3.2 商业地产项目投资环境分析
商业地产的投资环境是指投资经营者所面对的客观条件，它从宏观上影响商业地产项目的投资开发，是商业地产市场调研分析中必不可少的内容。商业地产投资环境分析一般包括经济环境分析、社会文化分析、配套设施分析、城市条件分析等内容。
3.2.1 商业地产项目经济环境分析
在商业地产项目的策划中，经济环境似乎是一个背景，但事实上它也是之后所有工作的基础。脱离了经济环境这一大背景、大依托，商业地产项目的开发建设运营将脱离现实基础。商业地产经济环境分析主要分析生产总值、固定资产投资、居民生活消费水平等指标因素。
1.生产总值分析
生产总值包括国内生产总值（GDP）和国民生产总值（GNP）。国内生产总值是指一个国家或地区的常住单位在一定时期内生产活动的最终成果；国民生产总值（GNP）是指一个国家或地区的所有常住单位在一定时期内的国内和国外所生产的最终成果和提供的劳务价值。一般在进行生产总值分析时，以分析GDP比较多，也可分别对GDP和GNP进行分析。某购物中心的生产总值分析如下。
（1）2013年全市国民生产总值突破600亿元之大关，显示出本市经济发展速度逐年增长平稳。
（2）2008-2013年本市经济呈现稳步增长的态势，经济运行稳定，趋于理性化的增长。
2.固定资产投资分析
固定资产投资是建造和购置固定资产的经济活动，是社会固定资产再生产的主要手段，一般包括基础建设投资和房地产投资两大方面。
（1）某购物中心的固定资产投资分析。
全市社会固定资产投资结构继续优化，产业项目增长较快，各产业投入比重继续增长，其中房地产行业更是拉动了本市社会固定资产投入的中坚力量。
（2）某社区商业街的固定资产投资分析。
伴随着本市房地产市场的快速发展，本市的住宅开发迸发出了极大的热情和能量。同时，在社会商品零售总额一直位列全省第二的背景下，我市商业地产开发面积也在近几年出现了大幅度的增长。2014年以来，本市商业用房竣工面积达到了40万m2左右，1～9月，全市共完成社会固定资产投资同比增长了64.2%。其中城镇以上项目完成的投资同比增长了69.7%；房地产完成的投资同比增长了44.5%；在建项目845个，比去年同期增加153个，增长22.1%，其中新开工项目571个，比去年同期增加88个，增长18.2%。
目前本市的房地产项目主要分布以北京路、江津路、荆沙路、长港路沿线为主，每一个项目都有商业部分。具体见表3-1。
表3-1 本市主要楼盘商业面积一览表
截至2014年9月，本市房地产市场在建的50多个项目中，每个项目都有商业用房，商业用房施工面积达到14.6万m2。其中中山路步行街总建筑面积8万余m2，其中仅商铺就有368间，商业建筑面积达到了46549m2，占该项目总面积的58%，成为本市目前体量最大的商业地产项目。
3.居民生活消费水平分析
商业地产项目成功与否的决定性因素在消费者，消费者消费水平高，则商业地产项目的利润就高，反之，则说明其是失败的。因此在做商业地产项目市场调研时，居民生活消费水平分析也是非常重要的环节。
（1）某社区商铺的居民生活消费水平分析。
1）新区商业整体经济发展概况。
我市经济高速发展，城市规模迅速扩大，城市功能不断完善，人均收入水平迅速提高，消费品供求矛盾日益突出。
2013年我市财政收入达全省第三位，比去年同期增长24.2%。
2）区域内强大的经济增长能力及商业消费能力。
新区独特的产业结构构成强劲的经济增长态势，决定了本区居住人群具有较高的收入水平及消费能力。在政府的全力培育下，新区形成了以电子信息、精密机械及机电一体化、生物医药、精细化工和新材料为重点的五大支柱产业，高新技术产业产值占工业总产值85%以上。
2002—2012年新区生产总值年均增长50%，财政收入年均增长70%。2012年完成地区生产总值330亿元，财政收入47亿元。2009年以来新区进出口总额年均增长逾60%，2012年出口总额占全市出口总额的1/2，见图3-1。
图3-1 2002—2012年新区生产总值参考图
3）新区产业扩大，人口增加，消费能力增强。
新区产业结构的调整以及产业规模的扩大化、外地人口不断导入，推动区域经济持续增长，商业消费潜力巨大。
2013年新区人均GDP到达了1.5万美元，比深圳高出近一倍，占到全市的1/4以上；新区每年造就20亿元商务消费需求、30亿元家庭消费需求。
2014年新区消费市场持续旺盛，上半年全市实现社会消费品零售总额335.00亿元，增长19.0%。其中，城市市场280.13亿元，增长19.9%；农村市场54.86亿元，增长14.6%。餐饮业持续火爆，实现零售额55.71亿元，增长21.2%。
（2）某社区商业街的居民生活消费水平分析。
南山区的居住人口多为高新科技园的白领或金领，居民整体文化水平为深圳较高的区域之一，年龄主要集中在25～40岁之间，人口素质居深圳各片区之首，同时，本区还居住着相当部分的外国人士，他们也有相当强的消费能力。这些潜在的消费力是深圳其他辖区所无法比拟的资源优势。近几年来，南山区的发展可谓是一日千里。随着滨海大道的建成通车以及南山基础配套设施的不断完善，到南山上班的人多了，到南山居住的人多了，到南山消费的人也多了。
