4.1 购物中心的类型划分和多重属性

购物中心作为一种房地产业态，是非常独特的。这种独特性体现在商业模式上为统一开发、统一招商、统一管理，业态构成体现优质组合、协同运作；在经济上，体现为通过统一运作、高效控制和管理，实现产能最大化；在物业上，则体现为满足与平衡消费者、商家和业主的多方需求，时刻应对各种机遇和市场的挑战并适应产业的快速变化和发展。

4.1.1 购物中心的类型划分

购物中心的类型划分的主要依据较多，除了前面第3章中提到的按规模（占地面积及租赁面积）分类外（这也是传统意义上的购物中心的分类标准），还有其他分类依据，诸如地点、商品品类、业态特点（即经营的商品和提供的服务），以及店铺的可达度（封闭抑或开敞）等。国际购物中心协会（ICSC）将购物中心共划分为八大类：邻里购物中心、社区购物中心、区域购物中心、超区域型购物中心、时尚/专卖店、能量中心、主题/假日购物中心、直销店购物中心，以下分别予以介绍。

邻里、社区、区域和超区域购物中心的划分取决于规模。如邻里购物中心（Neighbor_- hood）的营业面积在30000～150000ft²（2787～13935m²），一半以上的面积属于超市，再加上一些社区服务性商业内容，如药店、洗衣店、食品店、理发店等。社区型购物中心（Community）营业面积则要更大些，在100000～350000ft²（9290～32516m²），有大型超市、专卖店、折扣百货店等为其主力店，同时还包括其他丰富多彩的商品品类，如宠物店、家居用品、电器等。在八种购物中心业态中，社区型购物中心是包含最多零售业态的综合体。

区域型购物中心（Regional）营业面积在40000～80000ft²（37161～74332m²），这类购物中心常有一个大型百货商店等“大盒子”（BigBox）商店作为主要组成之一。国内类似的区域型购物中心（常位于二三线城市的中心或副中心）品牌有华润的五彩城系列。

超区域型购物中心（Super-regional）营业面积则一般在80000ft²（约74332m²）以上。这类购物中心聚集了各种零售业态，将购物、娱乐、餐饮、休闲等功能融于一体。不过这类购物中心常与附近的能量中心互为竞争对手。

时尚/专卖店（Fashion/Specialty）是由商品品类特点决定的购物中心，主要由比较高档的服饰店、饰品店、礼品店组成，再加上特色饭店、高档酒吧、影剧院等，也往往坐落在游客比较集中的地方，如美国拉斯维加斯的“恺撒广场”就属于此类购物中心。

能量中心（Power）占地面积一般较大，由一系列大型主力店构成，如折扣百货、折价店（Marshalls）、会员制俱乐部（Price/Coseo），以及专业卖场如Home Depot、Office Dep-ot、Sports Authority等。它们常常以“村庄”（Village）的形式组织在一起，且离区域或超区域购物中心不远。

主题/假日购物中心（Theme/Festival）主要以旅游、休闲为导向，以吸引旅游者进行餐饮、娱乐等消费，没有传统的主力百货店，适合作为一种风险投资。

直销店购物中心则是主要由厂家自有品牌店构成，以销售国际名品折扣商品为主的购物中心形态（见表4-1）。

表4-1 ICSC对购物中心的分类和定义

（续）

①主力店面积占购物中心可出租总面积的比例。

②60%～80%的购物中心销售额来自的区域。

③1ft²≈0.09290304m²；1acre≈4047m²；1mile≈1609m。

④N/A：不适用。

注：由于我国城市人口的密度相对西方城市要高，服务同样的半径距离，人口数量要多，购物中心的体量和规模也要更大些。

尽管国际购物中心协会定义了以上八种类型的购物中心，但随着购物中心的迅猛发展，要想简单地将每一个购物中心硬归为其中一类是不可行的。就目前运作中的各类购物中心而言，有些购物中心可能是其中某几种类型的混合，也有一些类型的分支或是满足某一特殊的细分市场的购物中心未被定义。相信随着差异化和细分化趋势的发展，更多类型的购物中心会在未来出现。

4.1.2 购物中心的多重属性

购物中心的独特性还在于它具有多重属性，对于一个想要运作成功的购物中心，必须具有合适的租户（商家）类型组合，并通过租户（商家）有效地吸引消费者，以此保证租金的正常支付和整个商场顺利地运作。这一点体现出购物中心这一商业地产的复杂性。不同于办公性质的物业——主要解决业主和租户之间的关系，购物中心还引入了消费者这一特定群体，进而与城市和社区发生着更为紧密的联系。

因此，购物中心的第一重属性，体现在场所的复合性，即能同时满足人们商业活动和社交活动的需求。购物中心原本是一个分销零售商品和服务的场所，而现在已远远超越了其最初的功能，比如它为社区提供社交活动场所和社区便利性服务。在一些邻里型、社区型购物中心中，一些特殊租户如图书馆、教育、医疗延伸服务也成了购物中心业态之一。购物中心在提供和保护地方品牌的经营场所的同时，也通过加强购物中心与本地或社区的联系而为自己做了市场营销。

购物中心的第二重属性表现为物业管理的统一性。购物中心作为一个经营场所体现出商户和经营者（商业管理公司）之间的关系，这种关系是由统一的管理来维系的，包括日常运营（尤其对公共区域的维护负责）、市场营销、安保和维护公共安全等工作。优秀的购物中心管理能提高收入、减少成本，并进而实现持续增长的租金收益，获得商家和消费者更高的品牌忠诚度。统一管理是为了实现物业的产能最大化，而这也是产权分散的传统“商业街模式”所缺乏的。

购物中心的第三重属性是其体现为资产的金融特性。购物中心的价值在于其获得的现金流或运营盈利能力，因此也可成为一种投资标的。随着国外房地产投资信托基金（REITS）的发展，购物中心的所有权逐渐成为公共所有，因此REITS发挥着类似资产管理的功能。资产管理是今天购物中心发展中连接购物中心所有者和运营者之间的纽带，它对于购物中心的物业运营过程的监管起着非常重要的作用。

因此，购物中心的三重属性决定着购物中心开发运营过程中所包含的复杂关系，是人类商业活动发展的一种高级组织形式（图4-1）。

图4-1 购物中心的多重属性