2.1　招标投标概述

2.1.1　招标投标含义

招标是通过事先公布采购条件和要求，众多投标人按照同等条件进行竞争，招标人按照规定程序和标准从中选择订约方的过程。投标是投标人按照招标文件的要求并在规定的时间内提交投标文件的活动。招标投标是市场经济条件下进行大宗货物的买卖、工程建设项目的发包与承包以及服务项目的采购与提供时，所采用的一种交易方式。它的特点是，单一的买方设定包括功能、质量、期限、价格为主的标的，约请若干卖方通过投标进行竞争，买方从中选择优胜者并与其达成交易协议，随后按合同实现标的。

在房地产项目开发与经营中，招标人是房地产开发企业，招标对象是工程、货物和服务。工程，是指各类房屋建造、设备安装、管道线路敷设、装修装饰等建设以及附带的服务。货物，是指各种各样的物品，包括建筑材料、产品、设备等，以及货物供应附带的服务。服务，是指除工程和货物以外的任何采购对象，如勘察、设计、咨询、监理、物业服务等。

房地产项目的建设以招标投标的方式选择实施单位，是运用竞争机制来体现价值规律的科学管理模式。房地产项目的建设招标是招标人用招标文件将委托的工作内容和要求告之有兴趣参与竞争的投标人，让他们按规定条件提出实施计划和价格，然后通过评审比较选出信誉可靠、技术能力强、管理水平高、报价合理的可信赖单位（勘察设计单位、监理单位、施工单位、物业服务单位等），以合同形式委托其完成。各投标人依据自身能力和管理水平，按照招标文件规定的统一要求投标，争取获得实施资格。属于要约和承诺特殊表现形式的招标与投标是合同的形成过程，招标人与中标人签订明确双方权利义务的合同。

2.1.2　招标要求

房地产项目的建设应当按照建设管理程序进行。为了保证房地产项目的建设符合国家或地方总体发展规划，以及能使招标后工作顺利进行，因此不同标的的招标均需满足相应的条件。

（1）前期准备应满足的要求

①建设工程已批准立项。

②向建设行政主管部门履行了报建手续，并取得批准。

③初步设计及概算已履行审批手续。

④建设资金能满足建设工程的要求，符合规定的资金到位率。

⑤建设用地已依法取得，并领取了《建设工程规划许可证》。

⑥技术资料能满足招标投标的要求。

⑦法律、法规、规章规定的其他条件。

（2）对招标人招标能力的要求

为了保证招标行为的规范化和科学化，达到招标选择承包人的预期目的，招标人应满足以下要求。

①有与招标工作相适应的经济、法律咨询和技术管理人员。

②有组织编制招标文件的能力。

③有审查投标单位资质的能力。

④有组织开标、评标、定标的能力。

利用招标方式选择承包单位属于招标单位自主的市场行为，因此《招标投标法》规定，招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜，向有关行政监督部门进行备案即可。如果招标单位不具备上述要求，则需委托具有相应资质的中介机构代理招标。

（3）招标代理机构的资格条件

招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。中介组织是指那些本身不从事生产经营和商品流通活动，而为专门从事生产经营和商品流通活动的主体提供各种服务的组织。

申请工程招标代理资格的机构应当具备下列条件。

①是依法设立的中介组织，具有独立法人资格。

②与行政机关和其他国家机关没有行政隶属关系或者其他利益关系。

③有固定的营业场所和开展工程招标代理业务所需设施及办公条件。

④有健全的组织机构和内部管理的规章制度。

⑤具备编制招标文件和组织评标的相应专业力量。

⑥具有可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。

⑦法律、行政法规规定的其他条件。

2.1.3　招标方式

根据《招标投标法》的规定，招标方式分为公开招标和邀请招标两大类。

（1）公开招标

公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。

依法必须进行招标的项目的招标公告，应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布。通过报刊发布招标公告是一种传统的信息发布方式，在国内外运用得比较广泛。在我国，《经济日报》、《人民日报》（海外版）、《中国日报》等都是标讯刊登较多的报刊。随着现代信息技术的发展，世界各国已经运用网站的方式发布招标公告，使信息传播更加快速、准确、方便和低成本，招标采购工作的质量和效率也进一步提高。在我国，中国采购与招标网（www.chinabidding.com.cn）作为我国政府唯一指定发布招标公告的网站，是标讯刊登较多的网站。随着科学技术的发展，还会出现信息的其他发布媒介，作为报刊和信息网络的补充。