南头商业街、南新商业街、沃尔玛商圈和中心区商圈几大商业中心成众星捧月之势，带动了南山区旺盛的消费力。随着深圳西部跨海大桥的修建，西部通道开通后，大量内地的旅游人口会选择南山区作为往来迪士尼的“桥头堡”和“驿站”，特色旅游消费及相关配套如餐饮、酒店、休闲、购物等将会成为南山区最具发展潜力的行业之一。南山区还会成为继罗湖区、福田区之后又一个香港人聚集区，香港人北上购物消费将会有很大一部分分流到南山区，这必然刺激南山区商业、旅游业的进一步发展。大量香港人的涌入同时将会大幅度提升南山区房地产售价、租金，从而带动南山区的消费力。在这样一个良好平台的带动下，南山区的商业发展必然会有更为广阔的前景。
中高档的消费群体为南山区商业带来旺盛的消费力，比同期深圳市的人平均水平高出近一倍。此外，南山区的旅游商业是全市最发达的，除了各类主题公园，还有旅游休闲的胜地，巨大的消费力孕育着极大的商机，由此带动了餐饮、休闲娱乐等行业的兴旺，南山区的居民消费力日益增强。
3.2.2 商业地产项目社会文化分析
在对商业地产的社会文化进行分析时，主要是对项目所在城市的历史文化和人口情况进行分析。
1.历史文化分析
历史文化对不同类型的商业地产项目的影响是不同的，相比较而言，城市的历史文化对旅游地产项目的兴旺影响比较大，所以可能会重点突出；而对购物中心、社区商业等项目的影响会比较小。因此在分析研究中，需要根据实际情况决定历史文化分析的深度。武汉某商业步行街的历史文化分析如下。
在中国历史上，武汉市以其特有的区位优势和便利的交通运输条件成为中国重要的进出口贸易中心和著名的商品集散转运中心。
17世纪中叶，汉口即成为中国四大名镇之一。
19世纪中叶，汉口成为对外通商口岸，商业更趋发达，特别是对外贸易有较大的发展，到20世纪初，武汉进出口贸易占全国贸易额的12.04%，仅次于上海而居第二位。
20世纪30年代，武汉进出口贸易仍居全国第三位，随着内外贸易的发展，武汉的金融业也迅速发展起来，并逐步成为中国重要的金融中心之一。
新中国成立后，武汉成为国家建设投资的重点地区。1982年年底，武汉的工业产值、工业固定资产产值和实现的利税额，均居全国第四位，仅次于上海、北京、天津。
20世纪90年代，三峡工程建设使得处于长江中游地带的武汉在国家经济发展中的重要位置又得到进一步加强。一些高新技术产业（如光电子信息）开始在武汉形成，而且国家批准武汉为对外贸易口岸，武汉作为中国内陆地区贸易中心和转口码头的地位和作用得到增强。
武汉是全国商品的重要集散地，市场辐射范围遍及华中和中原地区（主要指汉口而言）。近5年来，全市各类商品市场从385个增加到612个；全市商业街从10余条综合性街道发展到有精品街、品牌街、电子街、美食街等众多专业商业街和中山大道商业景观街、江汉路商业文明街等特色商业街。
近十几年来，武汉企业改革逐步由经营形式的改革向产权制度改革深入，由单一商品经营向资本运营转变。1986年，武汉商场在国内商界率先进行股份制改造，并成为中国第一家商业企业上市公司。名牌企业采取收购股权和托管、连锁等经营方式，调整了企业组织结构和经营结构，扩大了名店效应。
尔后，中商集团徐东平价超市、武汉华联超市、中百集团仓储商场、家乐福等国内外20余家大型超级市场和仓储式商场竞相开张。当代国际零售业流行的新型业态开始启动。
2.城市人口情况分析
城市人口情况分析一般包括人口数量分析和人口居住情况分析。对人口情况分析，实际上也是对项目周边消费力的辅助研究和判断。某社区商业街的城市人口情况分析如下。
为了解项目已入住客户及周边居民的日常流动情况，我司对区域内的动线进行了市场调查。
1）外部区域图（图略）。如图所示，区域人流动向主要是流向地铁1号线共富路站和北上海商业城方向。本项目商业中心的位置与周边整体人口流动趋势相背离，因此在消费支撑力上有所欠缺；同时，如果要有效打开本项目的商业局面，应该在项目初期对外部人流有较好的引导。
2）内部区域图（图略）。如图所示，项目内部人流动线沿莲花山路、梅林路、竹韵路（现改建中）向水产路流动。
3）综上对人口流动的分析所知，本项目的商业部分将面临两大难点：
①消费人口本区化，社区以外消费概率低。
②以现开发部分来看，商业部分未处在人流动线所经之处，目前招商存在时间过早的问题，但可在招商期间利用各种方式在社区内宣传，吸引人流，以避免商家出现经营问题。
3.2.3 商业地产项目城市条件分析
商业地产具有不可移动的特征，这使得商业地产的开发建设离不开所在城市这个基础条件，因此招商策划人员在做投资环境分析时，项目所在城市的条件分析也是重要的内容。
商业地产项目城市条件分析一般包括城市基本情况分析、城市市政建设分析和城市规划分析，其中以城市规划分析的影响最大。
1.城市基本情况分析
对城市的基本情况进行分析，主要是从其地理位置、面积范围、行政划分、人口数量等方面入手。
（1）淮安某购物中心项目的城市基本情况分析。
