1.2 我国商业建筑的发展现状及认识误区

1.2.1 我国商业建筑的发展历史

我国商业建筑的发展也经历了从百货商店到超市再到购物中心等集聚型商业形态的转变过程。我国最早的一家百货商店在1900年诞生，是俄国人在哈尔滨开设的秋林商行。从此之后到20世纪90年代，中国百货业经过了一个缓慢的发展过程。20世纪90年代开始，中国百货店数量迅速增加，一批现代化的百货商店纷纷涌现，如1992年开业的北京燕莎友谊商城和赛特购物中心，1993年开业的上海东方商厦等，百货店的发展进入黄金时期。但不久，在迅速发展的同时，百货店市场开始趋于饱和，同质化竞争加剧，导致百货店开始走下坡路。20世纪90年代末纷纷崛起的购物中心更使百货业受到巨大冲击，中国百货店不得不考虑转型或变革。

我国超市发展从20世纪80年代出现。之后一直到2000年，是飞速增长的黄金时期，但从2001年以后，随着超级市场的逐渐饱和（尤其是大型超市和仓储式超市），超市发展空间日渐萎缩，新兴的超市越来越多地与新建购物中心相结合，并成为其主力店。

相对于欧美和日本发达国家来说，我国购物中心起步较晚。购物中心的兴起可以追溯到20世纪90年代中期，当时一批香港房地产巨头（和记黄埔、长江实业、新世界恒基、新鸿基、嘉里、九龙仓、太古、恒隆集团等）在北京、上海等大城市的核心商圈纷纷兴建高档办公楼。这些办公楼附带的大面积商业裙房成了具有香港特色的购物中心（Shopping Cen-ter）或购物广场（Shopping Plaza）。这些商业业态复合度低，面积也小，是不完全的购物中心。而且由于当时内地除服装、超市之外，其他行业的连锁商家品牌很少，使得这些香港式购物中心招商困难，经营状况很一般。但在20世纪90年代末期，内地开始出现一批业态复合度较高、规模也较大的购物中心，如上海友谊南方商城、港汇广场、广州天河城、北京新世界中心等。当时也同时诞生了一批发育不良、先天不足的“购物中心”。原则上购物中心只租不售，但一些开发商为了短期利益采取分割出售的方式，违背了购物中心基本原则，最终造成了购物中心后期管理的失效。在这一阶段探索的基础上，2000年以后我国的购物中心开发进入了全面发展时期，直到今天依旧方兴未艾，出现了一批具有标杆意义、追赶国际水准的现代购物中心，如深圳万象城、上海正大广场、深圳铜锣湾广场等。其中深圳铜锣湾广场堪称内地首家连锁摩尔购物中心。另外泰国正大集团，我国大连万达、上海华联、北京华联、香港新世界集团等都计划在全国建设连锁摩尔购物中心。我国的购物中心发展进入了一个新的发展阶段。

目前我国购物中心从早期的特大型城市如北京、上海开始向省会级城市甚至一些县级市、新兴商业城市蔓延，各地政府也逐渐认识到购物中心这样的商业形态对当地城市发展和居民消费力的提升作用，“购物中心热”在全国各地有愈演愈烈之势。

1.2.2 我国购物中心的发展现状及其特征

1.积极探索开发模式

我国购物中心的快速发展至今不过十年左右的时间，尚未全面进入购物中心发展的成熟期，因此国内对于购物中心的开发模式尚处于探索阶段。我国内地购物中心的发展模式较多地受到我国香港地区和美国购物中心的影响。香港的购物中心主要集中在市中心，是以地铁等公共交通枢纽为核心发展起来的。香港的购物中心开发模式主要强调以下几点：

（1）采用综合开发模式。商业地产与住宅、高级办公、酒店等地产整合，以商业带动综合地产开发，香港很多地方走的是综合开发的模式，如香港的海港城、圆方等都是大型综合开发的典型案例。这些综合地产也同时采用分期开发的模式，有助于降低投资风险，如海港城、太古城中心、时代广场、又一城等均采用了分期开发策略。