公开招标的优点是，招标人可以在较广的范围内选择中标人，投标竞争激烈，有利于将工程项目的建设交予可靠的中标人实施并取得有竞争性的报价。公开招标的缺点是，由于申请投标人较多，一般要设置资格预审程序，而且评标的工作量也较大，所需招标时间长、费用高。

（2）邀请招标

邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。招标人向预先选择的若干家具备相应资质、符合招标条件的法人或组织发出投标邀请书，将招标工程的概况、工作范围和实施条件等作出简要说明，请他们参加投标竞争。邀请对象的数目一般以5～7家为宜，不应少于3家。被邀请人同意参加投标后，从招标人处获取招标文件，按规定要求进行投标报价。

邀请招标的优点是，不需要发布招标公告和设置资格预审程序，节约招标费用和节省时间；由于对投标人以往的业绩和履约能力比较了解，减小了合同履行过程中承包方违约的风险。为了体现公平竞争和便于招标人选择综合能力最强的投标人中标，仍要求在投标书内报送表明投标人资质能力的有关证明材料，作为评标时的评审内容之一（通常称为资格后审）。邀请招标的缺点是，由于邀请范围较小、选择面窄，可能排斥了某些在技术或报价上有竞争实力的潜在投标人，因此投标竞争的激烈程度相对较差。

2.1.4　招标投标的工作环节

一个完整的招标投标过程，包括招标、投标、开标、评标和定标5个环节。

（1）招标

①招标项目按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，应当先履行审批手续，取得批准。招标人应当有进行招标项目的相应资金或者资金来源已经落实，并应当在招标文件中如实载明。

②招标分为公开招标和邀请招标。

③招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。

④招标人可以根据招标项目本身的要求，在招标公告或者投标邀请书中，要求潜在投标人提供有关资质证明文件和业绩情况。招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。

⑤招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。招标文件不得要求或者标明特定的生产供应者以及含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。

招标文件是招标人向供应商或承包商发出的，旨在向其提供为编写投标文件所需的资料，并向其通报招标投标依据、规则、程序等项内容的书面文件。招标文件是招标投标过程中的最重要的文件之一。一般情况下，在发布招标公告或发出投标邀请书前，招标人或其委托的招标代理机构就应根据招标项目的特点和要求编制招标文件。

招标文件的内容大致可分为3类。第一类是关于编写和提交投标文件的规定，载入这些内容的目的是尽量减少符合资格的承包商或供应商由于不明确如何编写投标文件而处于不利地位或其投标遭到拒绝的可能性。第二类是关于对投标人资格审查的标准以及投标文件的评审标准和方法。这是为了提高招标过程的透明度和公平性，因而是非常重要的，也是必不可少的。第三类是关于合同的主要条款。其中，主要是商务性条款，有利于投标人了解中标后签订的合同的主要内容，明确双方各自的权利和义务。

招标文件一般应包括下列内容。

a.投标人须知。这是招标文件中反映招标人的招标意图，投标人应该知晓和遵守的规则和说明。

b.招标项目的性质、数量。

c.技术规格。招标项目的技术规格或技术要求是招标文件中最重要的内容之一，是指招标项目在技术、质量方面的标准，如一定的大小、轻重、体积、精密度、性能等。技术规格或技术要求的确定往往是招标能否具有竞争性和达到预期目的的技术制约因素。因此，世界各国和有关国际组织都普遍要求招标文件规定的技术规格应采用国际或国内公认的、法定的标准。

d.投标价格的要求及其计算方式。投标报价是招标人评标时衡量的重要因素。招标人在招标文件中应事先提出报价的具体要求及其计算方法。招标文件中应说明投标价格是固定不变的，或是采用调整价格。价格的调整方法及调整范围应在招标文件中明确。招标文件中还应列明投标价格的一种或几种货币。