淮安市地处江苏省北部中心地域，淮河下游，北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。南距省会南京市188km，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135km。
淮安市跨古淮河两岸，相传大禹曾在境内治水“使淮水永安”，市名即淮水安澜之意。现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙四县，清河、清浦、楚州、淮阴四区，总面积1.01万km2，东西最大直线距离132km，南北最大直线距离150km。淮安市总人口527万，其中市区面积80km2，市区人口85万。
（2）深圳某购物中心项目的城市基本情况分析。
辖区拥有科技园、留仙洞工业园等大型高新技术园区及大批高新技术企业，数万名高科技人才。南山区也是物流基地。随着深港西部通道的开通，西部港区作为华南地区集装箱枢纽港和大宗散货中转基地的地位将更加凸显。南山区是深圳市旅游基地，拥有世界之窗、欢乐谷、海上世界、新安故城、青青世界等主题公园和著名景点，形成了主题公园游、都市观光游、历史古迹游、度假休闲游、郊野生态游等多种旅游产品互补并存的格局。当前，南山区正与法国企业谈判投资西丽“未来乐园”大型游乐项目。南山区是深圳市教育科研基地，现已有一大批教育科研基地落户南山区。北京大学、清华大学、哈尔滨工业大学等一大批著名高等院校入驻大学城。目前，全市11所高等院校已有8所驻扎南山区。未来的南山区将建设成为深圳乃至珠江三角洲地区的高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地、物流中心，片区的产业结构不断优化。
南山区素有“深圳硅谷”之称，深圳市高新技术产业带的“龙头”。高新区就位于南山区，世界500强企业中有50多家落户南山。目前，南山区已基本形成计算机、通信、微电子及基础元器件、光机电一体化等六个领域的高新技术产业群。2012年，南山区实现高新技术产品产值1090亿元，占全市高新技术产品产值的33.4%。这种产业结构的优化同样在房地产方面有所表现。
由于滨海大道通车和深圳经济特区中心区西移战略的影响，南山区人口逐年上升。随着前海、后海片区的崛起，南山区已经由一个物流基地、工业区，一跃成为目前深圳房地产开发最热的区域之一。南山区房地产的发展，无论是开发量还是销售量，在深圳的六大行政区域中都是独领风骚。全市商品房销售统计数据显示，近三年南山区商品房住宅销售呈现出逐年量价齐升的趋势。2011年及2012年南山区更是以绝对优势蝉联深圳房地产销售面积及销售额冠军。2013年，南山区房地产的市场供给及销售量虽有所自然回落，但成交价格继续保持高位走势。大量高档住宅如雨后春笋般涌现而出，2013年南山区的新房成交均价已接近11000元/m2。居住人口的增多，消费需求的增长，为南山的商业发展和商业服务市场带来了更大的机遇。
2.城市市政建设分析
城市市政设施的完善程度，直接体现出一个城市的面貌与活力，也能在无形中影响城市商业地产的发展。城市市政建设一般包括交通系统的完善、河涌湖泊的整治、城市开发规划等内容。某购物中心的城市市政建设分析如下。
本区的商业地产是随着住宅的发展而发展起来的。交通的改善带动人气的聚集和消费力的提升，为商业繁荣奠定了坚实的基础。随着地铁1、2号线的开工建设、西部通道的即将开通等一系列外部利好因素的促进，本区商业区在我市的地位预计将进一步上升，本区将会从满足区内消费需求，逐步发展成为具有移动区域外辐射能力的西部副商业中心，从而使我市的商业空间布局更加合理、完善。
3.城市规划分析
城市规划主要包括城市用地规划、交通规划、商业发展规划等。对于商业地产来说，城市规划有助于了解城市未来发展方向，对商业地产的开发建设具有指导性作用。淮安市某购物中心的城市规划分析如下。
（1）淮安城市的特点。具体可以概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城”。
一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。
两大组团：中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。
三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。
四水穿城：贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。
（2）城市规划主旨：“加快苏北振兴”的战略部署，全面贯彻科学发展观，加快城市工业化和城市化进程，实现淮安经济社会的跨越式发展。
（3）城市规划内容。
城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。
城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建设用地约120km2，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200km2。
（4）城市规划图册（略）。