3.1 商业建筑分类

商业建筑有多种分类方式。比如按物业类型，可分为持有性物业和出售型物业；按消费者群体来分，可分为年轻时尚型、家庭型和高档精品型等。在所有这些分类方式中，比较典型的有两种，即按形态分类和按规模分类。

3.1.1 按形态分类

商业形态的发展有一个历史变迁的过程，以美国商业中心为例。在20世纪50年代以前，美国还是以商业街的形态为主，传统商业区都是由主街构成的，这种商业街保持着人车混行的格局。到20世纪50年代至80年代，结合城市改造，城市中心出现了典型的商业步行街，把机动车排除在步行街之外。同时在郊区，初期购物中心形态开始形成。郊区的购物中心以超市和大卖场为雏形发展而来。20世纪90年代以后，综合性购物中心纷纷崛起，成为当今商业建筑设计的一大潮流，其典型特征是提供“一站式”的消费体验。

今天，尽管商业建筑形态依旧不断发展，以上三种主要的商业形态并没有消失，也没有完全被某一形态所垄断，而是结合区域特点、消费习惯等因素而多元并存着。

1.商业街

传统商业街是城市经济发展的产物，具有自发生长的特点。从商业模式来说，它依赖人口的聚集效应和市场需求而繁荣，但往往缺乏统一的维护和管理。这些自发产生的商业街常以顶部开敞、人车混行作为特征。一些具有一定商业发展历史和传统的城市都有很多此类的商业街，如上海的南京路、四川北路商业街、北京的王府井商业街等。

2.单主力店商业建筑

传统的商业建筑形态常常是单主力店形式，如百货、超市（大卖场）、电器商场等或以单主力店为主，略带些附属小店面，但小店面的比例极少，不足以形成购物中心的规模和结构。

3.购物中心

购物中心是商业地产发展到一定阶段的一种重要而且独特的业态形式。从商业模式来说，它是以统一规划、统一建设、统一管理为基础，区别于传统商业街的自下而上、自发组织的方式。从业态构成来说，它往往集购物、休闲、娱乐、饮食、旅游等多种功能于一体。从商业形态来说，购物中心一般由一个或多个主力/次主力店结合一组小型零售店面而共同形成，其主力店所占面积比例一般为1/3～1/2，因此可与零售店面形成良性互补。

4.综合性购物中心

在传统购物中心基础上还融入了娱乐、餐饮等多项功能，不再局限于单纯的购物行为，而主要体现多元的消费文化，并展示现代的休闲生活方式。尤其是娱乐业的加入，使购物中心变得更有特色，也更为丰富。

3.1.2 按规模分类

商业建筑的规模及其服务范围和消费人群的数量有关。常用指标有总出租面积（GLA）、服务半径和人口等。以购物中心为例，其可分为邻里级、社区级、区域级和超级区域级四个规模等级。这也是传统意义上的“购物中心”的四种类型。国际购物中心协会（ICSC）对于上述四类规模的购物中心定义见表3-1。

表3-1 ICSC对于不同规模的购物中心分类表

①主力店面积占购物中心可出租总面积的比例。

②60%～80%的购物中心销售额来自的区域。

③1ft²≈0.09290304m²；1acre≈4047m²；1mile≈1609m。

我国商务部将购物中心分类为三种：社区型、市区型、城郊型。具体如下：

1）社区购物中心（Community Shopping Center），是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万m²以内的购物中心。

2）市区购物中心（Regional Shopping Center），是在城市的商业中心建立的，面积在10万m²以内的购物中心。商圈半径为10～20km，有40～100个租赁店，包括百货店、大型综合超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等，停车位在1000个以上，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。

3）城郊购物中心（Super-regional Shopping Center），是在城市的郊区建立的面积在10万m²以上的购物中心。