3.1 商业地产项目市场调研概述

3.1.1 商业地产项目市场调研的必要性

商业地产项目市场调研的必要性主要体现在以下方面：

（1）通过市场调研，分析市场数据，以了解商圈内最为需要的商业服务，并依据市场调查计算出不同业种、业态的店铺数量等信息，从而充分了解竞争对手的定位，真正引领市场。

（2）通过市场调研并参考专业人士的意见，有利于提高项目运作的专业性，避免主观主义和经验主义。

（3）细致的、有针对性的市场调研，可以得到更为可靠的统计和定量数据，有利于专业的商业定位和规划设计的制订。

（4）商业地产是一个需要量化的行业，而量化是通过商业规划来完成的，这就需要进行深入的市场调查与分析，最终才能量体裁衣地规划设计商业设施。

3.1.2 商业地产项目市场调研的步骤

商业地产项目市场调研的步骤具体如下：

（1）市场调研的工作界定。

（2）寻求解决问题的方法。

（3）制订市场调研的方案。

1）资料准备（如商业项目建筑资料，城市行政、人口、经济资料，市场调研表格，当地商业地图等）。

2）人员准备（如成立市场调研小组、对市场调研成员进行专业培训等）。

3）工作计划、内容、要求与方法。

（4）进入现场或收集数据。

（5）整理和分析数据。

（6）编写调研报告。

3.1.3 商业地产项目市场调研的四种方法

商业地产项目市场调研的四种方法具体如下：

（1）直接调查。它是指市场调研人员直接与政府人士、经营商家、房地产代理商、房产中介、开发商、金融部门、商业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触，询问、请教，以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。

（2）间接调查。它是指市场调研人员通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料，当然对这些材料要对比分析，去伪存真。

（3）问卷调查。这一方法的难度相对较大，但获得的信息具有较大的参考价值，对项目的定位规划和营销策略的制订很有意义。使用这种方法，市场调研人员首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。问卷调查要注意对象的选择，要合理选择各阶层不同年龄、不同收入层次、不同消费层次的被访人员，使调查具有代表性。这种方法也可以以街头随机访问或在展销会上做问卷调查的形式进行。

（4）现场“踩点”调查。它是指市场调研人员直接进入租售现场，通过索取项目资料，听业务员介绍，实地调查观察，从而获得资料。但是，市场调研人员需注意楼盘资料和业务员介绍是否有夸大和不全面之处，不要为其表象所迷惑。尽可能通过现场及其他途径从侧面渠道、内部人员和一些已购铺、租铺的人士做深入的调查，提高调查结果的可靠程度。