面积约260亩，建筑面积约80000平方米，原始基地是被数条铁轨割据出的一块城市边缘地带，共分为三期开发，目前一期工程已完成，二期工程正在建设，三期工程处于规划阶段。园区隶属于梵天集团，成功打造了梵悦·万国城和梵悦·108等住宅项目。梵石ITOWN是梵天集团新产品，从规划设计、产品定位、产业升级、管理运营等方面进行创新，摒弃了传统的租赁运营模式，打造成一个集办公、商业、生活于一体的复合小镇，实现从普通文创园区到全生态文创产业链资源平台的搭建。

二、改造历程

（一）改造前概况

园区的前身是高碑店西店村建设的119厂房，原建筑多以砖墙厂房为主，由于长期对外出租，私搭乱建现象较为严重，是东四环与五环间较大规模的棚户区，后来变成低收入群体房，多数由村民零散建造，没有统一规划与设计，尺度、材质、结构形式混杂，质量参差不齐，人口密集，内部环境恶劣，公共交通极为不便。南北向京包铁路和东西向京秦铁路穿过园区，每隔5分钟就有火车驶过，产生一定的噪声影响，不适合办公和居住。

（二）改造策略：现代审美的建筑构想

作为城乡结合的特殊生产性空间，园区原有厂房和独院空间具有较强的时代文化属性，适宜作为文化创意产业聚集区和展示区，加之地处国家文化产业创新实验区，实验区覆盖了北京约90%的IP企业，能够为园区提供大型传媒企业，毗邻中国传媒大学便于人才资源的输出，具有发展影视文化产业为主要业态的有利环境。

1．改造亮点

（1）园区的建筑材料与建筑风格相融合，整体呈现出一种片段组合、多样共存的状态，让人有一种不仅可以工作、消费于此，同时也可以生活于此的感觉。

（2）在园区改造设计过程中，设计师在为建筑赋予小镇理念的同时，保留了历史的空间。建筑中有老旧厂房因素的保留再现与强化，沿着建筑外轮廓重新建造并露出结构骨架的弧形金属屋面，以及保留的原始红砖墙，既满足商业建筑标志性需求，也保留了厂房的历史。

（1）统一规划，联合设计。梵天集团作为设计驱动型企业，具备万科、龙湖等业内强大的规划及设计背景，加之中国、美国、意大利三国六位城市更新建筑师刘宇扬、王硕、刘宏伟、于爽（美国）、Andrea Grottaroll（意大利）、唐康硕对于项目进行统一规划及联合设计。园区的设计团队记录下每一个单体楼和每一栋楼的界面、立面、结构、植被以及细部，试图最大限度的保留其原有的建筑特色及时代印记，并以最佳的形式再现。

改造后ITOWN整体建筑面积约8万平方米，规划为三期开发。

一期分为示范区、园区北侧B区、南侧C区三期开发，园区办公部分命名为独思，空间面积在200～500平方米之间，可以进行任意组合拼接，既可以作为日常办公室，也可以作为展示主题空间，拓展园区商业性，是为中型企业定制的灵活办公空间。

二期是整个园区形态最为丰富的区域，规划了合悦（大面积独院、合院办公）、无限（大中型企业办公）以及iCenter（中心商业）三个部分。合悦面积在400～3600平方米之间，企业可以选择与其他企业共享办公空间，也可以拥有一个院落独立办公，享受开放共享，又可以拥有独立空间，是为总部型企业定制的大面积办公业态；无限产品面积约在1100平方米，区域内自由开放、多维度办公，提供高端设施与贴心服务，企业可以在这里展示产品，也可举办先锋论坛，也可做健身娱乐设施空间，是更适合大中型企业的多功能办公空间；iCenter不止是园区内的商业空间，更是小镇生活的策源地，24小时不间断提供服务，更适应现代化企业办公。

三期仍在规划中，未来将要建成单元式类独栋、双拼、联排办公，命名为叠变。

（2）交通调适。园区交通较为闭塞，项目开发前期仅有一条方家村路通往项目，道路极为狭窄且环境恶劣。基于发展长远交通规划，园区在建造之初专门疏通了附近的两条涵洞，作为连接百子湾及广渠路的交通。其后，园区引入了小镇班车及小镇接驳车，将企业员工送至公共交通站点，方便客户上下班，后期还将导入园区公交车，让员工出行更加便利。

三、业态布局：构建影视IP生态链

园区宣传定位为“制造IP的小镇”，用“IP小镇”取代了常规市场上文创园区的概念，为影视文化创意企业量身打造一个IP资源平台，让园区内部企业实现互动，创造流量、创造商品甚至创造商业机遇。

目前，ITOWN示范区及一期招商已经全面完成，二期招商也已过半，园区入驻企业将近百家，包括湖南广电乐田智作、浙江卫视等广电卫视平台，唐季礼工作室、文隽影视、孔笙导演工作室、刘天池表演工坊等知名导演工作室，壹心娱乐、乐漾影视、艺璇经纪等知名影视明星经纪公司，还包括业内演员培训、影视制作及影视投资公司，以一合梦想、大合传媒为主的音乐制作类企业，以24格、梦田为主的明星专属创意服务企业，已经形成了一条完善的以影视IP延展的全生态产业链。

