房地产开发与经营(第三版)
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2.2 监理招标投标

2.2.1 监理招标的特点

(1)招标宗旨是对监理单位能力的选择

监理服务是监理单位的高智能投入,服务工作完成的好坏不仅依赖于执行监理业务是否遵循了规范化的管理程序和方法,更多地取决于参与监理工作人员的业务专长、经验、判断能力以及风险意识。因此,招标选择监理单位时,鼓励的是能力竞争,而不是价格竞争。如果对监理单位的资质和能力不给予足够重视,只依据报价高低确定中标人,就忽视了高质量服务。

(2)报价在选择中居于次要地位

工程项目的施工、物资供应招标选择中标人的原则是,在技术上达到要求标准的前提下,主要考虑价格的竞争性。监理招标对能力的选择放在第一位,因为当价格过低时监理单位很难把招标人的利益放在第一位,为了维护自己的经济利益采取减少监理人员数量或多派业务水平低、工资低的人员,其后果必然导致对工程项目的损害。另外,监理单位提供高质量的服务,往往能使招标人获得节约工程投资和提前投入使用的实际效益。因此,过多考虑报价因素得不偿失。但从另一个角度来看,服务质量与价格之间应有相应的平衡关系,所以招标人应在能力相当的投标人之间再进行价格比较。

(3)邀请投标人较少

选择监理单位一般采用邀请招标,且邀请数量以3~5家为宜。因为监理招标是对知识、技能和经验等方面综合能力的选择,每一份标书内都会提出具有独特见解或创造性的实施建议,但又各有长处和短处。如果邀请过多投标人参与竞争,不仅要增大评标工作量,而且定标后还要给予未中标人以一定补偿费,不一定能取得很好的效果。

2.2.2 委托监理工作的范围

监理招标发包的范围,既包括阶段范围,也包括工程范围。

(1)阶段范围

目前,建设工程监理定位于工程施工阶段,工程监理单位受建设单位委托,按照建设工程监理合同约定,在工程勘察、设计、保修等阶段提供的服务活动均为相关服务。

(2)工程范围

既可以对整个工程项目进行监理招标,也可以将单项工程、单位工程的监理分别招标。

2.2.3 招标文件

监理招标实际上是征询投标人实施监理工作的方案建议。为了指导投标人正确编制投标书,招标文件应包括以下几方面内容,并提供必要的资料。

①投标须知。

a.工程项目综合说明。包括项目的主要建设内容、规模、工程等级、地点、总投资、现场条件、开竣工日期。

b.委托的监理范围和监理业务。

c.投标文件的格式、编制、递交。

d.无效投标文件的规定。

e.投标起止时间、开标、评标、定标时间和地点。

f.招标文件、投标文件的澄清与修改。

g.评标的原则等。

②合同条件。

③业主提供的现场办公条件(包括交通、通信、住宿、办公用房等)。

④对监理单位的要求。包括对现场监理人员、检测手段、工程技术难点等方面的要求。

⑤有关技术规定。

⑥必要的设计文件、图纸和有关资料。

⑦其他事项。

2.2.4 评标

(1)对投标文件的评审

评标委员会对各投标书进行审查评阅,主要考察以下几方面的合理性。

①投标人的资质。包括资质等级、批准的监理业务范围、主管部门或股东单位、人员综合情况等。

②监理大纲。

③拟派项目的主要监理人员(重点审查总监理工程师和主要专业监理工程师)。

④人员派驻计划和监理人员的素质(通过人员的学历证书、职称证书和资格证书反映)。

⑤监理单位提供用于工程的检测设备和仪器,或委托有关单位检测的协议。

⑥近几年监理单位的业绩及奖惩情况。

⑦监理费报价和费用组成。

⑧招标文件要求的其他情况。

在审查过程中,对投标书不明确之处可采用澄清问题会的方式请投标人予以说明,并可通过与拟任总监理工程师的会谈,考查他的风险意识、对业主建设意图的理解、应变能力、管理目标的设定等素质的高低。

(2)对投标文件的比较

监理评标的量化比较通常采用综合评分法对各投标人的综合能力进行对比。依据招标 项目的特点设置评分内容和分值的权重。招标文件中说明的评标原则和预先确定的记分标准开标后不得更改,作为评标委员的打分依据。

某项目施工监理招标的评分内容及分值分配见表2-1。

表2-1 某项目施工监理招标的评分内容及分值分配

可以看出,监理招标的评标主要侧重于监理单位的资质能力、实施监理任务的计划和派驻现场监理人员的素质。