e.评标的标准和方法。评标时只能采用招标文件中已列明的标准和方法，不得另定。

f.交货、竣工或提供服务的时间。

g.投标人应当提供的有关资料和资信证明文件。

h.投标保证金的数额或其他形式的担保。在招标投标程序中，如果投标人投标后擅自撤回投标，或者投标被接受后由于投标人的过错而不能缔结合同，那么招标人就可能遭受损失（如重新进行招标的费用和招标推迟而造成的损失等）。因此，招标人可以在招标文件中要求投标人提供投标保证金或其他形式的担保，以防止投标人的违约，并在投标人违约时得到补偿。投标保证金可以采用现金、支票、信用证、银行汇票，也可以是银行保函等。投标保证金的金额一般不得超过投标总价的2%，投标保证金有效期应当超出投标有效期30天。投标有效期是指招标文件中规定的一个以保证招标人有足够的时间完成评标并与中标人签订合同的日期，一般从投标人提交投标文件截止之日起计算。中标人确定后，应及时把投标保证金退还给中标人及落标的投标人。

i.投标文件编制的要求。

j.提供投标文件的方式、地点和截止时间。

k.开标、评标、定标的日程安排。

l.主要合同条款。合同条款应明确约定将要完成的工程范围、供货范围、招标人与投标人各自的权利和义务。

⑥招标人根据招标项目的具体情况，可以组织潜在投标人踏勘项目现场。招标公告或者投标邀请书发出后，所有对招标公告或者投标邀请书感兴趣的并有可能参加投标的人，称为潜在投标人。

⑦招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人设有标底的，标底必须保密。

⑧招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

⑨招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。但是，依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

（2）投标

①投标人应当具备承担招标项目的能力；国家有关规定对投标人资格条件或者招标文件对投标人资格条件有规定的，投标人应当具备规定的资格条件。

②投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标人应到指定的地点购买招标文件，并准备投标文件。投标人应认真研究、正确理解招标文件的全部内容，并按要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。“实质性要求和条件”是指招标文件中有关招标项目的价格、计划、技术规范、合同的主要条款。投标人必须严格按照招标文件填写，不得对招标文件进行修改，不得遗漏或者回避招标文件中的问题，更不能提出附带条件。投标文件通常可分为以下几种。

a.商务文件。这类文件是用以证明投标人履行了合法手续及招标人了解投标人商业资信、合法性的文件。一般包括投标保函、投标人的授权书及证明文件、联合体投标人提供的联合体协议、投标人所代表的公司的资信证明等。如有分包商，还应出具资信文件供招标人审查。

b.技术文件。如果是建设项目，则包括全部施工组织设计内容，用以评价投标人的技术实力和经验。技术复杂的项目对技术文件的编写内容及格式均有详细要求，投标人应当认真按照规定填写。

c.价格文件。这是投标文件的核心，全部价格文件必须完全按照招标文件的规定格式编制，不允许有任何改动，如有漏填，则视为其已经包含在其他价格报价中。

③投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。

④投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。

⑤投标人根据招标文件载明的项目实际情况，拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在投标文件中载明。

⑥两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。联合体各方均应当具备承担招标项目的相应能力；国家有关规定或者招标文件对投标人资格条件有规定的，联合体各方均应当具备规定的相应资格条件。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。

联合体各方应当签订共同投标协议，明确约定各方拟承担的工作和责任，并将共同投标协议连同投标文件一并提交招标人。联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任。

招标人不得强制投标人组成联合体共同投标，不得限制投标人之间的竞争。

⑦投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，损害招标人或者其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标。

⑧投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

（3）开标

所谓开标，就是在投标人提交投标文件截止时间以后，招标人依据招标文件规定的时间和地点，开启投标人提交的投标文件，公开宣布投标人的名称、投标价格及投标文件中的其他内容。

①开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

②开标由招标人或者招标人委托的招标代理机构主持，邀请所有投标人参加。

③开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封、宣读。

开标过程应当记录，并存档备查。开标记录一般应对以下事项进行记载：有案号的，记载案号；招标项目的名称及数量摘要；投标人的名称；投标报价；开标日期；其他必要的事项。由主持人和其他工作人员签字确认。