（2）紧密结合公共交通。这也是香港模式购物中心与北美郊区模式的一大差别。这种开发模式非常适合公共交通尤其是地铁交通发达、人口密度高的特点。

（3）购物中心向空中发展。香港的购物中心建设为了高效地利用土地，地上商业一般都在5～7层（有些甚至达10层），地下商业有2～3层，停车场则位于地下3～5层，容积率相当高。通过业态的合理布局和垂直交通的组织把客流带入高区，以各种手段努力提升高区收益。

（4）创造鲜明的主题特色。香港购物中心密度之高也是世界闻名的，常常可以看到仅一站地铁之隔就有一个大型的购物中心，甚至有的地铁站还连接几个购物中心。但即使在如此高密度的购物中心布局情况下，各家还能共存共荣，其中的原因在于各个购物中心强化自身特征和主题打造，实现差异化经营，并与周边社区和市民生活紧密结合，融入香港市民的衣食住行之中，成为人们的购物、娱乐、休闲、交往场所。内地的一些购物中心品牌如万象城、大悦城等采用和借鉴的基本都是香港模式，从投资开发到业态组合均有深刻的香港模式的烙印。

北美的郊区购物中心模式由于不符合中国国情，很少有直接运用于中国的购物中心开发设计。北美的郊区模式，配备有大面积的停车场、层数较低（1～3层为主），以1～6个百货为其主力店等，这些特征与我国某些发达地区的地理、人口特征有较大出入。但北美作为世界购物中心和商业发展最成熟、最先进的代表，它的很多经营理念、原则、投资开发模式还是非常值得学习和借鉴的。

我国地域广博，地区差异较大，在购物中心未来发展中还需因地制宜地探索更好的、更适合当地的购物中心开发设计模式。现在我国的购物中心主要在人口密度高、商圈较成熟的特大型或大型城市中率先发展起来，遵循的模式以香港模式为主，未来随着社区型、邻里型等中小型购物中心的发展，需要探索更为多样的购物中心模式，以适应我国快速发展的商业市场。

2.与城市公共交通密切结合

大型商业建筑要运作成功，离不开便捷的交通。考虑到我国现在地区发展尚不平衡，购物中心等大型商业综合体将首先在一些发达城市和地区建成。这些发达城市人口稠密，单位土地价值高，而小汽车普及量却远不及美国，不可能发展美国的郊区模式，奢侈地建设低层仓储式大型商业建筑，并配备大面积的地面停车场。我国的商业建筑尤其是购物中心开发，必须充分利用城市公共交通设施，如轨道交通、公交巴士等。国内就有得益于地铁上盖等独特位置而成功的购物中心先例。有些购物中心甚至与两条或两条以上的轨道交通线换乘站相结合。上海的港汇广场下有一号线、九号线两条地铁线，每天人流不断；中山公园龙之梦购物中心下更是有三条地铁线相互接驳换乘，带来极旺的人气。即使市政规划时没有考虑地铁线与购物中心直接接驳，也应努力尝试与地铁部门协商，适当延长地下通道长度，与购物中心地下商场相连，为未来购物中心发挥更大的经济效益创造条件。

3.与综合开发相结合

我国商业建筑开发除了小体量、小规模的商业形态，如独立的百货店、超级卖场等之外，常常与综合开发相结合。综合开发整合多种物业，如商业、住宅、办公、酒店等，并采用分期开发、渐进式开发的模式，减轻了投资压力，控制了资金风险，对中国发展现状来说是一种较为稳妥的方式，也是很多开发商普遍采用的方式。商业不同于别的物业，它的市场是需要培育的，前期投入成本较大，但一旦市场成熟，商业运营进入稳定期后，它的回报也是相当丰厚的。商业的繁荣同时又提升了周边的物业价值，具有较强较持久的辐射效应。因此，含有商业的综合开发应尤为重视前期的总体规划，平衡好各个物业在总体布局、量上的关系，对未来的发展举足轻重。