四、运营管理：打造情感共同体

2016年中旬，ITOWN团队完成了项目定位的全部梳理工作，作为梵天集团旗下的轻资产改造及运营平台，园区定位为梵石平台可复制化的新产品系列，即针对一线城市、针对文创企业的低密度复合小镇。园区想要打造的不只是通常意义上的办公空间，而是一种全新的生活办公方式。针对影视文化创意行业的特殊IP属性，满足入驻企业在建筑空间上的需求及对创意、对氛围、对颜值的要求。

（一）聚集IP资源

园区利用自身资源，仔细甄选入驻企业，聚合影视产业的IP资源，实现影视产业各环节、多维度商业业态的复合，在为企业提供发展空间的同时，提升园区整体的知名度与影响力。

（二）完善配套设施

园区以企业为导向，作为办公生活空间，园区提供丰富全面的生活配套设施，为园区企业和众多员工服务，包括24小时便利店，北京首家、唯一一家科技光影餐厅，零售空间，方便员工上下班的园区班车，集展览、住宿、商会会谈的设计师酒店，北京第一家光影艺术馆、强调文化创意的生活美学街，在工作的同时享受生活。

（三）助力企业联动

园区中专门建设集论坛、沙龙、展览为一体的专业多功能展厅，融合巨幕、IMAX厅、艺术院线的首映礼电影院，提供影视产品创作、生产、发行的各个环节所需的硬件设施，打通上下游产业链，助力企业更快发展。

（四）融洽合作氛围

企业合作需要资源互补，也需要融洽的氛围。为打造“左邻右舍”般的工作氛围，园区在节日时会为各个企业员工送礼物，同时举办各种活动鼓励企业间建立自主联系渠道，针对影视产业从业者有活力、有创意的特点举办活动，如“全国啤酒代表大会”“独思·和鸣爱TOWN之夜”“Office有鬼ITOWN万圣节狂欢趴”“与____在一起ITONW音乐趴”“赶趟儿ITOWN的快闪市集”等年轻人喜欢的活动，为员工创造把酒言欢的机会，在交流中迸发灵感。

（五）未来发展目标

未来规划中，园区将重点打造影视传媒全产业链，面向影视公司、传媒公司、创意文化、艺术设计、会展活动、互联网等类型企业进行产业导入，建立一个服务平台，让园区内部企业实现互动，实现最大程度的产业闭合。同时也将开展多样化多类别的品牌合作，甚至进行自品牌的搭建，以此增加园区客户黏性及园区品牌效应。以IP为关键词，实现园区企业间平台资源共享与互动，以期制造更大的IP。

五、案例评析

梵石ITOWN·西店记忆最大特色在于精美的空间设计、超前的理念，以及对周围环境的巧妙利用，在所有建筑之中，被铁路分割、面向铁轨、永远只能等候不能上车的“车站”是园区中最具标志性的空间。现代设计与旧铁轨交织的设计，让身处其中的人体会到老旧厂房的真实历史、现实世界与设计师理念三者之间的联系，在日常生活中营造出具有历史气息同时令人惊喜的“场所感”。在高铁和“互联网+”的时代，铁路轨道已经不知不觉地转化成为一种怀旧的标志：它承载着一代人的集体记忆，它让我们与中国的现实接轨，它是窗外一道移动的风景。从园区目前发展情况来看，并没有很好利用“铁轨”这一得天独厚的文化资源，仅作为园区环境中的一个亮点，借助其提高园区附加值。园区在未来发展过程中可以进一步挖掘“铁路”与“铁轨”的潜在价值，举办特色活动、开发文化产品、拍摄主题影片，培育新IP，成为带动园区发展的增长点。

通常情况下，由老旧厂房改造的园区土地为工业用地性质，无论是空间设计改造，还是配套设施建设都有较大阻碍。但是西店记忆园区土地为农村集体用地，既可以建设公共设施与公益性项目，也可以建设各类配套生活设施，这为园区建设带来极大便利，使得园区建设在众多园区中脱颖而出。园区用“IP小镇”取代了常规市场上文创园区的概念，这里不仅是工作空间，更是生活空间，这样的空间设置拉近了员工与园区的距离，让园区更具亲近感。如今园区拥有灵活多样的办公空间和相对完善的商业配套，营造了较为完善的园区场景，形成产业上下游联动，带动整个园区发展。

【老总心语】

由梵天集团主导开发的梵石ITOWN·西店记忆，是“国家文化产业创新实验区”重点园区，得到了政府的高度支持。

作为一个城市更新项目，梵石ITOWN·西店记忆在延续原有“火车记忆”的基础上，注入国际团队的设计智慧，实现了工业遗产的华丽转身。

位于北京传媒产业带核心区域的梵石ITOWN·西店记忆，是一个为影视文化创意企业量身打造一个IP资源的平台，无论是规划设计、配套建设，还是园区运营，都做到了“深度定制”。

我们所做的这一切，都是为了让品味相同的人聚在一起，他们必然会互相产生反应，发挥更大的光和热。