（4）评标

评标是依据招标文件的规定和要求，对投标文件所进行的审查、评审和比较。

①评标由招标人依法组建的评标委员会负责。依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的2/3。评标委员会的专家应当从事相关领域工作满8年并具有高级职称或者具有同等专业水平，由招标人从国务院有关部门或者省、自治区、直辖市人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构的专家库内的相关专业的专家名单中确定。一般招标项目可以采取随机抽取方式，特殊招标项目可以由招标人直接确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会，已经进入的应当更换。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。在专家成员中，技术专家主要负责对投标中的技术部分进行评审；经济专家主要负责对投标中的报价等经济部分进行评审；法律专家则主要负责对投标中的商务和法律事务进行评审。

②招标人应当采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。

③评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

④评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，设有标底的，应当参考标底。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。

评标的标准，一般包括价格标准和价格标准以外的其他有关标准（又称“非价格标准”），以及如何运用这些标准来定标。非价格标准应尽可能客观和定量化。通常来说，在货物采购评标时，非价格标准主要有运费和保险费、付款计划、交货期、运营成本、货物的有效性和配套性、零配件和服务的供给能力、相关的培训、安全性和环境效益等。在服务采购评标时，非价格标准主要有投标人及参与提供服务的人员的资格、经验、信誉、可靠性、专业和管理能力。在工程采购评标时，非价格标准主要有工期、质量、施工人员和管理人员的素质、以往的经验等。

一般有以下3种评标方法。

a.最低评标价法。评标委员会根据评标标准确定的每一投标不同方面的货币数额，然后将那些数额与投标价格放在一起来比较。估值后价格（即“评标价”）最低的投标可作为排序第一的备选投标。

b.打分法。评标委员会根据评标标准对每一投标不同方面进行打分，累计得分最高的投标可作为排序第一的备选投标。

c.合理最低投标价法。在满足招标文件各项要求的前提下，投标价格最低的投标可作为排序第一的备选投标。

在上述3种评标方法中，前两种方法可统称为“综合评标法”。

评标报告是评标委员会评标结束后提交给招标人的一份重要文件。在评标报告中，评标委员会不仅要推荐中标候选人，而且要说明推荐的具体理由。

评标报告应当如实记载以下内容。

a.基本情况和数据表。

b.评标委员会成员名单。

c.开标记录。

d.符合要求的投标一览表。

e.废标情况说明。

f.评标标准、评标方法或者评标因素一览表。

g.经评审的价格或者评分比较一览表。

h.经评审的投标人排序。

i.推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜。

j.澄清、说明、补充事项纪要。

评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员可以以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。向招标人提交书面评标报告后，评标委员会即告解散。评标过程中使用的文件、表格及其他材料应当及时归还招标人。

⑤评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处。评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

（5）定标

①中标人的投标应当符合下列条件之一。

a.能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准。

b.能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，但是投标价格低于成本的除外。

这里所指的成本，应该是投标人的个别成本，而不是社会平均成本。由于投标人技术和管理等方面的原因，其个别成本有可能低于社会平均成本。投标人以低于社会平均成本但不低于其个别成本的价格投标，是应该受到保护和鼓励的。如果投标人的价格低于自己的个别成本，则意味着投标人取得合同后，可能为了节省开支而想方设法偷工减料、粗制滥造，给招标人造成不可挽回的损失。如果投标人以排挤其他竞争对手为目的，以低于个别成本的价格投标，则构成低价倾销的不正当竞争行为，违反我国《价格法》和《反不正当竞争法》的有关规定。

②评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的项目的所有投标被否决的，招标人应当依法重新招标。

③在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

④招标人根据评标委员会的评标报告，在推荐的中标候选人中最后确定中标人。在某些情况下，招标人也可以直接授权评标委员会直接确定中标人。

⑤中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。

⑥招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当按时提交。

⑦招标人在与中标人签订合同后5个工作日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。

⑧依法必须进行招标的项目，招标人应当自确定中标人之日起15日内，向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。

⑨中标人应当按照合同约定履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成。接受分包的人应当具备相应的资格条件，并不得再次分包。中标人应当就分包项目向招标人负责，接受分包的人就分包项目承担连带责任。