1.2.3 国内对商业地产开发设计的认识误区

商业地产是一个相当专业的领域。目前国内不管是开发商、设计师、运营商等都或多或少地对商业地产的特点存在一些认识上的误区，进而导致设计操作上的失误。

1.近期与远期利益的平衡

很多商业地产开发商都对持有出租还是分割销售物业产生过困惑。这一困惑有其客观原因在，资金实力、专业水平以及发展战略等因素决定了中国的开发商在面对商业地产开发时经常陷入近、远期利益两难平衡的困扰。

美国大型购物中心的规划、投资、开发和出租经营，均由行业强势专业机构操作。开发商在建设完成后通过出租商铺并收取租金的方式获得投资回报，并且由开发商自己的购物中心管理公司来管理或委托其他专业管理公司来统一管理。购物中心的资金来源主要包括购物中心投资商、开发商，如西盟地产集团（Simon Property Group）、GGP地产公司（General Growth Properties）等，而且它们都是美国纽约证券交易所的上市公司；房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，缩写为REITS）和产业基金、购物中心专业管理公司、其他金融机构的股权投资和贷款（如社保基金等长期基金）、商业投资者等。由于美国商业房地产金融市场比较健全，以出售商铺的形式来融资的情况很少。

相比之下，我国大型商业项目和购物中心开发商综合实力普遍较弱，资金缺陷和融资模式的有限直接限制了其采用美国式以出租为主、销售商铺再返租为辅（一般也仅在一些小型购物中心中出现）的开发模式，而采用了有中国特色的两种普遍的投资模式：“统一开发、分割销售、返租经营”和“租售结合”。这种权宜之计尽管解决了大部分开发商初期资金流的问题，但隐藏着未来购物中心管理运作的风险，项目的整体形象可能受到损害，长期的投资回报也可能会大打折扣。

在现今的开发模式下，购物中心设计者就必须为开发商考虑如何便于分割销售以及结合租售两种方式的商业布局，使同一个项目中租售两方互惠互利，同时又尽量减少其负面影响。

2.商业地产规划设计的系统性和专业性

商业地产从规划设计到建成运营是一个系统工程。仅设计一项就涉及多个部门之间的合作，包括建筑、室内、景观、灯光、标识等。前期规划也需多个顾问单位参与，如商业策划公司、交通、消防、机电等顾问公司。这对于开发商和设计单位的专业性要求都很高。必须认识到商业地产开发与别的地产开发有许多不同之处，在投资、策划、设计、运营方面都有不同的模式、流程和步骤，需要对市场、商业运作规律等有一定的专业知识储备。国外的购物中心投资开发商都是非常专业的，有购物中心投资商、开发商、经营商的综合背景。在项目建设前，基本上就要确定70%左右的入驻商户。而我国许多开发商对商业地产认识还相当粗浅，投资盲目，往往是到项目建成一定程度后才开始招商或销售，导致项目销售、经营风险增大。

3.商业地产开发要因地制宜和因时而异

商业地产开发前期应做好市场调查和预测工作，商圈分析和周边竞争性商业分析必不可少。在此基础上确定商业项目的定位、开发规模、业态构成等重要方面。有些开发商直接把国外或别处成熟的模式生搬硬套过来，而不顾当地的规划条件、市场基础，这是无法确保项目的成功的。随着购物中心开发从一线城市逐渐转向国内的二三线城市，一些中小规模的购物中心、与社区生活结合紧密的生活时尚型购物中心（Life Style Center）、奥特莱斯（Outlets）购物中心等形式将越来越多地出现，与早先的封闭式购物中心一起呈现出丰富多样的格局。开发商和设计单位在做商业规划时不可墨守成规，而应因地制宜、因时而异。